9 étapes pour vendre TOUT SEUL votre bien immobilier en moins de 2 mois grâce au copywriting

Article invité rédigé par Yvon CAVELIER du blog Copywriting Pratique, dans le cadre de l’événement la valse des invités 2013.

Il y a quelques années, j’ai eu à vendre mon appartement.

En tant que copywriter, j’ai décidé de m’occuper de ça moi-même. Parce que les agences immobilières qui m’ont proposé de m’aider voulaient me prendre 6000 euros…

Résultat :

• 57 visites en 45 jours,
• 3 propositions d’achat
• 1 vente ferme à 1000 euros de moins que le prix souhaité
• 6000 euros de frais d’agence économisés
• un coût global de 670 euros, tout compris (Adwords + nom de domaine)

Dans cet article, je vous explique pas à pas comment vous aussi, vous pouvez décider de vendre votre bien immobilier tout seul, sans forcément passer par une agence immobilière, et sans que cela vous coûte plus que nécessaire.

Le principe d’une vente immobilière

Quand on vend un bien immobilier, il faut savoir que de nos jours, vous n’avez plus vraiment besoin de passer par une agence immobilière si vous êtes un peu débrouillard – et au courant de ce qu’il y a à faire pour vendre son bien.

En effet, Internet a révolutionné tout ça, et il est bien plus facile aujourd’hui de passer par un site du style du “bon coin” pour proposer son bien ou pour en chercher un nouveau.

Avant, les agences immobilières avaient l’exclusivité de ces opérations. Ce n’est plus le cas maintenant.

Votre notaire peut tout à fait établir un compromis de vente (sans vous faire payer). Et il est totalement habilité à s’occuper de toutes les démarches et formalités nécessaires à la vente de votre bien.

La cerise sur le gâteau, c’est que vous ne débourserez rien du tout pour ça : toutes ces prestations sont incluses dans les fameux “frais de notaire” obligatoires, qui sont payés par les acheteurs (et donc pas par vous).

Il semble donc totalement inutile aujourd’hui de s’adresser à une agence immobilière pour vendre sa maison ou son appartement, si on connait un rudiment de techniques de ventes et de promotion sur Internet.

Oui parce que l’atout principal d’une agence immobilière, c’est surtout qu’elle a tout un “panel” de clients prêts à sauter sur votre maison à la première occasion. Tout comme elle a des centaines de biens (dont la maison de vos rêves, bien sûr) qui vous attendent les bras ouverts.

En tout cas c’est ce que me disent les agences au téléphone quand elles viennent me demander de mettre mon bien chez elles.

Pas de bol pour elles, aujourd’hui, “le bon coin” fait aussi tout ça.

Et la demande est grandissante, car les vendeurs ont de moins en moins envie de payer 7% de frais d’agence, et les acheteurs savent très bien que les biens vendus par des particuliers sont moins chers que ceux vendus par des agences.

Et si le bon coin ne suffit pas (ça ne suffit pas souvent), alors vous avez aussi à votre disposition la méthode dont je vais vous parler ici.

Les différentes étapes de la méthode

Cette manière de procéder est le résultat d’une stratégie logique.

Elle m’est toute personnelle.

Je ne peux pas vous garantir que cela fonctionnera de la même manière avec vous, mais une chose est sûre, cela ne vous coûtera pas grand chose d’essayer. En tout cas, ça vous coûtera largement 10 fois moins que si vous passez par une agence.

Voici le plan d’action en 9 étapes à mettre en place pour la vente de votre bien immobilier :

• Prendre des photos de votre bien sous toutes les coutures,
• Faire un plan détaillé de votre bien (autant que d’étages)
• Déposer un nom de domaine qui va comporter un truc du genre : achat-appartement-[nom de votre ville].com,
• Réaliser une page de vente détaillée qui va présenter votre bien, avec un numéro de téléphone où on peut vous appeler,
• Ouvrir un compte google Adwords, et déterminez un budget de 15 € par jour,
• Rédiger des annonces qui présentent votre bien et qui vont diriger vers votre site web.
• Faire apparaître ces annonces sur le réseau Adsense (elles apparaitront sur la grosse majorité des sites qui proposent des biens immobiliers à la vente. bien souvent sur toutes les pages.),
• Faites visiter votre bien autant que nécessaire,
• En cas de proposition, contactez votre notaire pour faire signer le compromis de vente. C’est lui qui s’occupe de tout ensuite après cette étape.

