Plus de propriétaires, c'est plus de chômage ?

Peut-on dire que c'est "la propriété" qui est corrélée au chômage, ou la bulle de crédit ?

Par Vincent Bénard.

Il y a quelques jours, nous avons commencé un débat avec le toujours stimulant Frederick Marc-Alexandre sur l'immobilier : Fred mentionnait une étude (centrée sur les US) qui trouvait une corrélation forte, présumant une causalité, entre le taux de propriétaires et le taux de chômage. Et l'article de titrer que la propriété était un facteur ("driver") du taux de chômage. Je contestais non pas le lien mais la relation de causalité qui me paraissait trop simpliste, et citais des contre-exemples. Mais l'étude en question, bien qu'exclusivement centrée sur les USA, n'en amenait pas moins des chiffres qu'on ne pouvait balayer d'un revers de main, même si j'ai cité des contre-exemples en commentaires.

Je rebondis sur ce débat parce que le gouvernement, celui dont on nous disait il y a deux jours qu'il ne devait augmenter les impôts qu'en toute dernière extrémité "si c'était nécessaire", a donc, deux jours après, annoncé l'augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,7% sur les transactions immobilières. Celles-ci passeraient donc à 7,7%, dont environ 1% pour le notaire, et 6,7% que se partageront l'État et divers niveaux de collectivités locales.

Cette augmentation est sans doute la plus stupide qui soit. En effet, toute personne perdant son emploi peut être amenée à changer de logement pour retrouver du travail, à condition que les coûts de cette mobilité ne soient pas supérieurs (à long terme, mais aussi court terme, trésorerie oblige) aux avantages de la reprise d'emploi.

Or, quels sont les facteurs possibles d'augmentation du coût de la mobilité présents en France ?

1. Des droits de mutation élevés. Sur un logement de 200 000 euros, ils représentent déjà 14 000 euros, soit près de deux ans du loyer que l'on paierait en le louant. Ils passeront à 15400 euros. À chaque déménagement, vous payez donc une taxe égale à deux ans de loyer, avec une hypothèse de rendement locatif de 3,85% correspondant à un rendement brut moyen en province aujourd'hui d'un logement que vous avez acheté. Voilà qui milite pour une conservation longue de son logement pour "amortir" les DMTO

2. Un logement acheté trop cher car en sommet de bulle immobilière : là encore, c'est un frein évident à la mobilité. Risquer une perte à la revente puis devoir repayer des DMTO élevés constitue une charge financière difficile à supporter.

3. Occuper un logement HLM, si le quartier n'est pas trop dégradé (on parle de "mixité sociale" en politiquement correct), est un facteur bloquant la mobilité : l'occupant sait qu'il a affronté un parcours du combattant pour avoir son HLM et ne sait pas s'il pourra en obtenir un autre en changeant de ville. Par contre, il sait qu'il doublera son loyer s'il passe dans le privé : il va s'accrocher à son logement et donc réduira son périmètre de recherche d'emploi... et donc ses chances d'en retrouver. Exemple concret : à Paris intra-muros, le taux de rotation des locataires dans les logements du parc privé est de l'ordre de 25% par an, celui dans les HLM est inférieur à... 4%

4. Occuper un logement dont le loyer a été bloqué ou encadré par l'État, et donc est devenu un logement à "loyer modéré" de fait par rapport aux prix du marché, est équivalent au cas 3. On ne le sait pas assez, mais le blocage des loyers a sévi et continue de sévir dans de nombreuses villes US, ce qui peut expliquer du "chômage immobilier" non lié à la propriété. De même, en France, des gens occupant un logement "loi de 48" (il y en a encore, même si c'est en voie d'extinction) s'y sont accrochés comme des moules à leur rocher, leur loyer étant insignifiant par rapport aux prix du marché privé.

Au niveau macro-économique, lorsqu'un crédit trop bon marché (parce que subventionné par la banque centrale) favorise une bulle de crédit, celle-ci conduit donc à une augmentation artificielle du taux de propriétaires puis, lorsqu'elle éclate, à une explosion du chômage. En effet, le taux bas a favorisé le mal-investissement spéculatif (et notamment immobilier) au détriment de l'investissement productif créateur d'emplois, et lorsque la bulle éclate, l'apurement de ces mal-investissements est très douloureux.

Pourtant, peut-on dire que c'est "la propriété" qui est corrélée au chômage, ou la bulle de crédit ? À l'évidence, c'est la bulle de crédit qui est en cause. Nous sommes devant un cas où A (la bulle de crédit) cause B (le taux de proprios) puis C (le taux de chômage). Si des facteurs tels que ceux décrits au 1 et 2 existent (et aux USA, le facteur 2 est présent dans 1/4 des États représentant 40% de la population), alors B renforce C, mais B ne cause pas directement C. La corrélation existe mais n'est pas causalité directe.

Bref, le lien entre propriété et chômage peut exister, tout comme celui entre location et chômage peut exister, si le législateur, par des lois, des subventions, ou des contraintes absurdes sur le logement, crée des freins artificiels au changement de résidence. Si l'État laissait, sans distorsion réglementaire ou fiscale, les agents économiques choisir librement leurs lieux de résidence et leur mode de consommation de logement (achat ou location), la corrélation entre logement, propriété, location et chômage serait bien plus faible, et de fait non significative. Et on ne pourrait pas accuser "la propriété de favoriser le chômage".

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À noter l'étude citée en début d'article :
http://www.voxeu.org/article/high-home-ownership-driver-high-unemployment

Et la controverse Facebook qui s'en est suivie :
https://www.facebook.com/groups/CCLF2012/permalink/583197091723821/