Préemption : prise en compte du prix proposé par la commune (Jurisprudence)

Statuant en référé, le Conseil d’Etat précise que la légalité de la décision de préemption ne dépend pas directement du caractère adéquat du prix proposé par la commune.

Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat censure le Juge des Référés du Tribunal administratif de Montreuil qui a suspendu les effets de la décision prise par le Maire de Montreuil  de préempter un immeuble sur le territoire de la commune.

Le premier juge avait estimé que le prix auquel la commune de Montreuil proposait d’acquérir le bien était entaché d'erreur manifeste d'appréciation, car très inférieur au prix de la promesse de vente consentie par le propriétaire de l’immeuble, vente à laquelle la décision de préemption est venue faire échec.

Le Conseil d'Etat rappelle à cette occasion que le caractère insuffisant ou excessif du prix du bien préempté au regard du marché est par lui-même sans influence sur la légalité de la décision de préemption.

Ainsi, que le Conseil d’Etat l’a déjà jugé, le caractère excessif du prix, notamment lorsqu’il nait de la disproportion entre l’ampleur du projet et le prix d’acquisition, ne peut suffire à remettre en cause la réalité du projet de la commune (Conseil d'Etat, 6 juin 2012, Cne de Murviel-les-Montpellier, req. n°341534).

Cependant, les juges du Palais Royal admettent que le caractère insuffisant ou excessif du prix puisse entrer en ligne de compte pour apprécier si la décision de préemption répond bien à l’une des finalités mentionnéesà l'article L. 300-1 du Code de l’urbanisme, ou à un intérêt général suffisant.

Il est permis de penser que tel sera le cas en présence d’autres circonstances permettant de caractériser l’absence d’un projet réel répondant aux objectifs assignés par le Code de l'urbanisme.

En effet, selon le Conseil d’Etat le prix proposé par la commune ne constitue que « l’un des éléments » sur lequel le juge doit se fonder.

Tel sera également le cas, en présence d’un détournement de pouvoirs du maire usant systématiquement du droit de préemption, en proposant un prix très inférieur à celui de la déclaration d’aliéner du propriétaire du bien, afin de peser à la baisse sur le prix de l’immobilier (voir CAA Versailles, 18 octobre 2012, Cne de Saint-Ouen, req. n°11VE02174).

« 2. Considérant qu'il résulte de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme que la mise en oeuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre tant aux finalités mentionnées à l'article L. 300-1 du même code qu'à un intérêt général suffisant ; que si le montant auquel le titulaire du droit de préemption se propose d'acquérir un bien préempté peut constituer l'un des éléments permettant d'apprécier si la préemption répond à de telles finalités ou à un intérêt général suffisant, le caractère insuffisant ou excessif du prix de ce bien au regard du marché est, par lui-même, sans incidence sur cette légalité ;

3. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en retenant comme étant de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption litigieuse le moyen tiré de ce que, parce qu'il était très inférieur au prix de la promesse de vente signée par M. A, le prix auquel la commune de Montreuil se proposait d'acquérir la maison de M. A était entaché d'erreur manifeste d'appréciation, le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil a commis une erreur de droit ; »

(Conseil d'Etat, 7 janvier 2013, Cne de Montreuil, req. n°357230)

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