Voici pour support et exemple la page de vente que j’avais faite pour la vente de mon appartement.

Les étapes en détails

Voici les 9 étapes :

1. Prendre des photos de votre bien

Il s’agit ici d’en prendre un maximum. Je vous recommande d’en prendre si possible 4 par pièce (une à partir de chaque angle de la pièce si possible).

Préférez bien évidemment des prises de vues faites en pleine journée avec si possible du soleil partout. Le soleil et sa couleur jaune-orangée donne une impression de chaleur et de joie. C’est ce qui donne envie de venir visiter votre bien.

2. Réalisez un plan détaillé de votre bien

Pour cela, vous pouvez utiliser un simple logiciel de retouche du genre de gimp ou photofiltre. Le but est de réaliser un plan de toutes les pièces, avec si possible des dimensions et des surfaces exactes.

Comme ceci par exemple :

Pensez à la rose des vents pour l’exposition.

3. Déposer un nom de domaine

Votre nom de domaine sera de la forme :

• achat-appartement-[votre ville].com si vous vendez un appartement
• achat-maison-[votre ville].com si vous vendez une maison

Vous pouvez aussi déposer la même chose avec “vente” :

• vente-appartement-[votre ville].com si vous vendez un appartement
• vente-maison-[votre ville].com si vous vendez une maison

Par exemple, pour mon appartement, qui était à vizille, j’ai déposé 2 noms de domaines.

Le 1er : achat-appartement-vizille.com

Le 2ème : vente-appartement-vizille.com

Vous aurez compris l’intérêt d’une telle démarche :

Vous vous assurez comme cela d’attirer tous les gens qui cherchent un appartement ou une maison dans votre ville et ses environs quand ils taperont ces mots dans google.

Pour que ça fonctionne, il faut bien entendu que votre ville ait au moins 5000 habitants. mais qu’elle ne soit pas non plus trop grosse. Car les noms de domaine des grosses villes à ce sujet sont déjà pris.

4. Faire une page de vente de votre bien

C’est la plus grosse partie à faire.

La page de vente d’un bien immobilier ne se construit pas vraiment comme une page de vente classique. En effet, le but est de présenter votre bien, et de fournir tout un tas d’informations plus ou moins techniques.

Ce que vous devez comprendre, c’est qu’une page de vente de bien immobilier, c’est une sorte de visite virtuelle de votre bien.

Donc, vous devez tout dire.

A ce propos, il y a plusieurs écoles à ce niveau. Il y a celles et ceux qui disent qu’il ne faut pas trop en dire, et que les clients, comme ça, se rendront compte par eux mêmes quand ils viendront visiter.

Et il y a les autres, comme moi, qui disent tout l’inverse : plus on en dit sur la page de vente, et plus les clients qui viendront visiter votre maison ou votre appartement seront vraiment intéressés.

Ainsi, la visite virtuelle réalisée grâce à votre page de vente va permettre de filtrer les curieux et de n’amener chez vous que les clients vraiment intéressés.

Voici ce que devrait contenir votre page de vente :

a) L’accroche

Il s’agit du titre de votre “annonce”. elle devrait reprendre ces 8 éléments :

• “a vendre :”
• [un bien] (appartement ou maison)
• de [nombre de pièces] pièces
• au [étage ou rez-de-chaussée si c’st un appartement]
• de [surface] m²,
• à [votre ville],
• [son plus gros avantage]
• à [votre prix] €.

Ce qui donne par exemple :

A vendre : appartement de 4 pièces – 44 m²
à Vizille entièrement refait à neuf
109.000 €

Juste au dessous, vous mettez la meilleure photo que vous avez parmi celles que vous avez prises.

b) Présentation globale du bien

Ici, vous allez mettre les informations globales sur votre bien :

• Nombre de pièces détaillées,
• Situation géographique
• Plan détaillé des pièces
• Orientation

C’est généralement ce que l’on met dans une annonce sur le bon coin ou sur les sites du même genre.

Arrive juste après un cadre qui donne des infos sur la manière de prendre rendez-vous avec vous :

c) Infos sur la prise de rendez-vous pour la vraie visite (bloc action)

Il s’agit du bouton “action” que l’on trouve dans une page de vente classique.

