Comment mettre toutes les chances de son côté pour réussir son investissement en loi Duflot ? [Invité]

 

Cette semaine , je vous propose un article invité qui va, je l’espère, nous faire autant discuter que l’article sur l’achat cash ou à crédit pour de l’immobilier locatif. Et pour cause, l’auteur, Lionel fondateur de www.loi-duflot-toulouse.fr, argumente pour nous les avantages du crédit immobilier dans le cadre de la loi Duflot!

Je vous laisse donc apprécier le très bon article de Lionel qui expose un autre avis sur l’effet de levier des crédits immobiliers.

Aujourd’hui, lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier locatif, nous avons deux solutions qui se présentent à nous : investir dans l’ancien ou dans le neuf. Certains ont un avis tranché sur la question, et le but ici n’est pas de faire un débat entre le neuf et l’ancien, mais d’apporter des lumières pour ceux qui privilégient l’immobilier neuf mais qui ne savent pas par où commencer. La Loi Duflot actuellement en vigueur permet en effet à tout investisseur qui désire réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf de déduire directement de ses impôts la somme équivalente à 18 % du prix de l’appartement.

Le choix de la ville

Pour réussir un investissement locatif, il y a 3 règles à respecter : l’emplacement, l’emplacement et surtout le plus important, l’emplacement !

Oui mais qu’est-ce que cela signifie ?

Commençons notre raisonnement au niveau national. Vous devrez privilégier une ville où la demande locative est bien présente, et où le solde démographique est positif. Le but de votre investissement « locatif » est que votre appartement se loue, donc il est primordial de partir sur une ville où il existe de la demande locative.

De ce côté-là, la Loi Duflot a été plutôt bien pensée car elle a n’a rendu éligible uniquement les grandes villes et leurs agglomérations. Il est aujourd’hui impossible par exemple, comme cela l’été à l’époque du « De Robien » (ancienne loi de défiscalisation), d’investir dans un village de 2000 habitants à 100km d’une grande agglomération.

Votre choix se fera donc uniquement entre des grandes villes

Portez votre choix sur une ville que vous connaissez, la plus proche de chez vous, car il est toujours plus simple, même si vous confiez la gestion de votre appartement à une société sérieuse, d’intervenir en cas de besoin ou problème sur un appartement à côté de chez vous qu’un appartement situé à l’autre bout de la France.

De même, Google Earth est très pratique, mais rien ne vaut une visite locale. Il est très important de se rendre sur place et « sentir » l’environnement, chose assez difficile derrière son ordinateur.

Concernant les villes, certaines ont la côté, comme Rennes, Nantes, ou encore Toulouse. Ces villes se développent et connaissent un solde démographique positif.

Concernant notre chère capitale, Paris, qui est forcément éligible, elle est tout simplement à exclure, car les prix de l’immobilier neuf sont beaucoup trop élevé, par rapport au loyer que vous allez pouvoir en tirer, du fait du plafonnement des loyers qu’impose la loi Duflot. Ces plafonds sont vraiment problématiques sur Paris, et quasiment pas impactant en Province.

Les villes concernées par la loi Duflot

Plutôt hyper-centre ou extérieur 

Vous avez donc choisi votre ville d’investissement, maintenant, quel secteur de la ville privilégier ?

   

Le raisonnement que l’on pouvait avoir sur Paris et ses prix élevés est également valable, à moindre échelle évidemment, sur une ville de Province lorsqu’on hésite à se positionner entre l’hyper centre-ville (qui a toujours un côté rassurant, carl’on pense que tout le monde veut habiter en centre-ville) ou des quartiers aux alentours.

L’hyper centre-ville a un coût toujours plus élevé que les loyers que l’on peut en tirer. Pour un exemple concret, sur Toulouse, un appartement T2 en plein centre-ville dans un quartier historique comme les Carmes peut couter jusqu’à 250 000 € et offrir un loyer de 500 € (hors charges), alors qu’un appartement dans un quartier dynamique mais or du centre-ville, offrira le même loyer à quelques euros près, avec un prix aux alentours de 170 000 €. La différence est donc importante, et la rentabilité de votre investissement en dépend grandement.

C’est une fausse idée reçue de penser que tous les locataires ne cherchent que du centre-ville. La demande locative tient aux intérêts de chacun (proximité du lieu de travail, de la famille, etc.) Chaque personne est différente, et les goûts et les couleurs sont multiples et variés.

