OBSERVATOIRE DES BUREAUX : Analyse de la vacance en 2013 à Bruxelles et en périphérie

Pour la troisième fois, la Direction Études et Planification (Bruxelles Développement Urbain) et le service Inventimmo (citydev.brussels) se sont penchés sur l’état du marché immobilier de bureaux en Région Bruxelloise et dans la périphérie.

En 2009, une première analyse, dans la zone proche de l’aéroport (Machelen-Zaventem), avait apporté des résultats étonnants. Le pourcentage de vacance commercialisée dépassait largement les 30 %. En 2010, la même analyse, étendue à toute la périphérie, confirmait ce pourcentage, plus que préoccupant.

L’intérêt de refaire une telle étude à intervalle régulier s’est imposé. L’administration bruxelloise a arpenté à nouveau les parcs d’affaires en périphérie pour y cerner la vacance. Les chiffres sont toujours aussi inquiétants. Ils le sont d’autant plus que la vacance persistante – donc structurelle – est, cette fois, identifiée.

En croisant leurs données sur le territoire régional, les deux services ont aussi examiné l’état du marché bruxellois, comme ils le font depuis 2007. Les pourcentages de vacance s’améliorent enfin dans les quartiers décentralisés, conformément à ce qui avait été annoncé dans la précédente étude.

Face à une crise économique qui perdure, la vacance dans le stock de bureaux diminue depuis quatre ans en Région de Bruxelles-Capitale. Mais c’est la vacance persistante qui devient préoccupante.

Celle-ci est encore plus aiguë en périphérie qu’à Bruxelles. Plus des deux tiers des superficies vides, qui étaient déjà sur le marché en 2010, sont toujours commercialisées sans succès en 2013. Face à une telle crise immobilière, les propriétaires se résignent à brader les prix de location.

Bien qu’étant en diminution, la vacance locative des bureaux est toujours importante à Bruxelles. Il faudra d’une part poursuivre la politique visant à privilégier l’implantation de grands ensembles de bureaux près des principaux nœuds multimodaux de transport public et d’autre part encourager davantage les reconversions de bureaux vides en logements et en équipements nécessaires pour répondre aux besoins des Bruxellois.

Rudi Vervoort, ministre-président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale

A Bruxelles, l’importance de la vacance commercialisée atteint 8 % du stock fin 2013. La durée de commercialisation traduit l’aspect qualitatif de la vacance. C’est une donnée essentielle qui précise la capacité attractive des surfaces de bureaux disponibles. Le pourcentage général de vacance, plutôt faible, cache un problème qui s’aggrave. La vacance persistante touche tous les quartiers et la demande n’arrive pas à l’éponger, y compris dans les quartiers aux immeubles de bureaux récents.

Pour faire face à cette vacance persistante, je plaide pour qu’une entreprise qui s’installe pour la première fois dans notre région dans un espace de bureaux vacant depuis au moins 5 ans puisse bénéficier d’une fiscalité réduite durant les premières années de son occupation. Quant à la reconversion des espaces de bureaux devenus obsolètes, je souhaite la création d’incitants en vue de transformer ces bureaux vides en logements, en kots étudiants, en maisons de repos, mais aussi en crèches.

Céline Fremault, ministre de l’Économie de la Région de Bruxelles-Capitale

La situation ne s’améliore que très légèrement en périphérie. Si le taux de vacance a un peu diminué entre 2010 et 2013, il dépasse encore les 30 %.
C’est autour de l’aéroport, où se concentrent 75 % de tous les bureaux en périphérie, que la vacance reste la plus inquiétante. La conversion de bureaux est absente, la rénovation timide et les projets gelés.

Alors que la périphérie est régulièrement présentée en tant que concurrente de Bruxelles pour l’attraction qu’elle exerce sur les entreprises tertiaires, on constate que cette affirmation doit être fortement nuancée. Les entreprises obéissent à une logique de localisation complexe qui dépend de nombreux critères. Chaque entreprise privilégie tel ou tel aspect favorable à un développement qui lui est propre. Le loyer, la taxation locale, la proximité du ring ou de l’aéroport ne sont pas, loin de là, les seuls critères de sélection. Le taux de vacance en est la preuve ; il est nettement plus élevé en périphérie nord-est que dans les quartiers bruxellois voisins.

L’importance de la vacance devrait encore décroître quelque peu à Bruxelles, avec une amélioration de la conjoncture économique en Belgique qui reste fragile, sinon incertaine. Depuis le début de la crise économique, l’équilibre du marché immobilier de bureaux résulte d’une nouvelle offre aussi faible que ne l’est la demande. Plusieurs grands projets s’accumulent toutefois à l’entrée du pipeline, attendant des jours meilleurs.

Benjamin Cadranel, administrateur général de citydev.brussels