Immobilier: Forte demande ou spéculation ?

Le New York Times vient de publier un article intitulé Investors vs. Occupants in the Housing Recovery ou ils discutent la part de l'investissement dans la remontée des prix de l'immobilier américain.
En effet, les investisseurs sont considérés comme les principaux responsables des fluctuations des prix de l'immobilier.
Le raisonnement simple qui justifie cette conclusion celui-ci:
Les acheteurs qui achètent sur le marché pour se loger sont contraints par la nécessité d'acheter (ou alors ils se condamnent à dormir dans la rue...) , ils achètent donc, que le marché monte, ou baisse. Par ailleurs, la plupart des acheteurs en quête d'un logement sont à la fois vendeur de leur ancien logement et acheteur de leur nouveau logement. De sorte que selon cette analyse, les acheteurs  contribuent peu à la fluctuation de l'offre et la demande.
Par opposition, les investisseurs sont soit acheteurs, soit vendeurs. Pour maximiser leurs gains, ils achètent lorsque les prix sont en trains de monter, et vendent lorsque les prix sont attendus à la baisse. Comme la perception de la hausse ou de la baisse est partagée par l'ensemble des investisseurs, les investisseurs alternent des période ou ils sont net vendeurs, et des périodes ou ils sont net acheteurs. Leur influence sur l'équilibre de l'offre et de la demande est donc prédominante.
Cette question n'est pas que théorique, l'évolution des prix peut-être prédite par la part des investisseurs sur le marché. Or cette part à nettement baissée  au quatrième trimestre 2012. Ce qui traduit un retournement progressif de l'opinion sur la question de l'évolution des prix immobiliers.

Un papier de recherche sur la situation parisienne

C'est à Robert Shiller que l'on doit d'avoir développé ce raisonnement sur les équilibres de prix. Plus tard, les résultats de Shiller ont été étendus par Gregory Mankiw.
Dans le cadre de la rédaction de cet article, j'ai pu me procurer un papier de recherche étudiant les équilibres de prix immobilier entre 1984 et 1993, dont l'auteur, Bertrand M. Rohener est français et travaille pour l'université de Jussieu.
Selon cette étude, les prix de l'immobilier ont été expliqué par les éléments suivants:

1. En se référent sur les travaux de Hendershott (1991), l'auteur arrive à la conclusion que l'impact de la fluctuation des taux d’intérêts est 20 fois plus restreint que l'impact de la fluctuation de la demande.
2. L'auteur établit une corrélation négative entre les prix de l'immobilier parisien et la part des investisseurs parmi les acheteurs du marché. Plus il y a d'investisseurs, plus les prix subiront une hausse forte.
3. Les fluctuations des prix sont liés à l’inélasticité de l'offre et de la demande. Une augmentation de l'offre ne se traduit pas immédiatement par une baisse des prix.
4. Les prix, lorsque ils sont orientés à la hausse, ont tendance à se propager des zones de forte demande vers les zones ou la demande est moins forte. Les prix deviennent alors fortement corrélés, et le marché immobilier dans son son ensemble évolue de manière synchronisée.   Dans le cas d'une baisse, cette synchronisation disparait, résultant en la fragmentation du marché en sous-marchés ayant des évolutions distinctes: Certains quartiers sont plus affectés par la baisse que d'autres.

 Ces quatre conclusions s'appliquent sans difficulté au marché actuel.