Comment démontrer la nullité du mandat de l'agent immobilier ?

La Cour de Cassation suggère des moyens d'annulation du mandat de l'agent immobilier :

"Vu l'article 78, alinéas 1 et 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; 
Attendu qu'il résulte du rapprochement des deux premiers alinéas du premier de ces textes que les stipulations suivant lesquelles, passé un délai de trois mois, le mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge par celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception, doivent, tout comme la clause pénale elle-même, être mentionnées dans l'acte en caractères très apparents ; qu'il résulte du second que cette obligation est prévue à peine de nullité du mandat ; 
Attendu que, par acte sous seing privé du 28 janvier 1984, les époux X... ont donné au cabinet Daguet et Chamaret, agent immobilier, mandat de vendre leur fonds de commerce, avec clause d'exclusivité, pour une durée de trois mois passée laquelle le mandat se poursuivrait par tacite reconduction par périodes d'un mois sauf révocation, le mandant s'interdisant en outre, après l'expiration du mandat, de vendre à un acheteur qui lui aurait été présenté par le mandataire sans le concours de celui-ci et s'engageant à verser audit mandataire, à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire d'un montant égal " au montant légal " des honoraires de négociation, eux-mêmes fixés dans l'acte à ce montant légal ; que le mandat ayant été révoqué le 29 avril 1984, le cabinet Daguet et Chamaret, prétendant avoir mis en présence les mandants et les époux Y..., acquéreurs du fonds de commerce, a fait opposition sur le prix de vente à concurrence d'une somme égale, selon lui, au montant de la clause pénale ; que l'arrêt confirmatif attaqué a débouté les époux X... de leur demande en mainlevée de cette opposition ; 
Attendu que la cour d'appel a retenu que la clause de renouvellement étant seule atteinte de nullité, le mandat ayant produit ses effets pendant les trois premiers mois et les acquéreurs ayant été présentés aux mandants pendant cette période, la clause pénale était applicable ; 
Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme l'y invitaient les conclusions des époux X..., si le mandat comme la clause pénale n'étaient pas nuls parce que les modalités de dénonciation n'y étaient pas mentionnées en caractères très apparents, alors que ces modalités doivent répondre aux mêmes exigences de mention dans l'acte que la clause d'exclusivité ou la clause pénale, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard des textes ci-dessus visés ; 
Et sur le second moyen : 
Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 73 et 78 du décret du 20 juillet 1972 ensemble l'article 1227 du Code civil ; 
Attendu qu'il résulte des premiers de ces textes que la rémunération à laquelle peut prétendre l'agent immobilier ne peut être que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat, et que la simple référence à un prétendu tarif légal ne satisfait pas à ces exigences ; qu'en vertu du dernier, la nullité de l'obligation principale entraîne celle de la clause pénale ; 
Attendu que pour écarter le moyen pris par les appelants de la nullité du mandat et de la clause pénale en raison de l'indétermination du montant de celle-ci comme de la rémunération de l'agent, l'arrêt attaqué retient, par motifs propres et adoptés, que s'il n'existe aucune disposition légale sur la tarification des honoraires de négociation auxquels peuvent prétendre les agences immobilières, celles-ci ont un tarif soumis à la direction de la concurrence et des prix, affiché dans le local ouvert au public, de sorte que l'indemnité forfaitaire prévue au contrat y faisait nécessairement référence et était aisée à déterminer par chacun des cocontractants ; qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé les textes ci-dessus visés ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 novembre 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers."