Réduire ses frais de copropriété

Si vous êtes, comme moi, dans une copropriété, vous avez sûrement des charges, parfois  importantes, à payer tous les trimestres. En moyenne, ces charges coûtent en 43,7 euros/m²/an. Certaines de ces charges augmentent très fortement d’une année sur l’autre. D’autres correspondent à des prestations facultatives ou inadaptées.  Le printemps c’est souvent la saison des assemblées générales de copropriétés. Celle de ma résidence vient d’avoir lieu. C’est une occasion pour essayer de réduire ou de contenir ces charges diverses. Comment réduire les frais dans une copropriété? Panorama de quelques astuces.

Personnellement, je paye pour mon 75 m², environ 110 € de charges par mois. Cela constitue une somme, certes importante, mais contenue, quand on considère les prestations dans ma résidence  : ascenseurs, jardin arboré, piscine, tennis, parking, etc. Comme les autres copropriétaires, j’essaye de réduire ces charges qui correspondent à un vrai budget.
Voici, par ordre décroissant, les charges annuelles de copropriétés :

Les postes de dépenses importants : chauffage et eau chaude

Un tiers des dépenses concernent le chauffage et l’eau chaude. Dans mon cas, le chauffage est électrique, et n’est pas collectif. Ce qui me conduit à rechercher des économie  sur l’électricité, à titre individuel, comme j’en parlais dans un précédent article. Si vous avez un chauffage collectif, vous pouvez agir à 2 niveaux :

1. vérifier le bon fonctionnement de votre chaudière. Une chaudière bien réglée, contribue à faire des économies sur le long terme
2. Essayer de régler la température sur 19 °C maximum. Au delà, les frais s’envolent et le confort n’est pas amélioré autant.

L’électricité, dans les parties communes  (ascenseurs, escaliers, etc.) peut constituer un poste de dépense important. Si ce n’est pas déjà le cas, vous pouvez installer des interrupteurs avec minuterie qui s’éteignent automatiquement, ou des détecteurs de présence.

En ce qui concerne l’eau , il arrive que les frais soient globalisés entre tous les propriétaires. Cela n’incite pas à faire des économies. Si vous faites installer des compteurs individuels, cela limitera les sur-consommations abusives. Bien sûr, cela aura un coût important au départ.

Attention aux frais de personnel

Dans ma résidence, nous avions il y a peu, une personne employée à plein temps (35h) pour les tâches suivantes  (faire le ménage des parties communes, sortir les poubelles, etc.). Au vu de la petite taille de la résidence, Il s’agissait d’un contrat trop large, mal adapté. On constatait souvent une efficacité très moyenne de la personne. De plus, la personne en question était très souvent en arrêt maladie, ce qui posait des soucis de propreté dans la résidence. Aujourd’hui, nous avons fait baisser considérablement les frais de personnel. Comment? en choisissant une société de services assurant les mêmes tâches, de façon professionnelle.

Les contrats d’entretien et de maintenance

La concurrence est saine. Remettez régulièrement en jeu tous les contrats entretien ( ascenseurs, ménage, espace verts, etc.). Même si vous ne changez pas de prestataire, cela permet de maintenir la pression sur le titulaire du contrat et éviter qu’il se sente en « terrain conquis ». Dans le meilleur des cas, on pourra faire des économies substantielles.

Les honoraires du syndic

La hausse des honoraires atteint 3 à 4%  chaque année. Ce qui est bien supérieur à l’inflation. De plus, certains syndic,  facturent de plus en plus de prestations particulières. Référez-vous dans tous les cas à l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 qui  liste les 44 tâches de gestion courante à inclure dans un contrat de base avec votre syndic. Là, aussi, limitez la durée du contrat à un an, pour ouvrir à la concurrence.

Les gros travaux

Parfois, en assemblée générale, le syndic va proposer des travaux importants sur l’immeuble ( comme la rénovation des ascenseurs,  des façades, etc.).  Le syndic est  rémunéré, via une commission en pourcentage des travaux réalisés. Il est donc dans son intérêt de faire réaliser des travaux majeurs. Avant l’assemblée, vérifiez avec le conseil syndical, que les travaux sont réellement indispensables.  Par exemple, lors de mon assemblée générale, il a été question de la rénovation des ascenseurs et de « l’obligation » de se mettre en conformité avant juillet 2013…. Sauf que, comme souvent, il y a eu un report dans cette obligation, ce qui permet de décaler les dépenses à l’année prochaine. Ce qui est appréciable en temps de crise. Si les travaux sont indispensables, négociez les honoraire du syndics (par exemple 1,5 % au lieu de 4 %).

Et vous? quelles sont vos astuces pour limiter ces coûts?

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