La politique française actuelle d’aménagement du territoire, cherchant à limiter la création de terrains constructibles, est justifiée principalement au nom de la nécessaire « lutte contre l’étalement urbain », qui menacerait l’existence des terres agricoles pour les générations futures. Pourtant, des études factuelles montrent que ce discours alarmiste n’a aucune justification, mais que les effets pervers de ces politiques sont, eux, bien réels.
Par Vincent Bénard.
J’ai, il y a quelques années, écrit un long texte pour pourfendre ce dogme politiquement correct, osant arguer que l’étalement urbain n’était pas un problème mais une solution. Aussi ne cacherai-je pas mon plaisir de voir qu’une étude de M. Olivier Piron, ingénieur général des ponts et chaussées, parue mi 2013, arrive aux mêmes conclusions, avec des chiffres plus précis que les miens à l’appui.
Résumé de l’étude d’Olivier Piron
Son étude est lisible ici au format PDF, mais pour le lecteur (ou la lectrice) pressé(e) que vous êtes, je vous en livre un très court résumé ici :
1) Le vocabulaire employé par les instances officielles et le discours politiquement correct est volontairement péjoratif. Parler « d’Étalement urbain » plutôt que d’expansion urbaine induit l’idée d’un phénomène naturellement nuisible. Évoquer une « consommation d’espace par l’urbanisation » induit que le terrain serait « consommé », donc, quelque part, détruit. Or, il est juste « affecté », et même si le changer d’affectation peut avoir un certain coût, affirmer qu’il serait « consommé » plutôt que « utilisé » n’est évidemment pas neutre.
2) Les chiffres alarmistes souvent repris par la presse, « l’équivalent d’un département est consommé tous les 10 ans par l’urbanisation », sont faux, et proviennent d’un système de mesure satellite (« Teruti-Lucas ») destiné initialement à l’évaluation des typologies des surfaces agricoles, mais qui est totalement inadapté à la mesure de l’expansion urbaine. Les études fondées sur un système de mesure mieux adapté (le système satellitaire « Corine Land Cover ») montrent que le rythme d’accroissement de l’occupation « non naturelle et non agricole/sylvicole » du sol est moins élevé : environ 1 département tous les 30 ans, soit environ 14 000 hectares (140 km²) annuels.
Ajoutons que le chiffre fréquemment cité de 8 à 9% de surface “artificialisée” en France, provient de Teruti, mais que Corine Land Cover ne donne que 5,1% (en 2006)1.
Bref, si l’on s’en tenait aux chiffres issus de l’outil le mieux adapté pour les mesurer, l’expansion urbaine périphérique ne serait pas un sujet de préoccupation. On peut donc se demander, évidemment, pourquoi les médias et les politiciens ne reprennent que les chiffres issus de « Teruti », alors que leurs incohérences apparaissent à l’œil nu, plutôt que ceux de Corine Land Cover.
3) L’étalement urbain depuis la fin des années 80 croît moins vite que la population : le développement actuel est donc relativement dense. L’accroissement de l’expansion périphérique est en fait plus lié aux besoins d’équipements et d’emplois, qu’à l’augmentation du nombre de logements.
Ajoutons que l’augmentation constatée des surfaces utilisées en matière industrielle et commerciale est cohérente avec la politique de reconstruction en place, généralement intitulée « rebâtir la ville sur la ville”. En effet, les activités industrielles ou d’entrepôts sont fortement incitées, par le marché comme par des volontés d’aménagement, à se reconstituer hors périmètre urbain construit, libérant des espaces à l’intérieur des périmètres urbains pour produire des logements avec une densité correspondant aux attentes de la clientèle urbaine. La densification et l’extension urbaine sont donc des produits liés, et les opposer est une erreur.
