Immobilier : comment la loi SRU vous pénalise tous au profit d’une kleptocratie

Analyse

Immobilier : comment la loi SRU vous pénalise tous au profit d’une kleptocratie

Publié Par Vincent Benard, le 2 novembre 2013 dans Logement & immobilier

En achetant de l’immobilier neuf, vous payez grâce à la loi SRU un impôt déguisé, correspondant à la perte que votre promoteur a fait sur les logements sociaux du même programme.

Par Vincent Bénard.

Programme d’immobilier neuf à Moulins

Bien que ce ne soit pas relié à l’actualité brûlante, j’aimerais revenir sur la loi SRU et sa disposition la plus emblématique, l’obligation, pour les communes de plus de 3 500 habitants, de compter 20% (à son lancement) puis 25% de logements sociaux dans leur parc de logement.

Votée par les communistes, gardée par la fausse droite, renforcée par les verts !

La loi SRU, rappelons le, a été votée par une majorité socialo-communiste en décembre 2010, sur proposition d’un ministre communiste, Jean-Claude Gayssot. Cette loi de gauche a été annulée par tous les ministres de droite qui se sont succédé au logement. Ah non, en fait, ils l’ont tous renforcée, notamment par la loi “Urbanisme et Habitat” de 2004, et les deux lois Grenelle. Enfin, Cécile Duflot, soucieuse de ne pas paraître moins à gauche que ses prédécesseurs prétendument de droite, en a renforcé les aspects coercitifs. Fausse droite et vraie gauche, même logiciel !

Cécile Duflot, donc, a introduit début 2013 de nouvelles dispositions visant à faire passer le seuil de logements sociaux obligatoires de 20 à 25%, et à multiplier par 5 les amendes prévues pour non respect de ce seuil. Bien sûr, l’amende est proportionnelle à l’écart entre le taux de logements sociaux de la commune et le seuil de 25%. La loi s’applique à toute commune d’au moins 3 500 habitants.

Histoire de Saint-Aubin en Médoc

La littérature professionnelle que parfois je m’astreins à lire m’a fait découvrir le cas d’une petite commune à l’extrémité de l’agglomération de Bordeaux, mais de tels exemples existent à la périphérie de toutes grandes agglomérations de France. Cette commune compte 7 000 habitants, environ 2 600 ménages, commune plutôt aisée, et seulement 5% de logements sociaux, parce que voyez vous, dans ces petites communes, le logement dit « social » n’était pas le mode de développement habituel de l’habitat.

Jusqu’ici, le maire, sur un budget de 10M d’Euros environ (confortable, pour une commune de cette taille), acceptait en bougonnant de payer 50 000 euros d’amendes SRU, 0,5% de son budget, pour ne pas avoir à développer son parc « social » et imposer aux constructions neuves le coût de ces logements sociaux.

En effet, la loi prévoit que toute opération de plus de 10 logements, ou plus de 2 000 m² de SHON, comporte 25% de logements sociaux, que le promoteur doit revendre à perte à un bailleur social. Et donc le promoteur doit reporter la perte sur le prix des logements vendus au secteur social sur les acheteurs de logements privés. Autrement dit, quand vous achetez un logement neuf dans une opération comportant du logement social (soit quasiment toutes les opérations un peu importantes aujourd’hui), vous payez, sans qu’on vous le dise expressément, un impôt déguisé, correspondant à la perte que votre promoteur a fait sur les logements sociaux du même programme. Comment ça, le prospectus ne vous l’avait pas dit ?

Enfin bref, notre maire, près de Bordeaux, préférait augmenter légèrement ses impôts plutôt que de forcer les nouveaux habitants de sa commune à subventionner les gagnants à la loterie du logement social. Un choix plutôt rationnel.

L’amende Duflot, cauchemar des communes peu socialisées

Oui mais voilà, Cécile Duflot a décidé de multiplier par 5 l’amende SRU. Pour notre commune, cela représente 250 K€ annuels, ou encore 2,5% de son budget annuel, ou encore 7% de ses rentrées fiscales. Aie, ça fait 100€ par foyer, à reporter sur la taxe d’habitation ou la taxe foncière. Et là, politiquement, cela commence à poser problème.

Et notre maire de petite commune explique:

- Si j’admets de nouvelles constructions privées, je dégrade encore mon quota SRU, et j’augmente mon amende.

