Julien, avis d'un expert

• Quelles connaissances disposes tu en matière d'immobilier ?

J'ai une maîtrise en droit et je parle 4 langues, mais je ne suis pas certain qu'il faille uneformation particulières pour travailler dans l'immobilier. Ou plutôt, le secteur de l'immobilier recouvre des métiers tellement differents qu'il n'y a pas une formation unique pour y arriver.Par exemple,  qu'est-ce que l'activité d'agent immobilier? C'est le négoce... d'informations. L'agent immobilier c'est celui qui va pouvoir vous dire ce qui se vend, où et à quel prix. Les qualités requises pour être un agent immobilier sont donc un esprit curieux, de la mémoire et un bon sens de l'organisation. Ce ne seront peut-être pas les même qualités requises pour devenir architecte, entrepreneur ou marchand de biens.
A l'origine je ne pensais pas me lancer dans l'immobilier. J'ai quitté la France en 1994 pour apprendre le Chinois à Pékin. J'ai travaillé dans le jouet et dans l'Internet lorsque je vivais à Taiwan. J'ai monté en 1998 à Taipei ma première entreprise... qui a fait long feu. On était 4 associés (un Québécois, un Taiwanais, un Hollandais etmoi) et 10 ans plus tard, je me demande encore ce qu'on avait essayé de faire.Je travaillais pour une start-up qui vendait de l'espace publicitaire sur Internet a Taiwan (10 ans avant que cela ne devienne la mode et évidemment on ramait), quand la bulle internet a éclaté en 2000. J'ai alors rejoint mon frère qui venait de monter Navinda, une entreprise de construction de piscine à Phuket (http://navindapools.com/). J'ai du passer du virtuel au concret  sans transition.
A partir de là, mon père qui a travaillé dans l'immobilier toute sa vie, est venu nous rendre visite de plus en plus souvent et a fini par passer la majeure partie de son temps à Phuket.L'idée a alors germé de devenir marchand de biens. On a donc commencé à tourner pour rechercher des terrains constructibles, des villas à rénover etc... et on s'est retrouvé avec une masse d'information sur le marché local qu'il a suffit de mettre en forme pour démarrer l'agence Phuket Immobiliere Agency (www.phuketimmo.com).En même temps nous avons acheté et rénové quelques maisons dont la mienne. Je trouve que c'est l'expérience la plus intéressante que de travailler sur un projet pour soi-même. Par exemple avec Navinda, j'avais construit des dizaines de piscines, cependant, lorsque j'ai travaillé sur ma piscine à moi, j'ai encore appris des choses que je ne voyais pas en tant que piscinier travaillant pour un client.
Noussommes actuellement maître d'œuvre pour la construction de la plus grande villa de l'île: 4000 m2 pour la structure principale, sur 16000 m2 de terrain les pieds dans l'eau, à coté d'un célèbre hôtel 5 étoiles; une maison pouvant loger la demi-douzaine de domestiques, une autre pour les appartements du majordome, un tennis, un ponton pour leyacht, un héliport.Plus de détails et de photos à l'adresse suivante: http://www.phuketimmobilier.info/construction/index.html
Nous commençons aussi un projet de 37 villas au bord d'un golf, mais cettefois ce seront des villas d'un budget plus abordable. Voir le site www.botanvillage.com pour les détails.
Tout cela me donne une vision large de l'immobilier sur l'île. Quand on place son propre argent sur un bien, on ressent les choses différemment que lorsqu'on ne fait que vendre les biens des autres.

• Pour toi l'immobilier représente-t-il un investissement ou un logement lieu d'une vie familiale  (ou les deux) et pourquoi ?

Ca c'est un peu au cas par cas et selon les besoins de chacun.Pourmoi c'est d'abord se loger. Ensuite, je vois un peu les choses en marchand de bien c'est-à-dire: achat - transformation pour ajouter dela valeur (rénovation) - revente. Ce que j'aime dans la rénovation c'est de partir avec une contrainte (une maison pré-existante) et devoir à l'arrivée un résultat qui ne ressemble plus du tout à ce qu'on avait à l'origine.

• Comment vois tu l'évolution du marché immobilier ?

Je crois que tout a été dit, mieux que moi, par David Ricardo, Adam Smith, plus récemment Tim Harford et autres. En particulier, je crois que c'est Tim Harford qui dans "The Undercover Econmist" rappelait que le P/E des valeurs boursières (le ratio entre leur prix de vente et le revenu qu'elles génèrent) d'une manière générale augmentaient ou diminuaient, mais finissait toujours par revenir autour de 16 (3Historically, long-term price:earnings ratioshave always been around 16"; Chap. Rational Insanity).Je ne vois pas pourquoi il en serait autrement de l'immobilier.
En ce moment, on nous présente le réajustement du ou des marchés comme le "grand cataclysme", "l'effondrement final". Ce sont des effets d'annonce pour vendre les journaux. Je ne vois pas une "baisse de l'immobilier" dans l'absolu. On ne voit pas un mouvement de masse qui se désintéresse de l'immobilier, comme on a pu se désintéresser, par exemple, du cheval au profit de l'automobile.
A l'heure actuelle, tout le monde se pose la sempiternelle question:  Crise, pas de crise? Quand est-ce que le marché reprendra? Acheter maintenant? Attendre? Vendre?
C'est creux.Moi les questions qui m'intéressent sont plutôt: L'immobilier qu'est- ce que c'est ? Pourquoi l'immobilier?
Pourquoi l'homme à un moment donné de son évolution a-t-il décidé de se couvrir ... ou de s'enfermer?
Pourquoi éprouve-t-on le besoin de posséder son logement? Pourquoi, après avoir acquis sa résidence principale, l'homme veut acquérir une résidence secondaire, et peut-être une troisième ...et toujours plus?
Y a t-il autre chose?
Le plus grand empire que l'humanité ait connu a été crée par despasteurs nomades. Ils traversaient deux continents à cheval. Nous, nous rêvons de pouvoir nous payer un deux pièces.
Qui est le plus évolué?

