Augmentation du pouvoir d'achat immobilier en 2012

Grâce à la baisse des prix immobilier et à la baisse des taux, le pouvoir d'achat immobilier a sensiblement augmenté en 2012 pour les Français.

Par Thibault Doidy de Kerguelen.

Immeubles parisiens place Saint Georges

Selon le courtier Empruntis et le réseau MeilleursAgents, le contexte a rarement été aussi favorable qu’aujourd’hui aux acheteurs immobiliers. Pourtant, tout laisse à prévoir que le secteur restera bloqué pendant encore plusieurs mois.

Les prix baissent, le coût du crédit aussi…

La base de calcul de ce baromètre que les deux initiateurs ont présenté jeudi à Paris, semble montrer qu’en dépit de la crise qui paralyse le secteur depuis un peu plus d’un an, le pouvoir d’achat immobilier des Français a fortement progressé en 2012. Le présupposé étant que les revenus des Français sont restés stables, ce que la conjoncture dément pour l’immense majorité d’entre eux.

Vous avez donc compris qu’en fait, ce baromètre ne fait que quantifier l’impact de l’effet conjugué de la baisse (même faible) du prix de l’immobilier et de la baisse (conséquente) des taux. La combinaison de ces deux facteurs amène à évaluer l’augmentation de la capacité d’achat à revenu constant entre 8 et 14% au cours des douze derniers mois. Soit un gain de 4 à 8 m², ou l’équivalent d’une pièce en plus. Ce phénomène de baisse parallèle des deux facteurs constitutifs du coût d’acquisition est extrêmement rare. La constance veut que lorsque l’un diminue, l’autre augmente, amputant d’autant le gain de pouvoir d’achat apporté.

Pourtant, le nombre de transactions a reculé dans la quasi-totalité des villes étudiées, ce que confirment tous les réseaux, FNAIM, et Notaires.

Pourquoi le nombre de transactions est-il en baisse ?

Les auteurs de l’étude estiment que « Acheteurs comme vendeurs ont besoin de stabilité et de lisibilité avant de passer à l’acte (...) Or, la multiplication de mesures et d’annonces contradictoires depuis dix-huit mois, notamment en matière de fiscalité des plus-values, ont entretenu un climat général d’incertitude et d’attentisme qui a progressivement bloqué les transactions et devrait mettre plusieurs mois avant de se dissiper ».

Pour notre part, nous estimons que ceci est certainement la cause de la paralysie du marché de l’investissement mais que d’autres facteurs entrent aussi en ligne de compte. La précarisation du marché du travail conjuguée aux critères bancaires d’octroi des crédits, qui au mieux n'ont pas bougé et au pire se sont durcis, ont exclu du marché toute une frange de la classe moyenne traditionnellement candidate à la propriété de sa résidence principale. C’est d’ailleurs sur ce segment de marché que la baisse du nombre de transactions est significative. Les primo accédants ont quasiment disparu et les biens de moins de 300k€ ne se vendent que difficilement.

Le marché de l’immobilier repartira-t-il demain ?

Empruntis et MeilleursAgents estiment que le marché ne devrait retrouver « un peu de fluidité » que dans « six à neuf mois, pas avant ». À la réserve, toutefois, que les conditions restent aussi favorables d’ici là. Pour l’heure, Empruntis table sur une stabilisation, voire une très légère baisse des taux moyens au cours des trois à six prochains mois, et MeilleursAgents prédit une « stratification » des prix, en fonction de la localisation et de l’état général des biens. Soit un maintien pour les zones et les biens de « meilleure qualité » et des baisses de 5 à 10% ailleurs.

Pouvoir d’achat en m² en janvier 2013

• 1 – Strasbourg : 72 m² (+8 m² de plus qu’en 2012)
• 2 – Rennes : 71 m² (+8 m²)
• 3 – Nantes : 65 m² (+8 m²)
• 4 – Toulouse : 62 m² (+7 m²)
• 5 – Lyon : 60 m² (+4 m²)
• 6 – Bordeaux : 58 m² (+6 m²)
• 7 – Marseille : 55 m² (+7 m²)
• 8 – Lille : 55 m² (+7 m²)
• 9 – Nice : 41 m² (+4 m²)
• 10 – Paris : 36 m² (+4 m²)