Idéalement, cette zone devrait être d’une couleur différente du reste de la page (jaune ou orange un peu flash).

Elle devrait comporter :

• Votre prénom
• Votre adresse email
• Votre numéro de téléphone
• Une disponibilité d’appel
• Une phrase qui pousse à l’action

Pour ce dernier élément, ce serait une phrase du genre : appelez-moi au… entre x et y heures.

d) Détail de chacune des pièces

A compter de ce point, vous proposez ensuite au lecteur de visiter virtuellement votre bien, en détaillant pour chacune des pièces les éléments suivants :

• Le nom de la pièce (chambre n°1, cuisine, salon, sanitaire, etc…)
• Quelques photos
• Une phrase qui la décrit au mieux avec la surface, les dimensions, les avantages principaux, etc.
• Une zone “vous aimerez aussi”, qui va détailler un ou deux avantages “palpables” de cette pièce.

Il peut s’agir de sensations, de design, de la manière dont on s’y sent, de ce qu’on y entend, de ce qu’on y fait, sa luminosité, sa sérénité, etc.

Pensez sensations : odeurs, matières, sons, visuel, auditif

Après chaque description, il faut rajouter le bloc action que nous avons vu au 3. ci-dessus.

Rappel : Détaillez tous les éléments de votre bien. même les sanitaires, l’entrée, l’éventuelle terrasse, la cave s’il y en a une, les placards s’ils sont spacieux… tout doit y être.

e) Informations techniques

Ce bloc est très important. Il correspond à ce que les personnes demandent en général. Autant tout leur dire tout de suite, vous gagnerez du temps.

Nommez-le de manière explicite. Par exemple :

D’un point de vue pratique :

Là, vous allez détailler ces différents points (vous pouvez en occulter certains bien sûr) :

• Charges annuelles diverses de fonctionnement (syndic, eau, électricité, assurances, taxes habitation et foncières, etc…)
• Type de chauffage
• Etat des différents diagnostics (électricité, plomb, termites, énergie, amiante, etc.)
• Accès Internet
• Accès aux lieux pratiques depuis la maison ou l’appartement (hypermarchés, écoles, parcs, stations de ski, mer, boulangerie, commerces divers, restaurants, poste, banques, etc.)
• Les transports pour arriver chez vous (bus, train, route, autoroute, etc.)
• Un plan d’accès

Les gens apprécient bien ce genre de détails (beaucoup me l’ont fait remarquer).

f) Plus de photos à télécharger

Les gens aiment bien les photos. Ca les aide à se projeter à l’intérieur de votre maison ou de votre appartement.

Donc vous pouvez, tout à la fin de votre page de vente, proposer aux gens de recevoir de nouvelles photos par mail. Il vous suffit de leur demander leur adresse mail avec un simple formulaire.

Ce qui, vous l’aurez compris, vous permettra de les recontacter ultérieurement pour prendre des nouvelles de leur recherche.

Personnellement, je ne fais pas ça, et j’offre la possibilité de télécharger directement le zip des photos directement sur la page, mais sachez que c’est possible.

Voilà…

Votre page de vente est réalisée, vous n’avez plus qu’à la mettre sur votre nouveau nom de domaine.

5. Ouvrir un compte Adwords

C’est ce qui va vous permettre, dans un premier temps, de vous faire connaître un peu partout sur la toile.

Pour cela, il faut bien entendu que vous ayez un compte google.

Si c’est déjà le cas, rendez-vous ici : https://Adwords.google.com

Créez un nouveau compte. Transférez des fonds sur votre compte (commencez avec 200 euros)

Puis créez une nouvelle campagne que vous allez appeler “appart” ou “maison” ou comme vous le voulez. Prévoyez environ 15 € de dépenses par jour.

Et prévoyez également un filtre géographique afin de faire apparaître votre annonce uniquement dans votre région (Rhône-Alpes pour moi à l’époque).

J’avais commencé par faire apparaître l’annonce directement sur le moteur de recherche (pour apparaître dans le premier bloc tout au dessus des résultats de recherche), mais c’est un gouffre financier, aussi ai-je arrêté de le faire très vite (après que mes 15 euros aient été engloutis en environ 30 minutes).