• Etres propriétaire de ta résidence principale est-il important pour toi et pourquoi ?

J'aime bien l'idée d'être propriétaire, de capitaliser au lieu de payerun loyer à quelqu'un d'autre. Ensuite, avoir un parc immobilier qui produit un revenu locatif c'est un peu le but de tout le monde, mais jen'en suis pas encore là.

• Comment vois tu l'évolution du marché immobilier mondial, lesinvestisseurs vont-ils se tourner de plus en plus vers les marchésémergents ?

L'immobilier c'est quoi ? A la base, ce sont des gens qui ont besoin de se loger.Donctant qu'il y aura une croissance démographique galopante et tant qu'iln'y a pas d'alternative à l'immobilier les prix ne cesseront de monter. Comme la population croit plus vite dans les pays nouveaux, il est normal que l'immobilier s'y développe plus rapidement. 
A l'heure actuelle on parle un peu partout de crise.Je ne suis pas sûr que le terme soit bien choisi. Voici, une définition personnelle du mot "crise":Si durant un repas, vous ingérez trop de nourriture et de la nourriture trop riche, vous allez souffrir d'une crise de foie. Si vous ingéreztous les jours trop de nourriture, trop riche et sans rapport avecvotre activité physique, vous allez devenir obèse et vous allez mourir.
J'ai peur qu'on ne soit dans les 2e cas de figure. J'ai l'impression que globalement, nous utilisons tous non seulement plus d'espaces et que nous n'en avons pas vraiment besoin, mais aussi et surtout plus que nous ne pouvons nous le permettre.
Je vois, par exemple, des propriétaires de plantations d'hévéas tout arrêter, couper les hévéas qui ont mis des années à pousser, pour selancer dans des projets absurdes, mal conçus, invendables, uniquement pour "faire comme les autre". Ils feraient mieux de garder leurs arbreset de continuer à produire du caoutchouc. Et leproblème n'est pas circonscrit au secteur de l'immobilier. Je pense que c'est Jared Diamond qui soulignait dans son dernier ouvrage (Collapse) que l'humanité consomme en ce moment 120% des ressources de la planète et ce alors même que, d'après l'organisation mondiale de la Santé, 800millions de personnes (un habitant de la planète sur cinq) souffrent dela faim. C'est à dire que nous consommons les ressources plus vitequ'elles ne se renouvellent. C'est à dire que nous vivons tous au dessus de nos moyens.

• Tu penses donc qu'il faudrait plus de contrôle des autorités sur l'activité immobilière?

En Europe, je pense qu'il y a déjà suffisamment de régulations.En Thaïlande,je pense qu'il faudrait plus de régulations "intelligentes" (c'est peut-être trop demandé) et surtout il faudrait que celles qui existentdéjà soient réellement. Mais là nous retombons sur le problème de la corruption et de la carence des institutions, problème qui est àl'origine de 95% de la pauvreté ici.D'une certaine manière, et aussi choquant que cela puisse paraître,  le marché sans entrave ferait plus pour protéger l'environnement qu'unmarché contrôlé par l'état.Un exemple pour expliquer cela.Prenons le problème de l'occupation des sols (la densité); dans un marchélibre, les acquéreurs potentiels, bien informés, comprendraient vite qu'à Phuket, les biens qui vont mieux s'apprécier seront ceux qui font partie d'un programme mettant l'accent sur la basse densité et généralement sur la préservation de l'environnement. Donc les promoteurs seraient vite forcés de prendre en compte la protection de l'environnement, nous pas par aspiration écologique mais parce quela concurrence éliminera ceux qui ne le font pas. Dans le marché thaïlandais, vicié par une législation irréfléchi ou mal appliquée, le système de corruption laisse survivre des promoteurs non-professionnels qui auraient été éliminés dans un marché libre.Pour rentrer dans les détails, la loi thaïe impose l'obtention d'un permis spécial de promotion (development license) pour tout projet quiimplique plus de 8 divisions de terrain; à savoir 8 maisons plus uneroute. Pour obtenir ce permis, il remplir une liste de conditions ayant attrait à l'occupation des sols, aux voiries, à l'adduction etl'évacuation de l'eau etc... L'imposition de ces conditions est une bonne chose car elle impose au promoteur de réfléchir à l'avance dès que le projet dépasse les 8 habitations.
Maintenant,le résultat des récents événements politiques est que les acheteurs potentiels se détournent du mode traditionnel d'acquisition pourpréférer l'acquisition par bail emphytéotique. Or un promoteur n'a pasbesoin de diviser le terrain pour faire un bail. Il peut vendre 40villas sur le même titre de propriété. Donc il n'a plus besoind'obtenir le permis de promotion. On perd là un garde fou quiinterdisait aux promoteurs manquant de sérieux de s'engager dans desprojets importants.C'est inquiétant.

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