4) Plus on veut faire dense, plus on fait cher. Le coût de construction en collectif est une fonction croissante du coefficient d’occupation du sol. De plus, raréfier la concurrence en périphérie, du rare foncier disponible dans les cœurs urbains, pousse le prix de ces derniers à la hausse. Dans un contexte ou le prix du logement est le problème numéro un de nombreux ménages, et engendre pour la collectivité des coûts de prise en charge sociale toujours croissants, vouloir densifier à tout prix est bien plus qu’une erreur économique.
5) Enfin, et surtout, les ayatollahs de la densification pensent pouvoir ignorer ce que veulent vraiment les familles. Or, au-delà d’un certain seuil, la densification à tout prix est refusée par les populations.
Je vous livre in extenso la conclusion d’Olivier Piron :
“Les données montrent clairement l’impasse actuelle de la politique du logement. Au nom de concepts faux, comme celui de la consommation d’espace, et de données erronées sur le risque de l’étalement urbain, elle prône une densification impossible à réaliser, dont on ne trouve aucun exemple en Europe, et dont par surcroît les Français ne veulent pas. Et l’on s’étonne de la persistance de phénomènes de mal logement ?”
Inutile de préciser que j’en partage chaque ligne.
Autre étude dans le même sens : Éric Charmes, dans Études Foncières.
« Ces chiffres [Note : 1 département artificalisé tous les 10 ans.] sont régulièrement repris dans les médias. Et ils sont mobilisés pour justifier la nécessité de mettre en œuvre des politiques draconiennes de lutte contre l’étalement urbain. Les lois issues du Grenelle de l’environnement, avec leur exigence d’objectifs chiffrés en matière de lutte contre l’artificialisation, s’inscrivent clairement dans cette perspective. Ces discours et ces chiffres sur l’artificialisation méritent d’être déconstruits avec vigueur. (…) La France n’est pas menacée par une artificialisation massive. »
Par un calcul simple et à la portée de tout élève de collège, Éric Charmes montre que même si chaque nouveau ménage français occupait une maison individuelle sur un lot de 1 000m2, et que les espaces nécessaire aux routes, aux commerces, aux loisirs et à l’emploi s’accroissaient de la même façon, avec une population croissante vers 75 millions d’habitants, la surface ainsi artificialisée tangenterait… 12%. Ce qui laisserait encore 88% aux espaces aquatiques, naturels ou agri-sylvicoles.
En revanche, Éric Charmes fait, chiffres précis à l’appui, le constat que j’esquissais dans un article précédent : les lois anti-étalement urbain à la périphérie des grandes villes ont contribué à transférer cet étalement urbain à la frontière des petites villes et hameaux ruraux. Cet « émiettement urbain » (je parlais pour ma part « d’étoilement ») contribue à augmenter les zones de conflit entre habitat et agriculture, et à doubler les distances domicile travail moyennes des ménages, tout en paupérisant les accédants modestes à la propriété. Voici la conclusion d’Éric Charmes :
« Et le moins qu’on puisse dire est que la focalisation des derniers textes de loi sur le contrôle quantitatif de l’artificialisation (…) va plutôt contribuer au malthusianisme foncier qui, comme nous l’avons déjà souligné (Charmes E., 2007), est une source d’étalement fonctionnel des villes et contribue à la crise du logement et à l’éloignement des accédants modestes à la propriété. »
Conclusion : il faut accepter et accompagner l’expansion urbaine plutôt que la combattre
La lecture complète des analyses d’Olivier Piron et Éric Charmes ne laisse aucun doute quant au caractère nocif des politiques anti-étalement urbain qui ont la faveur des politiques actuellement. Résumons ci-après ces conséquences perverses.
Cette lutte est l’un des facteurs essentiels qui tend à raréfier le foncier constructible, et donc à maintenir le niveau des prix du logement à des niveaux qui en rendent l’accès de plus en plus difficile pour les familles modestes. Rappelons que, depuis 1997, le prix du logement a augmenté 4 fois plus vite que le revenu des ménages.
