Pour le moment, je ne suis propriétaire que de ma résidence principale, mais j’ai toujours en tête de me lancer le plus tôt possible dans l’immobilier locatif. Le plus tôt possible oui, mais sans crédit.
Alors là, les experts vont sauter au plafond : « Quoi ?? Mais t’es trop con faut utiliser l’effet de levier des crédits immobiliers et faire travailler l’argent des autres ! »
En effet, je dois être trop con de pas vouloir ce genre de financement. Je vais vous expliquer, dans cet article, pourquoi je ne souhaiterais pas faire d’emprunt pour du locatif et passer à côté de l’effet de levier d’un crédit immobilier.
C’est quoi l’effet de levier d’abord ?
En physique rudimentaire, l’effet de levier c’est le fait de pouvoir soulever un truc impossible à déplacer à la force de ses bras grâce à un levier et un support. Plus le levier est long, moins l’effort à fournir est grand. Vous voyez le genre ?
Dans l’immobilier locatif c’est un peu la même chose.
Le poids à soulever c’est la somme nécessaire à l’achat d’un bien.
Le levier c’est le crédit immobilier. Plus où moins long en fonction de la durée de crédit.
Le point d’appuis c’est l’emprunteur. Il doit avoir les reins assez solide pour supporter l’opération et rembourser le crédit.
La force à appliquée c’est le loyer perçu donc indirectement le locataire.
Dans l’immobilier locatif, beaucoup d’experts vous diront que c’est la meilleure chose à faire car en profitant de ce levier, vous “utilisez l’argent des autres”. L’argent de la banque pour acheter le bien, et l’argent du locataire pour rembourser le crédit.
La notion d’argent des autres
L’argent du loyer, avec lequel vous payez votre bien immobilier locatif, est-il le votre ou celui du locataire ?
Alors pour moi, l’argent des autres n’est qu’une chimère. Vous en avez peut-être maintenant l’habitude, je dit souvent que tout est question de point de vue. Pour vous faire comprendre ma vision des choses, posons nous la question autrement :
L’argent de votre salaire, avec lequel vous payez le crédit de votre résidence principale, est-il le votre ou celui de votre employeur ?
Les deux questions en italique sont exactement les mêmes. Alors oui, vous allez me dire que le salaire est perçu grâce aux efforts du travail. Certes, vous tirez ce revenu de votre labeur c’est donc votre argent, celui que vous avez sué de votre front. Et vous avez tout à fait raison.
Mais l’argent perçu d’un loyer, n’est-il pas non plus dû à un labeur?
Combien faut-il visiter d’appartements pour trouver le bon? La prospection, se déplacer parfois assez loin et de nombreuse fois, est une forme de travail. Il faut parfois faire des travaux dans le bien convoité. Il arrive même, qu’on le retape soit même. Si on gère seul son bien, il va falloir organiser les visites des futurs locataires, faire un peu de gestion, gérer les réparations… Aussi, on est seul à prendre des risques dans l’espoir de toucher un loyer.
Gagner de l’argent avec un investissement locatif ne se fait pas simplement en priant le Grand YAKA : « YAKA acheter un appartement, et YAKA trouver un locataire ! »
Alors, je vous repose la question : pourquoi l’argent du loyer resterait celui du locataire ?
Comme beaucoup de choses, l’argent des autres n’est qu’une question de point de vue. Et je préfère abandonner l’idée de croire que l’argent perçu d’un loyer ne serait pas le mien. En gardant ce point de vue, alors le bien immobilier n’est pas le mien mais celui de la banque.
L’argent des autres n’est plus le leur à partir du moment où il quitte leur compte en banque et il devient mon argent dès qu’il entre sur le mien. Qu’il y reste longtemps ou non. L’argent qui me sert à acheter le bien, n’est plus celui de la banque. C’est MOI qui achète le bien, et c’est MOI qui rembourse le prêt. Et mon patrimoine ne sera plus important que dans 25 ans, à l’issu du crédit.
