Droit de rétractation et propriété agricole

Cet arrêt juge que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne s’applique pas à l'acquisition d'une propriété agricole :

"Attendu qu'ayant relevé que les époux X... avaient vendu à M. Y... une propriété agricole pour l'élevage et la pension équestre et constaté qu'il était précisé dans l'acte que les vendeurs étaient titulaires d'un permis de construire une maison qu'ils cédaient à l'acquéreur, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'objet du permis de construire, en a déduit à bon droit que la promesse synallagmatique de vente n'avait pas pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation et qu'elle n'entrait pas dans le champ d'application des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deux premières branches du moyen unique qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour les époux Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Bernard Y... à payer à M. Loïc X... et à Mme Anne-Sophie Z... la somme de 40.000 ¿, outre intérêts à compter du 13 octobre 2009 ;

AUX MOTIFS QU'aux termes du contrat intitulé « compromis de vente », les vendeurs sont M. et Mme Loïc et Anne-Sophie X... née Z..., et les acquéreurs M. et Mme Bernard et Sylvie Y.... Toutefois, l'acte n'est paraphé pour l'acquéreur que des initiales « BB » et ne comporte qu'une seule signature, celle de M. Bernard Y.... Il convient en conséquence de déclarer ce contrat inopposable à Mme Sylvie A... épouse Y.... L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation énonce que, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. M. et Mme X... ont vendu à M. Y... une propriété agricole pour l'élevage et la pension équestre de 40 boxes comprenant deux selleries, hangar et divers abris et dépendances et un mobil home, libres de toute occupation, le tout sur une superficie de 14 hectares 86 ares et 79 centiares sis ... et les biens mobiliers pris dans leur état garnissant le bien sus-désigné. Il est également précisé à l'acte que M. et Mme X... sont titulaires d'un permis de construire une maison qu'ils cèdent à l'acquéreur, le prix d'acquisition comportant le montant de cette cession. Ce permis n'est pas produit aux débats, mais les époux X... déclarent sans être contredits qu'il a été octroyé pour la construction d'un immeuble à usage de bureaux. Dès lors que la promesse synallagmatique de vente porte sur une exploitation agricole et qu'elle n'a pas pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, elle n'entre pas dans le champ d'application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Le contrat signé le 24 avril 2009 ne contient pas de condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt. S'agissant de la vente d'une exploitation agricole et non pas d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, les dispositions de l'article L. 312-15 du code de la consommation selon lesquelles l'acte écrit ayant pour objet de constater l'acquisition doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, ne sont pas applicables. En conséquence, la demande de M. Y... tendant à voir dire que le délai de rétractation n'a pas commencé à courir, en l'absence de notification dans les formes imposées par la loi, n'est pas fondée et doit être rejetée. Le contrat en date du 24 avril 2004 stipule que : « L'acquéreur sera propriétaire de la propriété en pleine jouissance à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique qui doit avoir lieu pour le 15 septembre 2009. La partie qui renonce à l'accomplissement de la vente aura une pénalité de 10% du prix de vente ». Cette clause qui reprend expressément le terme de « pénalité » doit être analysée comme une clause pénale destinée à sanctionner le manquement de l'une des deux parties à l'exécution de ses obligations contractuelles et non pas comme une clause de dédit conférant au vendeur ou à l'acquéreur, moyennant une somme déterminée, la faculté de ne pas exécuter son engagement de vendre ou d'acquérir. En effet, aux termes de l'article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 octobre 2009, l'avocat des époux X... a rappelé aux époux Y... qu'ils ne s'étaient plus manifesté depuis la signature du compromis du 24 avril 2009, de sorte que la cession n'avait pu être régularisée le 15 septembre 2009, de leur fait, et il les a informés que leur comportement équivalait à une renonciation à l'accomplissement de la vente donnant droit au versement d'une pénalité de 10% du prix de vente, soit la somme de 40.000 ¿. L'article 1152 alinéa 1er du code civil énonce que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme, à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Les conditions d'application de la clause pénale contractuelle étant réunies, il convient de confirmer le jugement qui a condamné M. Bernard Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 40.000 ¿, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2009, date de réception de la mise en demeure, mais de l'infirmer en ce qu'il a également condamnée Mme Sylvie Y... au paiement de cette somme. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives au paiement des frais irrépétibles, dont il a fait une juste appréciation, et aux dépens, mais infirmé en ce que ces condamnations ont été prononcées à l'encontre de Mme Sylvie Y.... Les demandes des époux X... étant accueillies à l'égard de M. Bernard Y..., tandis que Mme Y... figurait sur le compromis de vente, bien que ne l'ayant pas signé, la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les époux Y... n'est pas fondée et doit être rejetée ;