La densification du logement à marche forcée tend à augmenter le coût unitaire de chaque mètre carré livré, et donc augmente aussi le coût des politiques curatives mises en place par l’État contre le mal-logement, avec l’insuccès que l’on sait. Bien entendu, des coûts fonciers élevés pénalisent aussi les entreprises et par voie de conséquence l’emploi.
Ces coûts ont poussé de nombreux ménages à aller chercher des logements à des dizaines de kilomètres des grandes agglomérations pourvoyeuses d’emploi, ce qui grève aussi leurs budgets de transport et altère leur qualité de vie. Les communes qui ont dû gérer cet afflux de population n’y étaient pas préparées et peine à faire face aux coûts d’équipements supplémentaires induits, alors que les villes centres, qui auraient eu les moyens de faire face à ces évolutions démographiques, se vident de leurs classes moyennes.
Enfin, l’urbanisme est devenu un sujet de préoccupation majeur des services en charge de la lutte contre la corruption au niveau national. Lorsqu’une réglementation réduit l’accès à une ressource indispensable, l’achat de passe-droits pour accéder à cette ressource tend à se développer.
Il convient donc d’urgence de changer radicalement le paradigme dominant de la gestion de la ressource foncière en France. L’État à pratiquement confisqué aux propriétaires le libre choix de l’usage qu’ils font de leur terre, il doit le leur rendre, en définissant seulement un cadre permettant à chacun d’en faire un usage respectueux de son voisinage, et sans la moindre subvention en matière de desserte routière ou de réseaux notamment. C’est à ce prix que nous reviendrons à un développement des grandes agglomérations à la fois harmonieux, conforme aux aspirations du plus grand nombre, et économiquement soutenable.
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Lire également :
Sources de cet article :
- L’étude de M. Olivier Piron : “De l’utilisation des sols” – PDF, 17 pages
- L’article d’Eric Charmes: L’artificialisation est elle vraiment un problème quantitatif ?
Autres textes par Vincent Benard :
- Logement, crise publique, remèdes privés (2007, Ed. Romillat) en PDF gratuit
- Lien entre réglementation foncière et bulle immobilière : Présentation générale (études foncières) | Les mécanismes bullaires, présentation générale | Les mécanismes immobiliers de la crise financière | Etude française : influence des PLU sur les prix du sol | Ebauche d’une loi de formation des bulles immobilières | L’OCDE souligne nos problèmes d’offre en matière de logement
- Urbanisme libre : Urbanisme libre, les avantages de la liberté |Les villes libres sont elles des enfers urbains ? | Dans quelle ville voulons nous vivre demain | La Floride abroge l’obligation de zonage | Grenelle, des lois de guerre contre le logement | En finir avec la diabolisation de l’étalement urbain
- Externalités de l’urbanisme réglementé : Lois de Zonage, un transferts de milliards au profit des nantis | Lois de zonage et corruption | Bulles anglaises, échec de la planification spaciale | Bulle Israélienne et gestion socialisée du sol | Xynthia: urbanisme réglementaire et mauvaise gestion des risques | Conséquences du conflit entre droit de propriété et urbanisme réglementaire
- In English : Zoning and RE bubble in France | Wendell cox Interview |
- Et encore : Dossier « logement » du blog ob’lib’
Lire également : autres auteurs :
- Baudouin Bouckaert : la responsabilité civile comme base institutionnelle d’une protection spontanée de l’environnement.
- Pierre Jouventin : Nier le droit de propriété en abusant du concept d’intérêt général
- Wendell Cox : Conference at Seattle ADC’s meeting, 2009 | VF de l’interview
- Mark Pennington, the case for private land use planning
- Oliver Mark Hartwich : Research and publications (voir celles consacrées au logement)
- Bibliothèque de textes de l’American Dream Coalition: Land use | Bibliothèque ADC, housing affordability
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Sur le web
- Pour être parfaitement honnête, il est probable que Corine Land Cover sous-estime légèrement le total, mais il est certain que Teruti le surestime bien plus. ↩
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