Je vous recommande donc de :

6. Faire apparaître vos annonces sur le réseau Adsense

Ce sont les blocs d’annonces qui apparaissent sur beaucoup de sites web et de blogs qui traitent d’immobilier.

C’est notamment le cas du bon coin, où vous êtes obligé de payer chaque semaine pour rester en première page des recherches si vous avez votre annonce chez eux.

Quand vous êtes sur Adsense, vous apparaissez partout, sur une majorité de sites et en meilleure place.

Il faudra donc que votre annonce soit assez attirante pour que les gens cliquent dessus.

Et à ce propos…

7. Rédiger vos annonces

Le but est bien évidemment de tester un certain nombre d’annonces pour voir lesquelles font le plus cliquer.

En ce qui me concerne, j’avais créé 7 types d’annonces, et j’avais donc créé en tout 42 annonces qui ont obtenu de 0 à 179 clics (comme quoi les moindres variations de texte de vos annonces peuvent changer la donne du tout au tout).

Voici les 4 annonces qui m’ont rapporté le plus de clics :

Et celles qui ont obtenu un ctr le plus élevé (pour Adsense) :

Vous pouvez en tirer les conclusions que vous voulez pour réaliser les vôtres, en vous basant sur ces 7 annonces.

J’avais aussi essayé de mettre un numéro de téléphone directement sur l’annonce, mais le souci, c’est que vous avez une somme incroyable de coups de fil de personnes qui veulent juste des renseignements de base, qu’ils auraient retrouvés sur la page de vente.

Donc je l’ai enlevé, et mes journées sont redevenues bien calmes.

Au total, voici ce que cette campagne a produit grâce à Adsense :

1075 personnes ont cliqué sur mes annonces (42 en tout), et 57 personnes sont venues visiter mon appartement (soit un taux de conversion final de 5,3 %).

Cela m’a donc coûté 648,29 euros + 15 euros de dépôt de nom de domaine.

J’ai eu au final 3 propositions d’achat consécutivement à ces visites, dont l’acheteur qui m’a proposé une vente ferme à 108.000 euros.

Le travail de copywriter s’arrête ici.

Les deux dernières étapes de cette méthode sont donc les deux étapes logiques qui suivent tout votre travail en amont.

8. Faites visiter votre appartement ou votre maison

Les gens ont cliqué sur vos annonces, certains vous ont appelé, et parmi ceux-là, 95 % ont voulu venir visiter votre bien (oui, si tous ceux qui cliquent sur votre annonce n’ont pas forcément envie de venir visiter, plus de 9 personnes qui vous appellent sur 10 veulent venir vous voir).

Avec tout ce que vous avez déjà dit sur votre page de vente, les questions que vous recevez des visiteurs sont toujours liées à du fonctionnement “habituel”. Le bruit, les voisins, l’ambiance générale du quartier, de la ville, la facilité à se garer, etc…

Certaines choses ne peuvent pas être retranscrites sur une page de vente, tout comme avec la parole. Il s’ensuit d’une règle toute simple quand vous faites visiter votre bien :

Taisez-vous !

Ne répondez qu’aux questions qu’on vous pose, en étant le plus direct et le plus concis possible.

Préférez toujours être placé derriere vos visiteurs, afin que ce soit eux qui décident où ils veulent aller.

Indiquez-leurs les différentes pièces, mais restez si possible derrière eux.

Si vos photos ont été assez explicites et assez nombreuses, ils vont reconnaître eux-même toutes les pièces. certains en feront un jeu de mémoire.

9. En cas de proposition, contactez votre notaire

Peu de gens vous feront une proposition tout de suite après la visite. En général, ils rappellent, et vous demande de négocier le prix.

Une fois que vous vous êtes entendu avec vos futurs acheteurs, il est temps d’appeler votre notaire et de prendre rendez-vous avec lui pour la signature du compromis de vente.

Il vous expliquera tout ce que vous aurez à faire à compter de maintenant. Donc, pas de souci ni de crainte à propos du fait d‘oublier certaines choses capitales, le notaire vous rappelle tout. Et il s’occupe de tout.

D’autres moyens de vendre

Il existe d’autres manières “personnelles” de vendre votre bien immobilier tout seul.

Le bon coin

Vous pouvez déposer une annonce sur le bon coin. Et la détailler aussi bien que sur la page de vente.

