Le bail professionnel

Le bail de local à usage strictement professionnel ne s'est vu consacrer aucune loi spécifique et n'est soumis ni à la loi du 6 juillet 1989, ni aux dispositions des lois précédentes sur les locations à savoir loi QUILLIOT (22 juin 1982) et loi MEHAIGNERIE (23 décembre 1986) Les dispositions traditionnelles sur Code civil sur le louage lui sont donc applicables étant toutefois précisé qu'une restriction destinée à garantir au locataire une certaine stabilité a fait l'objet d'une mention dans la loi du 23 décembre 1986 (article 57A) non abrogée par la loi du 6 juillet 1989 qui est le texte de référence sur le droit commun du logement.

L'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 (modifié par loi n° 2008-776 du 4 août 2008, article 43) dispose que :

·   Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée ;

·   Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois ;

·   Le locataire, peut à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois ;

·   Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d’huissier de justice ;

·   Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du Code de commerce.

A QUI S'ADRESSE LE BAIL PROFESSIONNEL ?

Le contrat de bail professionnel concerne généralement un locataire exerçant une profession libérale qui n'exerce pas une activité par nature industrielle, commerciale ou agricole et qui n'a pas pour autant, à titre principal, vocation à habiter dans les locaux.

Les activités conférant au bail son caractère professionnel se regroupent autour des catégories suivantes (liste non limitative) :

1. Activités juridiques :Avocats, huissiers de justice, notaires, experts judiciaires ;
2. Activités médicales et paramédicales : médecins généralistes, spécialistes, chirurgiens dentistes libéraux, kinésithérapeutes, vétérinaires sauf les cliniques vétérinaires qui sont commerciales si une partie significative de leurs bénéfices résulte du prix de pension des animaux, laboratoires de recherche sans clientèle ;
3. Activité architecte géomètre ;
4. Activité ingénieurs conseils :bureaux d'études, techniciens de recherche, techniciens de contrôle ;
5. Agents commerciaux d'assurance ;
6. Comptables, experts comptables ;
7. Professeurs à domicile qui n'exploitent pas un véritable établissement d'enseignement et dont le nombre de leçons données constitue leur activité principale ;
8. Entraîneurs et éleveurs de chevaux, centres équestres sauf s'ils organisent des randonnées avec hébergement et pension complète(Cour de cassation, 7 octobre 1977, annales des loyers 1978, p. 634) ;
9. La garde d'enfants à domicile ;
10. Les ouvriers à domicile

En revanche sont exclus :

1. Les artistes cotisants à la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques (article L. 145-2-1-2 du Code de commerce) ;
2. L'activité de conseil en stratégie et organisation ;
3. Les associations n'exerçant pas une activité lucrative de manière habituelle. Par exemple à vocation culturelle dont les ressources ne proviendraient pas de son activité. Ainsi a droit au bail professionnel une association d'art dramatique qui organise et présente des spectacles dans les lieux loués et dont les revenus proviennent essentiellement de ces spectacles et de l'animation (Cour d'appel de Paris, 6^e ch. B, 11 mai 2006, revue Loyers et copropriété, septembre 2006, comm. 175) ;
4. Les établissements publics exerçant une mission de service public.

BAIL A USAGE MIXTE D'HABITATION ET PROFESSIONNEL

Il est possible de conclure un bail à usage mixte et de consacrer une partie du local d'habitation à une activité professionnelle. Dans cette hypothèse, la famille bénéficie du droit à poursuivre le bail en cas de décès ou d'abandon des lieux par le locataire (article 14, loi du 6 juillet 1989). Si en cours de bail, le locataire n'habite plus le local et ne l'utilise plus qu'à usage professionnel, le bail restera malgré tout mixte jusqu'à son expiration (et inversement, s'il n'y exerce plus d'activité professionnelle). Cette solution a été établie par la jurisprudence : le titulaire d'un contrat de location à usage mixte professionnel et habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties (Cour de cassation, Assemblée plénière, 2 février 1996, Bull. 1996 A ; P. p 46) En revanche, si à l'échéance du bail, l'usage est uniquement professionnel, le locataire ne pourra pas se prévaloir du droit au renouvellement que la loi du 6 juillet 1989 confère au preneur. Le bénéfice du droit au renouvellement n'étant réservé qu'au locataire qui habite effectivement les lieux loués. Mais si le bailleur adresse une offre de renouvellement, le bail sera renouvelé à l'identique (donc mixte), la Cour de cassation considérant que la proposition de renouvellement maintient le bail sous la loi du 6 juillet 1989.

ASSUJETTISSEMENT AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

La loi du 4 août 2008, n° 2008-776, article 43, a permis de convenir qu'un local professionnel pourrait être soumis au statut des baux commerciaux. Cela implique nécessairement l'accord des parties et une mention spéciale dans le bail qui sera donc un bail commercial. Il faut également que le bail porte sur un immeuble ou un local, que le locataire y exploite un fonds, et qu'il soit immatriculé.

FORME ET DURÉE

Le contrat de bail professionnel doit être normalement conclu par écrit. Il est nécessairement passé pour une durée minimum de six années avec bénéfice de la reconduction légale. En effet, l'exercice d'une activité professionnel dans les locaux loués nécessite pour le locataire professionnel une certaine pérennité, de telle sorte que le législateur a malgré tout prévu une durée minimale de 6 ans. Il est possible de prévoir une durée supérieure. En pratique, une durée de 9 ans est fréquemment retenue.

RÉSILIATION DU BAIL OU RENOUVELLEMENT AVEC AUGMENTATION DU LOYER

Le locataire peut mettre fin au contrat à tout moment en respectant un délai de préavis de six mois. Son congé devra être effectué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice (toujours préférable). En cours de bail, le bailleur ne peut délivrer congé à son locataire. Le bailleur qui entend donner congé au bout des six ans n'a pas à motiver sa décision. Si aucune des parties n'adresse de congé, le bail est reconduit tacitement pour la durée initialement prévue. Ainsi un bail de 6 ans sera automatiquement renouvelé pour 6 ans. Le renouvellement est toujours facultatif pour le bailleur qui peut subordonner ce renouvellement aux conditions qu'il souhaite (en particulier de loyer). En cas de renouvellement, il n'existe aucune règle qui réglemente la fixation du nouveau loyer. Le bailleur n'est d'ailleurs pas tenu au renouvellement du bail et peut congédier librement le locataire. Il est donc "maître du jeu" et peut donc subordonner le renouvellement du bail au montant du loyer qu'il peut décider seul de fixer. En l'absence de refus de nouvellement signifié 6 mois avant la fin du bail, le bail est reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée. Le bailleur est libre de refuser le renouvellement sans avoir à donner des motifs, et, sans avoir à indemniser le locataire.

CHARGES RÉCUPÉRABLES

La liberté contractuelle qui régit encore cette matière permet au bailleur de faire supporter d'importantes charges au locataire. Le bail doit prévoir la liste des charges récupérables, à défaut l'article 1162 du Code civil stipule que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. Il convient en conséquence d'être extrêmement vigilant à la liste des charges récupérables figurant sur le bail qu'il convient d'adapter à la situation particulière de l'immeuble. Si le bail prévoit un loyer "toutes charges comprises", le locataire ne devra pas payer de charges en plus du loyer.