Permis de construire et mur mitoyen : épilogue

Dans un arrêt attendu, le Conseil d'Etat confirme qu'un permis de construire peut être accordé à un pétitionnaire prévoyant d'appuyer une construction à un mur mitoyen sans justification de l'accord du propriétaire voisin et revient ainsi sur sa jurisprudence "Ville de Toulouse".

En l'espèce, le Maire d'Ajaccio avait accordé un permis de construire à un particulier pour la réfection et l'agrandissement d'un édifice situé dans une copropriété du centre-ville d'Ajaccio.

Des propriétaires voisins ont exercé un recours en annulation de ce permis en invoquant une série de moyens à l'encontre du permis litigieux, dont le fait que la construction projetée prendra appui sur un mur mitoyen sans l'accord de la copropriété.

Était invoquée la jurisprudence "Ville de Toulouse" selon laquelle le Conseil d'Etat jugeait que l'article 653 du Code civil posant une présomption de propriété commune des murs mitoyens, le maire ne pouvait pas accorder un permis concernant une construction prévoyant un appui à un tel mur au sens de l'article 662 du Code civil, sans le consentement du propriétaire voisin de ce mur ou bien l'intervention du règlement d'expert en bornage prévu par ces dispositions (CE, Ville de Toulouse, req. n° 248905).

Cependant, depuis la réforme des autorisations d'urbanisme de 2007, plusieurs auteurs ont considéré que l'instauration d'un système déclaratif selon lequel, désormais, le pétitionnaire joint à sa demande de permis une attestation exposant qu'il remplit les conditions pour déposer une demande de permis de construire, avait sonné le glas de cette jurisprudence, pour laisser aux seuls tribunaux judiciaires le soin de régler les contestations de propriété entre voisins.

Un pas avait déjà été franchi avec l'arrêt "Quennesson" selon lequel, lorsque des travaux affectent les parties communes d'une copropriété ou l'aspect extérieur de l'immeuble, le maire n'est cependant pas tenu de vérifier que le pétitionnaire a recueilli préalablement l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en application de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, dès lors qu'il a produit l'attestation exigée par l'article R. 431-5 du Code de l'urbanisme (CE, 15 février 2012, Quennesson, req. n° 333631).

Un arrêt rendu peu de temps après cette décision par la Cour administrative d'appel de Bordeaux avait pu semer le doute sur la généralisation de cette solution, rendue en matière de copropriétés, au cas de la construction s'appuyant à un mur mitoyen, la Cour de Bordeaux continuant d'exiger le consentement du propriétaire voisin, bien que le pétitionnaire ait attesté être autorisé à exécuter les travaux (sous nos colonnes CAA Bordeaux, 15 mars 2012, req. n° 11BX00653). Cependant, la Cour devait revoir sa position dans un arrêt rendu peu de temps après (CAA Bordeaux, 21 juin 2012, n° 11BX01248).

Désormais, le doute est entièrement levé avec l'abandon par le Conseil d'Etat de sa jurisprudence "Ville de Toulouse". Néanmoins, conformément à sa jurisprudence "Quennesson" le Conseil d'Etat prend soin ici de réserver l'hypothèse de la fraude du pétitionnaire qui, en remplissant l'attestation prévue, aurait procédé à des manœuvres frauduleuses pour induire l'administration en erreur, ce qui ne peut résulter du seul fait d'avoir attesté, forcément à tort, être l'unique propriétaire d'un mur mitoyen.

L'autre enseignement de cet arrêt est de fonder la possibilité pour le pétitionnaire de présenter une demande de permis sans justifier du consentement de son voisin mitoyen par le fait que l'article R. 423-1 du Code de l'urbanisme permet le dépôt des demandes de permis de construire par n'importe lequel des coindivisaires auxquels sont assimilés les propriétaires mitoyens, sans que ne soit exigé le consentement des autres.

(CE, 13 décembre 2013, req. n° 356097)