Je vous recommande de payer les 2 euros supplémentaires pour mettre 10 photos en tout. Ou alors dans la description, indiquez que vous fournissez plus de photos par mail.

Vous ne pourrez pas mettre de lien direct vers la page de vente que vous avez faites (j’ai essayé, j’ai été refoulé).

Indiquez donc votre email et donnez ce lien aux gens qui vous contacteront.

Une pancarte sur la fenêtre de votre appart ou de votre maison

Hé oui !

Si votre pancarte contient la même chose que l’accroche que nous avons vu ci-dessus, avec un numéro de téléphone assez gros, alors vous aurez des appels.

Idem pour la technique d’après :

Une affiche à votre boulot

Il y a toujours un tableau d’affichage présent pour ça dans les grosses boites. Utilisez-le !

Sur votre affiche (format a4 si possible) indiquez :

• L’accroche vue ci-dessus,
• 2 photos maxi,
• La présentation globale de votre bien
• Un lien vers la page de vente (du genre : plus de photos sur ……)
• Votre numéro de téléphone sur des bandes de papier détachables et prédécoupées

Pensez impérativement à rendre ces bandes détachables facilement sinon, le premier qui sera intéressé arrachera votre affiche.

Des flyers ou des affiches dans les commerces près de chez vous

Pour ce format, soyez plus concis. et faites donc comme pour la pancarte vue ci-dessus. Rajoutez bien évidemment le nom du site web qui héberge votre page de vente.

Si vous comptez mettre des mini affiches, alors mettez la même chose, avec là ausi des bandes détachables prédécoupées.

Allez voir vos voisins directs

Ca, c’est un truc que je vous donne qui a été inspiré par ce qui se pratique dans les agences immobilières des stations de ski.

Quand elles ont un appartement à vendre, elles appellent toujours les voisins directs qui touchent l’appartement (à droite, à gauche, dessus et dessous).

Pourquoi ?

Parce que certains propriétaires peuvent décider d’acheter un bien juste à côté du leur pour agrandir celui qu’ils ont déjà. Ou créer un duplex en rajoutant un escalier entre les deux. Ou creuser une porte entre deux appartements voisins.

Donc le mieux c’est de les contacter directement si vous le pouvez, et le mieux est d’aller les rencontrer en face à face pour leur expliquer. Ca arrive plus souvent qu’on le croit.

Profitez-en également donc pour mettre une affiche dans votre immeuble, au cas où certains locataires auraient envie d’acheter là où ils vivent déjà, ou au cas où certains propriétaires voudraient se rapprocher du rdc par exemple.

Bref, pensez à vos voisins.

Pour conclure et aller plus loin

Oui, cet article s’allonge, et il serait temps de conclure.

Comme vous le voyez, les manières de vendre votre bien immobilier tout seul sont légion. On a l’impression que c’est une montagne de formalités ou de trucs à faire pour ça, et pourtant, quand on analyse le tout, c’est bien moins compliqué qu’il n’y parait.

Alors forcément, cela vous prendra du temps. Pas mal de temps même, si vous faites les choses comme il faut.

Mais rappelez-vous que cela vous coutera aussi largement 10 fois moins cher que de faire appel à une agence immobilière.

C’est donc une question de choix.

Et si vous souhaitez aller plus loin, je vous propose de télécharger un fichier zip que j’ai créé pour l’occasion, dans lequel vous trouverez :

• Une copie de cet article au format pdf
• Le détail des 42 annonces que j’ai créées et testées ainsi que leur résultat sur Adsense
• Un modèle de page de vente vierge à utiliser pour la vente de votre bien immobilier, basé sur celle que j’utilise pour vendre les miens.

Pour le télécharger, indiquez le mot “virtuose” dans la case de formulaire qui se trouve au bout de ce lien, et cliquez ici.

Et bien entendu, si vous avez des questions, je reste à votre disposition dans les commentaires ci-dessous.

Article invité rédigé par Yvon CAVELIER, du blog Copywriting Pratique, sur lequel il s’efforce chaque jour – ou presque – de vous apprendre la manière d’écrire facilement des textes qui font agir. Pour vos blogs, vos sites, vos annonces, vos pages de vente… pour tout…

Yvon vous recommande le blog Univoix.fr

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