Renégociation de crédit immobilier et fiscalité

Lorsqu'on a souscrit un prêt immobilier à taux fixe on ne bénéficie pas de la baisse des taux lorsqu'il s'en produit une.

Cependant, certains établissements  de crédit acceptent la renégociation de crédit.

A cette occasion, ils  peuvent exiger, en préalable à cette renégociation à la baisse,  une indemnité compensatoire pour la résiliation ou la modification du premier prêt.

La question qui se posait, au plan fiscal, était celle de la déductibilité ou non de cette indemnité des revenus fonciers de l'emprunteur.

L'administration fiscale considérait que les intérêts compensatoires ne constituaient pas une dépense « effectuée en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu » et refusait la déduction.

Une Cour administrative d'appel lui a donné tort en jugeant que cette pénalité, permettant au contribuable de diminuer sa charge d'intérêt sans autre modification au contrat initial que le taux d'intérêt, s'assimilait à des intérêts d'emprunt liés à l'acquisition ou à la conservation du revenu foncier au sens de l'article 31-1-1°d du Code Général des Impôts. En conséquence, en cas de déficit, la fraction du déficit afférente à cette pénalité peut être imputable uniquement sur le revenu foncier des dix années suivantes.

Le Conseil d'Etat, par un arrêt du 5 octobre 2007, n° 281658 , a confirmé la déductibilité de l'indemnité compensatoire versée par le contribuable lors de la renégociation de son crédit immobilier au titre des revenus fonciers.

Toutefois, le Conseil d'Etat n'a pas retenu le même moyen que les magistrats de la Cour. administrative d'appel.

Contrairement à la décision de ces derniers, le Conseil d'Etat considère que l'indemnité compensatoire  n'est pas assimilable à un intérêt d'emprunt  lié à l'acquisition ou à la conservation du revenu foncier au sens de l'article3 1-1-1°d du Code Général des Impôts.

Les magistrats du Conseil d'Etat ont, quant à eux, fondé la déductibilité sur les dispositions de l'article 13 du GCI dès lors qu'elle peut être considérée comme une dépense liée à l'acquisition ou à la conservation d'un revenu.

Cette décision est  encore plus favorable au contribuable dans la mesure où l'indemnité compensatoire,  n'étant pas assimilée à des intérêts d'emprunt mais à une dépense, pourrait en cas de déficit foncier être imputée sur le revenu global.

En conséquence, outre les intérêts compensatoires, les contribuables qui ont procédé à une renégociation de crédit avec leur banque ou avec un autre établissement de crédit, dès lors que le crédit intial a été contracté pour la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier à usage locatif, peuvent déduire de leurs revenus fonciers les intérêts du prêt substitutif dès lors que ceux du premier l'étaient déjà .

L'avenant au contrat initial ou le nouveau contrat de prêt substitutif devra mentionner que son objet est bien la consolidation du crédit initial.

Dans le cas où le montant du prêt substitutif serait supérieur à celui du crédit initial, le droit à déduction n'est pas remis en cause mais est limité aux intérêts correspondant au capital restant du au titre du crédit initial, sans pouvoir excéder ceux stipulés sur l'échéancier de ce dernier.

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