- Si je veux passer de 5% à 25%,il faudrait que sur ma commune ne se construisent QUE des logements sociaux pendant 10 ans, vu le rythme de construction généralement constaté. Seulement, comme le logement social est le plus souvent financé par un surcoût sur les logements privés, c’est impossible.
- Si je veux rattraper mon retard, il faut qu’à tout nouveau lotisseur, j’impose non pas 25% de logements, sociaux, mais… 35 ou 40%. Mais aucun lotisseur ne voudra imputer sur 6 logements le déficit lié à la vente à perte de 4 logements sociaux à des organismes de logement social. Et donc les lotisseurs iront construire dans les communes qui ont déjà beaucoup de logements sociaux.

On ne saurait mieux dire que la loi SRU signe l’arrêt du développement des communes de plus de 3500 habitants, mais trop petites pour avoir été par le passé un pôle de développement du logement social…

Notre maire ne le dit pas, mais pour lui, le seul choix rationnel est de continuer à payer l’amende, de prier pour que ses contribuables ne se révoltent pas, et de tenter de se rattraper en pratiquant comme un forcené la chasse à la subvention… Génial, non ?

Comment payer un lourd impôt déguisé, sans le savoir: la “taxe cachée SRU”

Mais quittons cette petite bourgade girondine, et plongeons dans les eaux troubles du logement social d’une grosse agglomération. Ne croyez pas que la loi SRU ne soit pénalisante que dans les petites communes. Dans la plupart des grandes agglomérations attractives, certains organismes sociaux avaient pour habitude de financer de nouveaux logement sociaux en revendant de vieux logements, pour minimiser le recours aux subventions. Le problème est qu’un logement revendu devient privé… donc hors quota SRU. La loi SRU rend donc plus compliqué le financement de la construction de nouveaux logements sociaux, alors qu’elle était censée le favoriser. Vous avez dit “imbécillité” ? Vous avez raison. Mais cet effet pervers n’est que petite bière comparé à ce qui va suivre.

Comme nous l’avons vu, les promoteurs doivent construire entre 25 et 30% de LS par opération. Un logement social est couramment revendu avec une perte de 400 à 600€/m2 aux bailleurs sociaux, donc les acheteurs privés surpaient leur logement neuf de 200 à 300€ du m2. Naturellement, cette taxe cachée, dans tous les sens du terme, est payée par un accroissement de la dette supportée par l’acheteur. J’ai eu l’occasion de montrer que ce dispositif conduisait à construire, au total, moins de logements, libres+sociaux, que si la construction était libre.

A qui profite la “Taxe cachée SRU” ? Pas à des pauvres, en tout cas !

Et qui achète les logements « sociaux » ainsi construits ? On trouve certes des organismes publics de logement HLM, comme Nantes Habitat. Mais aussi de sympathiques OVNI législatifs que l’on appelait « Société anonymes d’HLM » [¹] , dont les actionnaires de référence sont en général des grandes banques ou autres « institutionnels », avec souvent la participation d’entités semi publiques comme des SEM, la caisse des dépôts et autres « exceptions françaises ».

Ces SA HLM sont exonérées de Taxe foncière (pendant 25 ans), de Taxe CET (qui se subdivise en CAVA et CFE, ces acronymes barbares désignant les taxes ayant remplacé la taxe professionnelle), et même d’impôt sur les sociétés. Mieux encore : elles paient une TVA à 5,5% sur leur investissement, mais récupèrent leur TVA à 19,6% sur leurs achats. Ah, que la vie est belle au pays des niches fiscales “sociales” !

Un exemple près de chez moi: dans les 20 premières entreprises de Loire Atlantique par le résultat net, on trouve 4 SA de HLM,  toutes possédées par de grands groupes bancaires ou d’assurance. Bref, des sinécures fiscales ultra-rentables, subventionnées par les cocus qui paient leur logement privé au prix fort !

Mais ces acheteurs dupés par le système seront encore plus contents de savoir que les occupants de ces logements sociaux sont rarement parmi les plus nécessiteux. Comme le rapport Simon de 2001 l’a montré, les logements sociaux plus ou moins intégrés dans des opérations privées sont alloués de préférence à des familles “à la limite” du droit au logement social [²], de préférence de type européen et “propres sur elles”, parce que ces locataires ont en général un potentiel d’accroissement de leur revenu qui garantit que les loyers seront payés. Autrement dit, au bout de quelques années, ces familles, qui habitent les mêmes logements que ceux qui les ont payé au prix fort, ont vu leurs revenus augmenter plus ou moins au même niveau, mais paient nettement moins pour les habiter, ont un train de vie incomparablement supérieurs à ceux qui leur ont généreusement payé la “taxe cachée SRU”.

Un peu de beurre dans vos épinards subventionnés ?