L’argent des autres n’est donc qu’une question de point de vue au final. Attention, je ne dis pas que c’est une connerie de penser utiliser l’argent des autres. Au contraire, c’est un point de vue qui a aussi ses avantages : on a peut-être l’impression d’avoir moins de responsabilité, plus de facilité pour acquérir un bien, ou de prendre moins de risque.
Mais la véritable question à se poser c’est : Utiliseriez-vous un levier pour soulever un sac de patates de 10 Kg ?
Abattre une mouche avec un bazooka
L’effet de levier d’un crédit immobilier est une arme très puissante. Mais elle me parait inutile dans certains cas. Surtout dans le cas de mes ambitions immobilières.
Mon objectif immobilier, dans un premier temps, serait d’acheter un studio pour le louer. Je pense qu’utiliser un crédit immobilier pour bénéficier d’un effet de levier dans ce cas est inutile et disproportionné et aussi très coûteux.
On pourrait très bien descendre une mouche avec un bazooka (ok faut bien viser quand même) mais une tapette à mouche coûte moins cher (et même en aillant bu quelques bières on a encore des chances de faire mouche… oulala jeu de mots!).
Le prix d’un studio reste une somme importante, j’en conviens, mais comparer au prix d’un immeuble de rapport c’est tout de même relativement abordable… Il est possible, en mettant de l’argent de côté, de réunir la somme nécessaire à l’achat d’un petit appartement (ou d’une place de parking, si on a des moyens plus limités). Cela demande un effort d’épargne, oui. Moi, je préfère faire l’effort d’épargner que faire l’effort de rembourser.
Je pense donc que dans le cas d’un “petit” achat immobilier, on profite moins de l’effet de levier. Et pour le prix d’un crédit, je trouve que c’est un peu comme se tirer une balle dans le pied (ça handicape un peu, non ?). Par contre pour un gros achat, je pense qu’on a tout intérêt à le faire. Mais ce n’est pas mon ambition pour le moment.
L’avantage véritable de faire un crédit serait qu’il est possible de payer un petit bien sans sortir un sous de sa poche… Ce qui peut être pratique si on a pas énormément de revenus. Mais dans ce cas, proportionnellement parlant, le studio serait aussi difficile à acheter qu’un immeuble de rapport et donc le crédit serait justifié (et même approprié)…
Dans mon cas, je pense que les revenus de mon foyer pourraient me permettre d’acheter cash un studio d’ici quelques années. Je préfère attendre quelques années (bien moins que 25) et acheter cash plutôt qu’attendre 25 ans pour toucher pleinement le loyer et avoir un studio payé 50% plus cher… car dans ce cas, le vrai gagnant c’est plutôt le banquier je trouve. Non ?
Je préfère acheter cash. Pourquoi ?
Je vais vous présenter les raisons pour lesquelles, en plus de mes réflexions ci-dessus, je pense qu’acheter un petit bien immobilier à crédit n’est pas nécessaire. Ce ne sont que des avis strictement personnels bien sûr et on peut en discuter en commentaire
- Moins de stress. En effet, tous les mois il faut payer la mensualité du crédit, que l’on ait reçu l’argent du locataire ou non. Je me vois mal tous les mois me dire « Ouf il a payé je vais pouvoir rembourser sans problème ce mois-ci ! J’espère que ça ira le mois prochain »
- Une impression de plus de libertés. Si je veux revendre, je pourrais le faire sans avoir à retourner à la banque pour voir si je rembourse le prêt par anticipation, avec les frais que ça nécessite, pour gagner les miettes d’une plus-value qui me sera en partie prise par l’Etat.
- Je pense qu’utiliser l’effet de levier peut-être intéressant pour acheter un immeuble de rapport par exemple (en général ils ont une meilleure rentabilité). Mais acheter plusieurs lots d’un coup ne me tente pas (pour le moment lol).
- Un crédit à tout de même un coût. Et je considère l’argent du loyer comme mien, et non celui du locataire.