Par contre, là où se rejoigne la grande majorité des personnes, est le fait que la résidence soit bien desservie par les transports en commun (critère très important) et qu’il y ait quelques commerces de proximité.

Si ces 2 critères sont réunis, vous pouvez choisir en toute tranquillité un quartier, vous trouverez aisément un locataire.

Financement : apport ou crédit

Ça y est, vous avez réservé votre appartement auprès du promoteur, il ne vous reste plus qu’à trouver un financement. Vous pouvez le financer à 100 % (voire 110 % en incluant les frais de notaire) à crédit, ou vous disposez des fonds nécessaires, et vous pouvez l’acheter « cash ».

Quel montage est le plus intéressant ?

En fonction de plusieurs paramètres cette question n’obtiendra pas la même réponse. En effet, l’âge, le taux d’endettement, ou tout simplement des raisons personnelles pourront influencer votre décision.

Mais si l’on s’en tient à la recherche purement rentable de l’opération, il est préférable de financer au maximum cet investissement par crédit, et ce pour plusieurs raisons :

• L’effet de levier du crédit : Les taux de crédits sont historiquement bas, il est donc intéressant d’emprunter l’argent, et de placer ou de laisser placée votre épargne.
• Optimisation fiscale : Les intérêts d’emprunt sont déductibles donc ils vont vous permettre de générer une économie d’impôt supplémentaire. En effet lorsque vous allez faire votre déclaration d’impôt concernant cet investissement locatif, vous loyers perçus seront imposables….sauf si vous avez des intérêts d’emprunt à déduire. Il est donc judicieux, dans l’optique d’une optimisation fiscale, puisque votre investissement à pour but de vous procurer une défiscalisation, de ne pas avoir des loyers qui soient imposés, sinon cela revient à augmenter vos impôts pour les diminuer par la suite.
• Protection de la famille : Lorsque vous souscrivez un crédit, vous souscrivez également à une assurance décès invalidité. Cette assurance va avoir pour but de rembourser le crédit à votre place s’il vous arrivez malheur. Le conjoint survivant, n’aura donc plus de crédit, et le bien immobilier sera entièrement payé. Il aura donc toujours la totalité de l’épargne qui n’avait pas été injectée dans l’opération, mais en plus un appartement soldé. Alors que si vous mettez toutes vos économies dans l’achat de cet appartement, le conjoint survivant n’aura que cet appartement, mais plus d’épargne pour faire face aux éventuels imprévus qui rythment la vie quotidienne.
• La « poire pour la soif » : Imaginez que vous ne preniez pas de crédit, et que vous financez ce bien avec une très grande partie de votre épargne et que demain,  suite à un imprévu (la voiture qui décide de vous lâcher, ou votre fils qui est finalement admis dans une école privée avec des frais de scolarité élevé), vous ayez besoin d’une somme importante d’argent, qu’allez-vous faire ? Vous êtes démuni. Vous n’avez plus ou presque plus d’épargne, donc pas le choix, vous allez être obligé de passer par un crédit, mais cette fois ci les intérêts d’emprunt n’auront pas les mêmes caractéristiques, ils ne seront pas déductibles. Vous avez donc utilisez votre épargne alors que vous auriez pu la garder et vous allez payer « à fond perdu » pour subvenir à vos imprévus.

En partant de ces constatations, afin d’optimiser l’opération, il conviendra donc de ne pas mettre (ou peu) d’apport, afin de faire jouer au maximum l’effet de levier, et de prendre un crédit le plus long possible (en fonction de la faisabilité) afin de ne pas être imposable sur les loyers, pendant au moins les 9 premières années de l’investissement, puisque c’est durant cette période où vous devez optimiser votre investissement.

Conclusion

Vous voilà un peu plus éclairé sur la partie théorique, maintenant, place à l’action et aux recherches.

Pour se faire, il est toujours plus intéressant de traiter avec une personne qui est implantée dans la ville où vous souhaitez investir et qui par conséquent la connait par cœur, avec ses qualités et ses défauts, plutôt que de choisir la solution de facilité qui serait d’aller voir la personne au coin de votre rue mais qui va vous parler d’un programme immobilier dans une ville qu’il ne connait qu’à travers une plaquette ou une présentation commerciale.

Il ne vous reste plus qu’à commencer votre prospection, étudier et comparer !