D’après la dernière étude de l’INSEE, habiter en HLM permet à ceux qui en bénéficient d’améliorer leur niveau de vie, avec des loyers bien plus bas que la moyenne. Analyse.
310 euros. C’est le loyer moyen d’une habitation à loyer modéré (HLM) selon la dernière étude de l’INSEE. Elle confirme que les logements sociaux offrent des loyers largement inférieurs au secteur locatif privé. En 2006, selon l’enquête Logement, les ménages logés en HLM s’acquittaient donc chaque mois, en moyenne, d’un loyer de 310 euros. Soit une économie de 261 euros par mois en moyenne, par rapport à une location privée au même endroit et présentant des caractéristiques comparables.
Habiter en HLM augmente le niveau de vie
La Saône et Loire affiche un taux de logements vacants de 5,5 %. Le département ferait partie des plus mauvais élèves de France.
Autre information révélée par cette enquête, les ménages logés en HLM n’habiteraient pas le même type de logements s’ils n’avaient pas obtenu de logement social. En effet, les bailleurs sociaux, en échange des avantages et des subventions qu’ils reçoivent de l’État, sont tenus de proposer des loyers inférieurs à ceux du secteur libre. À logement identique, les locataires du secteur social paient donc un loyer plus faible que dans le parc privé. En 2006, occuper un logement HLM revenait à bénéficier de l’équivalent d’une aide mensuelle de 261 euros, soit 46 % de la valeur locative du logement. Et ça grimpe encore plus en Île-de-France avec des économies allant jusqu’à 394 euros par mois. Les locataires HLM de région parisienne habitent des logements d’une valeur locative supérieure à ceux qu’ils occuperaient dans le secteur privé, plus grands de 10,7 m², mais situés dans des quartiers nettement plus modestes.
L’avantage n’est toutefois pas équivalent à une aide monétaire de même montant dans la mesure où elle impose de suivre une procédure d’affectation de logement très précise. En effet, l’obtention d’un logement social passe par le dépôt d’un dossier de candidature auprès d’un organisme HLM ou d’une mairie. Si ce dossier est accepté, le ménage est ensuite placé sur une liste d’attente. Après un délai variable, on lui propose un logement qu’il peut accepter ou refuser. Les marges de manœuvre du locataire sont donc limitées pour choisir les caractéristiques et la valeur d’un logement social. L’aide sociale liée au fait de résider en HLM améliore la situation des locataires de deux manières. D’une part, les économies réalisées sur le paiement du loyer permettent d‘augmenter le niveau de vie par une consommation en plus grande quantité d’autres biens ou d’épargner davantage. Cette réduction de loyer peut aussi être mise à profit pour occuper un logement d’une valeur supérieure. On peut estimer que l’occupation d’une HLM permet aux ménages concernés de se loger dans une habitation un peu meilleure : la valeur locative du logement habité est supérieure de 34 euros par mois en moyenne au logement que ce ménage aurait occupé s’il avait dû se loger dans le secteur privé. L’emménagement en HLM permet d’occuper des logements plus grands de 2,5 m² en moyenne. En revanche, ces logements seraient situés dans des quartiers plus pauvres, où le revenu médian annuel des ménages serait inférieur de 3 000 euros. Par ailleurs, l’occupation d’une HLM réduirait la probabilité d’habiter une maison.
18% de ménages aisés comme locataires
Mais le logement social ne bénéficie pas qu’aux ménages modestes. Les ménages aisés logés dans le parc social sont certes plus rares, mais ils habitent des logements pour lesquels l’économie de loyer est plus importante. En France, la part des logements sociaux dans l’ensemble du parc de logements a un peu diminué au cours de la dernière décennie, passant de 19,0 % en 2001 à 18,4 % en 2011 pour les logements sociaux possédés par des bailleurs autres que les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM). En effet, le poids des HLM, principale forme de logement social, est resté stable au cours de cette période, avec respectivement 14,8 % des résidences principales en 2001 et 14,7 % en 2011. La progression des loyers du secteur HLM est proche de celle du secteur libre. Durant les années 2000, elle a été une fois et demie plus rapide que celle des prix à la consommation, mais très largement inférieure à celle du prix d’achat des logements anciens. Ainsi, entre 2000 et 2011, à qualité de logement égale, les loyers ont augmenté de 30 % dans le secteur HLM et de 32 % dans le secteur libre. Sur cette même période, le niveau général des prix n’a augmenté que de 21 % alors que le prix d’achat des logements anciens a augmenté de 121 %. 
Les locataires des logements sociaux sont plus souvent des ménages à faibles revenus. En 2006, les 40 % de ménages les plus modestes représentaient plus de 60 % des locataires du parc HLM. Cependant, les ménages plus aisés ne sont pas absents du parc HLM ; ils y représentent 18 % des locataires. La répartition géographique des logements HLM est également loin d’être uniforme. En 2006, 7 % des logements appartenaient au secteur HLM dans les espaces ruraux ; 23 % des résidences principales de l’aire urbaine de Paris. Dans les autres espaces urbains, la répartition des logements sociaux est plus proche de la moyenne nationale. Les logements HLM sont sous-représentés dans les communes les plus riches : en 2009, 44 % des logements HLM étaient situés dans la moitié la plus riche des communes alors que ces communes abritaient près de la moitié du parc de logement.
Ces gains associés à l’occupation d’une HLM varient fortement selon la taille de l’aire urbaine : l’aide implicite associée à l’occupation d’une HLM passe de 147 euros dans les espaces ruraux à 269 euros dans les aires urbaines de plus de 500 000 habitants. En effet, les loyers privés sont beaucoup plus élevés dans les grandes agglomérations que dans les petites, alors que les loyers des logements HLM dépendent relativement peu de la taille de l’agglomération : ils varient seulement de 287 euros dans les espaces ruraux à 310 euros dans les aires urbaines de plus de 500 000 habitants.
Le saviez-vous ?
Le secteur locatif social comprend les logements destinés à des ménages aux ressources modestes ou moyennes et dont le loyer est limité. En contrepartie, les bailleurs bénéficient d’aides ou d’avantages des pouvoirs publics pour leur réalisation. Le financement du logement social a évolué au cours du temps, en fonction des priorités des pouvoirs publics. Il s’appuie aujourd’hui sur plusieurs dispositifs : des subventions directes, versées par exemple par l’agence nationale pour la rénovation urbaine, des avantages fiscaux, comme l’application d’un taux réduit de TVA, ou des conditions avantageuses de prêt. La nature juridique du bailleur est également très importante dans la délimitation du secteur social. Ainsi, le secteur HLM, largement majoritaire, correspond à l’ensemble des logements des bailleurs HLM. Il s’agit d’organismes publics ou privés, dotés d’une structure juridique propre, définie par la loi. Ces organismes bénéficient d’avantages spécifiques, comme l’exonération de la taxe foncière et de l’impôt sur les sociétés, et sont regroupés au sein de l’Union sociale pour l’habitat. Il n’y a pas de définition unanime du secteur social car les logements sociaux sont très hétérogènes, selon la nature juridique du bailleur, les conditions de ressources des locataires et l’encadrement du loyer. Il peut même dépasser le secteur locatif et intégrer les logements bénéficiant de dispositifs pour l’accession sociale à la propriété. Certains types de logements sont à la frontière du secteur social et peuvent y être inclus ou en être exclus selon la définition retenue. Il s’agit par exemple des logements intermédiaires, qui s’adressent aux classes moyennes, ou des foyers-logements pour personnes âgées. S’il est
assez simple de délimiter le secteur HLM, les contours du secteur social hors HLM sont donc plus flous.
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