1) ALORS QUE le compromis de vente du 24 avril 2009, qui ne comportait aucune condition suspensive expresse, prévoyait que « l'acquéreur sera propriétaire en pleine jouissance, à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique qui doit avoir lieu le 15 septembre 2009 » et que « la partie qui renonce à l'accomplissement de la vente aura une pénalité de 10% du prix de vente » ; que comme le relève la cour, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er juillet 2009, les époux X... ont mis en demeure les époux Y... de leur présenter, dans le délai d'une semaine, une lettre d'acceptation de leur banque pour le prêt, en indiquant que « dans le cas contraire le compromis est simplement annulé » et en demandant aux époux Y... de considérer que « le 7 juillet 2009¿ le compromis de vente qui nous lie pour la vente du bien est rompu » ; que les époux X... ayant eux-mêmes considéré que le compromis de vente était rompu à la date du 7 juillet 2009, soit plus de deux mois avant la date prévue pour la régularisation de la vente, ils ne pouvaient prétendre au paiement de la pénalité contractuelle pour défaut de réitération de la vente par acte authentique le 15 septembre 2009 ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1229 et 1152 du code civil ;

2) ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QUE selon l'article 1230 du code civil, soit que l'obligation primitive contienne, soit qu'elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doit être accomplie, la peine n'est encourue que lorsque celui qui s'est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est en demeure ; qu'en l'espèce, il est constant que suite à leur lettre recommandée avec avis de réception du 1er juillet 2009, informant les époux Y... que le compromis de vente serait rompu à la date du 7 juillet 2009, les époux X... n'ont pas mis en demeure ces derniers de régulariser la vente par acte authentique le 15 septembre 2009 ; qu'en condamnant pourtant M. Bernard Y... à payer la pénalité prévue au compromis de vente, pour défaut de régularisation de la vente par acte authentique le 15 septembre 2009, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

3) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE, le silence opposé à l'affirmation d'un fait ne vaut pas à lui seul reconnaissance de ce fait ; qu'en énonçant que si l'acte précise « que M. et Mme X... sont titulaires d'un permis de construire une maison qu'ils cèdent à l'acquéreur, le prix d'acquisition comportant le montant de cette cession » (¿) « les époux X... déclarent sans être contredits qu'il a été octroyé pour la construction d'un immeuble à usage de bureau » pour en déduire que la promesse de vente n'a pas pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, la Cour d'appel, qui a ainsi déduit du silence opposé à l'affirmation d'un fait sa reconnaissance, a violé l'article 1315 du code civil ;

4) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; que le compromis de vente du 24 avril 2009 précisait que « Monsieur et Madame X... sont titulaire(s) d'un permis de construire une maison, qu'ils cèdent à l'acquéreur ; le prix d'acquisition de 400.000 ¿ comportant le montant de cette cession » ; que la cour d'appel a constaté que « ce permis n'est pas produit aux débats, mais les époux X... déclarent sans être contredits qu'il a été octroyé pour la construction d'un immeuble à usage de bureaux », ce dont il résulte que les époux X... ont eux-mêmes reconnu la fausseté de la mention stipulée dans le compromis de vente, relative à la cession du permis de construire « une maison » ; qu'en se fondant pourtant sur les déclarations des époux X... pour en déduire, contrairement aux stipulations du contrat, que « dès lors que la promesse synallagmatique de vente¿ n'a pas pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, elle n'entre pas dans le champ d'application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation », la cour d'appel a violé le principe susvisé, ensemble l'article 1320 du code civil."