Et là se met en place le dernier étage de la juteuse combine du logement social : vous savez que lorsque les loueurs HLM voient le revenu de leurs locataires augmenter, ils doivent leur faire payer un surloyer pour les inciter à partir. Oui, mais les SA de HLM ont envie de garder ces bon payeurs. L’astuce consiste à faire voter par les élus qui président aux destinées du logement social des surloyers, pour se donner l’air de respecter la loi, mais des surloyers suffisamment faibles (généralement inférieurs à 20%) pour ne pas faire fuir les bons locataires. Bref, même avec un surloyer, un bon logement social reste de 1.5 à 2 fois moins cher que son équivalent sur le secteur “libre”.

Vous voyez l’arnaque ? Et oui, le bilan prévisionnel des opérations de logement social, pour les SA de HLM, a été calculé sur la base de loyers standard ! La Taxe cachée SRU payée par les acheteurs de neuf n’a jamais intégré l’éventualité d’un surloyer ultérieur ! Et voilà comment des sociétés déjà fiscalement très avantagées, dont les maisons mères ne sont guère dans le besoin, se retrouvent dans le top 20 du business d’un département plutôt cossu de province. Et ce, sans avoir trop à se casser la tête pour bien gérer leur parc.

Conclusion: l’état providence… c’est pour les riches !

Que vous soyez contribuable payant les amendes SRU de votre commune, ou acheteur endetté d’un logement neuf à qui l’on a repassé sans le dire un très lourd impôt déguisé, le moins que l’on puisse dire est que votre bon argent n’est pas perdu pour tout le monde. La loi SRU, comme de nombreuses autres, a été capturée par de puissants intérêts qui en fait une cash machine à hautes performances, sur le dos de l’immense majorité de cochons de payants ignorant la farce coûteuse perpétrée dans leur dos.

Ah, j’oubliais. Pour écouler une partie de ces logements bien trop chers, les législateurs ont inventé des carottes fiscales (Robien, Scellier, et maintenant Duflot…) dont le montant ne couvre certainement pas le montant de la taxe cachée SRU, mais l’amoindrit. Comme toute niche fiscale, celle ci est répercutée soit sur l’impôt de tous les autres contribuables, soit sur leur quote-part de dette publique. C’est donc bien vous tous qui payez ! Quant aux acheteurs, nombre d’entre eux se rendront compte qu’au prix où ils ont payé leur m², même avec leur carotte, leur opération ne sera pas rentable. Nombre de logements neufs “spécial investisseurs” n’ont pas encore trouvé de locataire plusieurs mois après leur mise sur le marché, même dans une grande ville comme Nantes pour les programmes les plus récents. Les acheteurs devront soit le louer à perte, soit le vendre à perte, pour ne pas perdre leur “cadeau” fiscal, ceci dit en toute ironie. Craignez le fisc français, surtout lorsqu’il vous fait des “cadeaux” !

Et qui se présentera alors pour leur racheter à prix massacré le logement qui les aura ruinés ? Allez, cherchez bien… Mais oui, une SA d’HLM ! Le socialisme pour les riches, c’est bien plus que de l’escroquerie, c’est du grand art.

Du même auteur :

• “Les quotas de logements sociaux dans les opérations neuves, une fausse bonne idée”
• “Le logement social n’est pas la solution mais le problème”
• « le logement social remplit-il sa mission sociale ?« 
• “Défiscalisation, pièges à cons”
• Mon livre, pdf gratuit, « logement, crise publique, remèdes privés »
• Résumé du livre et principales propositions pour sortir de la crise du logement

Autres auteurs, autres scandales autour du HLM :

• Dossier loi SRU sur Contrepoints
• Christophe Grébert: “48% des élus UMP de Puteaux bénéficient d’un logement social”
• L’internaute: “Le scandale de la mauvaise gestion des HLM”
• Google: “Directeur Office HLM condamné”. édifiant
• Piqûre de rappel: affaire des HLM de Paris

Notes :

1. Le terme SA HLM a été remplacé par le plus neutre “Entreprises sociales pour l’habitat”, mais ne nous y  trompons pas, ce sont bel et bien des sociétés anonymes à but tout à fait lucratif. J’utilise volontairement le terme SA de HLM que tout le milieu continue d’employer. ↩
2. Dans l’hypothèse, bien sûr, où toutes les attributions de logement sociaux seraient honnêtes, ce qui fera rire tout connaisseur du système: le clientélisme politique règne en maître dans les comités d’attribution. Mais dans un pays ou le salaire médian est inférieur à 1712€ par mois, officiellement, environ 60% de la population remplit les critères d’admissibilité au logement social, ce qui permet de sauver les apparences de la légalité… ↩

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