Un cas de responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaire à l'égard d'un copropriétaire

Voici un arrêt qui retient la responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaire à l'égard d'un copropriétaire :

"Attendu qu'ayant relevé, sans violer le principe de la contradiction ni modifier l'objet du litige, que les assemblées générales dont le syndicat et le syndic soutenaient qu'elles devaient être exécutées n'avaient voté aucun projet précis de clôture de la piscine et que les barrières avaient été implantées à l'aplomb des portes-fenêtres de l'appartement de Mme X..., au ras des huisseries et sans espace de circulation possible, la cour d'appel a souverainement retenu que celles-ci faisaient obstacle à l'utilisation normale des portes-fenêtres dont la fonction était de faire office de porte pour la pièce où elles étaient installées et a pu en déduire qu'il en résultait une atteinte aux modalités de jouissance du lot et que la réalisation de ces travaux, sans décision de l'assemblée générale, engageait la responsabilité du syndicat et du syndic ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Médicis et la société Cabinet Progedi aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Médicis et de la société Cabinet Progedi ; les condamne à payer à Me Spinosi la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Médicis et de la société Cabinet Progedi

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que le syndicat des copropriétaires et le syndic, en procédant à la pose de barrières à l'aplomb des portes-fenêtres du lot de Mme X..., ont commis une faute lui ayant causé un préjudice, D'AVOIR condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic à payer à Mme X... la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts, D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires à remettre en état les lieux en leur état initial en ce qui concerne les portes fenêtres du lot de Mme X..., et de les AVOIR débouté de leurs autres demandes ;

AUX MOTIFS QUE, L'ordre du jour de l'assemblée générale du 2 avril 2009 mentionne en son point 22 : " travaux réalisés par Madame X... pour son lot 373 (ancienne salle de restaurant) ". Par cette résolution, l'assemblée générale était saisie de la ratification de la division en 2 lots du logement de Madame X... selon le plan du géomètre joint et de l'autorisation de mettre en place, pour sécuriser l'accès à la piscine, 2 garde corps identiques à ceux existant sur les autres lots du rez-de-chaussée. Madame X... a voté " pour " cette résolution qui a été finalement rejetée et doit donc être considérée comme opposante à ce vote. Toutefois, ce n'est pas ce vote qui fait l'objet de la critique de Madame X..., mais les mentions qui le suivent,'ci après reproduites " En vue de sécuriser l'accès à la piscine, l'assemblée demande au syndic de poser une barrière de sécurité devant le lot 373. L'exigibilité de la dépense de 4400 euros à la charge de la copropriété est fixée au 1er juillet 2009. Le syndic, assisté du conseil syndical, se rapprochera de Madame X... en vue de trouver de nouvelles solutions et d'obtenir de nouvelles précisions à présenter lors d'une prochaine assemblée générale ». Madame X... attaque cette seule partie de la « résolution ». Or, il est constant que ces observations n'ont, quant à elles, fait l'objet d'aucun vote. Dans ces conditions, elles ne sauraient être considérées comme constitutives d'une résolution et Madame X... ne peut en solliciter l'annulation. Le jugement sera confirmé de ce chef. En revanche, il n'est pas contesté, que des barrières ont été ultérieurement installées devant les portes-fenêtres du lot 373. Ces travaux ont été réalisés sans qu'il ne soit démontré que le syndic se soit au préalable entouré, ainsi que le prévoyaient les mentions sus visées du procès verbal, de l'avis de Madame X..., ni que leur engagement ait fait l'objet d'un vote par une assemblée générale ultérieure. Par ailleurs, les décisions des assemblées antérieures, invoquées par le syndicat des copropriétaires et par son syndic, comme des assemblées qu'ils avaient le devoir de mettre à exécution n'ont, pour leur part, voté aucun projet précis de clôture de la piscine. L'assemblée du 4 mars 2004 s'est, en effet, contentée de voter une provision pour pouvoir réaliser les travaux de fermeture de la piscine dans les meilleurs délais en l'absence de parution des textes d'application, les modalités exactes de clôture ne pouvaient pas encore être déterminées, et l'assemblée du 6 avril 2006 n'a fait que rappeler l'enveloppe précédemment votée, puis, adopter des travaux de réfection des seules plages, peu important que ces travaux aient été engagés dans le but de permettre la réalisation ultérieure d'une protection à la piscine dès lors que les travaux à effectuer pour cette protection n'ont donc pas été votés. Relativement aux travaux reprochés, Madame X... prétend encore que les installations mises en place obturent ses portes-fenêtres et qu'elles entraînent une atteinte aux modalités de jouissance de son lot, ce qui justifie sa demande en dommages et intérêts et de remise en état. Il résulte à cet égard du constat d'huissier produit que les barrières se situent à l'aplomb même des portes-fenêtres, au ras de ses huisseries, et sans aucun espace de circulation possible, ce qui ne permet plus à Madame X... de sortir de son appartement directement sur les parties communes. Elles font donc obstacle à l'utilisation normale de ses portes-fenêtres Madame X... alors précisément que la fonction d'un tel dispositif qui s'ouvre de plain-pied, est de faire office de porte pour la pièce où elle se trouve installée, et de permettre cette libre entrée ou sortie, sans pour autant conférer à Madame X... (qui, certes, n'a pas de loggia dans son lot) un quelconque droit de jouissance privative sur les parties communes du syndicat des copropriétaires). Enfin, la circonstance que le règlement de copropriété prévoit des heures d'accès à ta piscine ne peut venir justifier le fait que Madame X... soit privée de la libre jouissance de ses portes-fenêtres, leur utilisation n'étant en effet nullement liée à celle de la piscine, La réalisation de ces travaux pour lesquels aucune autorisation n'est donc justifiée et dont le caractère nécessaire n'est pas non plus établi au regard des exigences relatives au respect des règles sur la clôture de la piscine, les photographies des lieux permettant d'envisager que celle ci peut être réalisée autrement compte tenu de l'espace existant tout autour, est préjudiciable à Madame X... qui subit indéniablement une restriction et un trouble dans la jouissance de son lot. Le syndicat des copropriétaires, qui revendique n'avoir ainsi fait qu'une stricte application de la loi et du règlement de copropriété et le syndic, qui a donc agi sans autorisation régulière en seront déclarés responsables, et seront, en conséquence, condamnés, in solidum, à payer de ce chef à Madame X... la somme de 3, 500 euros à titre de dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires sera, en outre, condamné à remettre les lieux en leur état initial en ce qui concerne les portes-fenêtres de Madame X.... Il n'y a pas lieu, à ce stade, d'assortir d'une astreinte la condamnation à remettre les lieux en état. En raison de leur succombance sur la contestation par Madame X... des installations litigieuses, le syndicat des copropriétaires et le CABINET PROGEDI seront condamnés à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel, et verseront, en équité, à Madame X... la somme de 1. 500 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive sera, en conséquence, rejetée comme dépourvue de fondement ;