- Je pense que payer cash peut-être un atout supplémentaire lors d’une négociation. Donc possible de payer moins cher et donc d’améliorer la rentabilité.
- J’ai pas envie de payer un appart 50% plus cher.
- Pour moi, il n’est jamais rentable d’emprunter sauf si on peut avoir un placement à un taux supérieur au taux de l’emprunt. Et encore, si on a accès à un tel taux il est préférable, à mon humble avis, de payer cash et de placer à ce super taux la mensualité qu’on aurait du payer pour le crédit, donc le loyer sur lequel on fait déjà de la rentabilité par rapport au prix d’achat du bien (normalement…). J’explique mon point de vue dans cet article
Et si le marché de l’immobilier s’effondre?
J’ai lu un article dans lequel l’auteur disais que c’était une ânerie d’acheter cash un bien immobilier pour de la location. C’est son opinion et il explique clairement son avis. Seulement il posait cette question :
Que se passerait-il alors si, dans 5 ans, ce même bien ne valait plus que 70 000 euros pour cause d’effondrement du marché …?
On est d’accord, le bien perdrait de la valeur. Mais on ne perdrait de l’argent que si on le revendait. N’est ce pas ?
Le bien aurait une moindre « valeur », mais il rapporterait toujours des loyers, certes moindres à cause de la chute des prix, mais ils seraient toujours perçus. Et on continuerait donc de s’enrichir. Lorsqu’on achète du locatif, c’est avant tout pour percevoir un loyer après tout.
En fait, c’est un peu comme en bourse à long terme. Peu importe le prix de l’action, si vous avez une stratégie très long terme, vous vous enrichissez avec le revenu des dividendes et pas avec une hypothétique vente de l’action.
J’ajouterai même qu’en cas d’effondrement du marché, je me ruerais chez mon notaire pour voir toutes les nouvelles bonnes affaires disponibles !
Je pose maintenant une autre question :
Que ce passerait-il si, dans 5 ans, après un effondrement du marché, les loyers perçus ne permettaient plus de rembourser les emprunts ?
Non seulement le bien vaudrait moins (si on décidait de le revendre), mais il faudrait toujours rembourser la même somme à la banque, et ce avec des revenus moindres car les loyers auraient baissé…
Finalement, en achetant cash, ne s’assure t-on pas toujours une rentrée d’argent, même en cas d’effondrement de l’immobilier ?
Pour finir
Je pense que pour être gagnant dans une opération immobilière, il faut avant tout bien calculer son coup, en fonction des risques qu’on est prêt à prendre. La réussite de l’opération dépendra du bien que vous achèterez, et de vous. Pas du fait que vous ayez acheté cash ou à crédit.
L’effet de levier du crédit immobilier est un excellent moyen de s’enrichir sur le long terme et de se constituer un très beau patrimoine à laisser à ses enfants. Mais personnellement je le trouve utile que lorsqu’on réalise de grosses opérations. Ou alors, il est utile pour ceux qui souhaitent se lancer tout de suite et sans un gros capital en estimant leurs risques acceptables.
Acheter un bien cash, n’est pas synonyme de stupidité comme le laissent parfois entendre certains gourous du net. A partir du moment, ou l’opération correspond à vos objectifs et vos envies, l’option de payer cash reste elle aussi excellente.
Avez-vous vu l’émission CAPITAL sur M6 le 9 mars, mais on y voyait un investisseur Qatari acheter cash une propriété. C’est un investisseur très expérimenté, il avait l’argent, et n’a pas fait appel à un banquier pour un crédit immobilier, lui.
Quoi qu’il en soit, il faut prendre le temps de bien réfléchir et toujours être en accord avec ses objectifs. Et ne pas faire tel ou tel achat, parce qu’un gars vous dit de faire comme ci ou comme ça.
Comme toujours, tout est une question de point de vue. Dites moi dans les commentaires quel est le votre et pourquoi ?