1/ ALORS QUE, les piscines doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir le risque de noyade, prenant la forme notamment de barrières de protection ; qu'en l'espèce, dès lors que, l'assemblée générale, conformément à la loi obligeant à sécuriser les abords des piscines, avait voté, à l'unanimité, en présence de Mme X..., le 4 mars 2004 et le 6 avril 2006 la mise en place de barrières de protection et que l'implantation de la barrière garde-corps, à l'aplomb du lot de Mme X... donnant directement sur la plage-piscine, a été effectuée en respectant la ligne séparative entre les parties communes et son lot privatif en conformité avec le vote de l'Assemblée Générale du 2 avril 2009 rejetant la demande de Mme X... de déplacer la clôture par privatisation de quelques mètres carrés des parties communes, la Cour d'appel ne pouvait juger que le syndicat de copropriétaires et le syndic ont commis une faute en procédant à la pose de barrières à l'aplomb de ses portes-fenêtres ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles L. 128-1 et R. 128-2 du Code de la construction et de l'habitation ;

2/ ALORS QUE, le syndic est chargé de faire respecter par tous les copropriétaires la législation impérative relative à la sécurisation des piscines et le règlement de copropriété s'agissant des conditions d'usage des parties communes et des parties privatives ; qu'en l'espèce, dès lors que l'assemblée générale, avait voté le 4 mars 2004 et le 6 avril 2006, les travaux de pose de barrières de protection de la plage-piscine, la cour d'appel ne pouvait retenir que Mme X... subissait une restriction et un trouble dans la jouissance de son lot au prétexte qu'elle ne pouvait plus accéder directement aux parties communes de la piscine, sans rechercher si la pose des barrières à laquelle a procédé le syndic n'était pas nécessairement à l'aplomb de la ligne séparative entre les parties communes et le lot privatif de Mme X... pour éviter tout accès direct et, donc dangereux à la plage-piscine ; que et la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé en quoi la jouissance de son lot était atteinte dès lors qu'elle n'a pas constaté que ses portes-fenêtres étaient obstruées ou inutilisables, a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard des articles L. 128-1 et R. 128-2 du Code de la construction et de l'habitation et des articles 9, 18, 24, 25, et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3/ ALORS QU'aucun propriétaire ne peut revendiquer un usage privatif des parties communes sans titre ou autorisation de l'assemblée générale ; qu'en l'espèce, dès lors qu'il est constant que la proposition de Mme X... tendant à déplacer la barrière de sécurité sur les parties communes pour lui permettre de privatiser quelques mètres carrés à son profit et conserver un accès direct à la piscine avait été rejetée par l'assemblée générale, par un vote du 2 avril 2009, la cour d'appel ne pouvait juger que le syndicat de copropriétaires et le syndic étaient fautifs en procédant à la pose de barrières à l'aplomb des portes-fenêtres du lot de Mme X... sans violer les articles 9, 17, 24, 25, et 25- 1de la loi du 10 juillet 1965 et la décision de l'assemblée générale du 2 avril 2009 ;

4/ ALORS en tout état de cause QUE, le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties sans les avoir invitées à présenter des observations complémentaires ; qu'en l'espèce, pour débouter le syndicat de copropriétaires et le syndic, la cour d'appel a retenu que les décisions des assemblées antérieures, qu'ils invoquent n'ont voté aucun projet précis de clôture de la piscine, quand Mme X..., s'est bornée à demander l'annulation de la résolution du 2 avril 2009 sans contester les décisions des assemblées générales du 4 mars 2004 et du 6 avril 2006, votées à l'unanimité, en sa présence, relatives à la mise en place des barrières de protection de la piscine ; qu'en soulevant d'office ce moyen, la Cour d'appel a violé les articles 4, 5 et 16 du Code de procédure civile"