Congé pour reprise et habitation principale de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989

Le bailleur ne peut donner congé pour reprise puis ne pas demeurer dans le logement repris que de façon alternative avec son logement pris par lui en location : 

"Vu les articles 2 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 10 novembre 2010), que M. X..., propriétaire d'une maison d'habitation donnée en location à M. Y..., a délivré à celui-ci, le 20 juillet 2004, un congé aux fins de reprise à son profit ; qu'après avoir libéré les lieux, M. Y... a assigné M. X... en dommages et intérêts au motif que le congé était frauduleux ; 
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que si les déclarations de revenus des époux X... font état d'une résidence située à Louvres en région parisienne, les pièces produites démontrent une occupation personnelle du logement par M. X... et sa famille qui, si elle se trouve partagée avec celle de la maison de Louvres, ne suffit pas à établir l'intention frauduleuse du bailleur dès lors qu'il s'agit d'un retraité qui est libre de son temps, que la maison a été occupée par lui dès qu'il a pu la récupérer en mars 2006 après contestation du congé, que les deux procès-verbaux constatant la fermeture de la maison le 4 juillet 2006 et le 3 janvier 2007 ne sont pas de nature à contredire ce mode d'occupation et que la mise en vente de la maison en septembre 2008 est en lien avec des problèmes financiers ; 
Qu'en statuant ainsi, sans constater que M. X... occupait le logement repris à titre d'habitation principale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. Y... 
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande en dommages-intérêts formulée par M. Y... ;
AUX MOTIFS QUE « par acte sous seing privé, Mme Andrée X... représentée par l'Association tutélaire de la Somme, a donné à bail à M. Y... une maison d'habitation située ... sur mer moyennant un loyer de 915 € par mois ; que le 20 juillet 2004, M. Richard X... devenu propriétaire du bien a donné congé à M. Y... pour le 30 avril 2005, date d'échéance du bail aux fins de l'occuper personnellement ; que par jugement du 23 janvier 2006, le tribunal d'instance de Pont L'Evêque a jugé le congé valable et a ordonné l'expulsion du locataire ; que M. Y... a quitté les lieux le 21 mars 2006 ; que par acte d'huissier du 6 avril 2006, M. Y... arguant de ce que le congé serait frauduleux a fait assigner M. X... devant le Tribunal de grande instance de Lisieux aux fins de l'entendre condamner au paiement de dommages et intérêts ; que par ordonnance du 9 avril 2008, le juge de la mise en état du Tribunal de grande instance de Lisieux a renvoyé les parties devant le Tribunal d'instance de Pont L'Evêque ; que M. Y... exposait que M. X... n'aurait pas habité le logement mais l'aurait donné à bail ; que M. X... s'est opposé aux demandes en expliquant avoir effectivement occupé les lieux avec sa famille et ne pas les avoir loués ; que c'est dans ces conditions que le jugement entrepris a été rendu ; qu'en cause d'appel, M. Y... ne reprend pas l'argumentation tirée de la location du logement ; qu'il soutient que M. X... n'a pas occupé le logement de manière effective et permanente ; que M. X... a démontré en première instance que le logement occupé par M. Z... qu'il ne connaît pas est situé au ... ..., établissant ainsi l'absence de location de la maison reprise par lui ; qu'il produit aux débats les factures de consommation de gaz et d'électricité pour la période du 21 avril 2006 au 23 juillet 2007 qui démontrent que le logement a été occupé par lui-même et son épouse pendant cette période ; que si les déclarations de revenus des époux X... ont fait état d'une résidence située à Louvres en région Parisienne, les pièces produites aux débats démontrent une occupation personnelle du logement de Blonville par M. X... et sa famille qui, si elle se trouve partagée avec celle de la maison de Louvres, ne suffit pas à établir l'intention frauduleuse du bailleur dès lors qu'il s'agit d'un retraité qui est libre de son temps, que la maison a été occupée par lui dès qu'il a pu la récupérer en mars 2006 après contestation du congé, que les deux procès verbaux constatant la fermeture de la maison le 4 juillet 2006 et le 3 janvier 2007 ne sont pas de nature à contredire ce mode d'occupation et que la mise en vente de la maison en septembre 2008 est en lien avec des problèmes financiers ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a débouté M. Y... de ses demandes en l'absence de démonstration du caractère frauduleux du congé de reprise pour occupation personnelle délivré le 20 juillet 2004 ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a débouté M. Y... de ses demandes en l'absence de démonstration du caractère frauduleux du congé de reprise pour occupation personnelle délivré le 20 juillet 2004 ; que le jugement dont les autres dispositions ne sont pas contestés par M. Y... sera donc confirmé » (arrêt, p. 2-3) ;
ALORS QUE, premièrement, le droit de reprise du bailleur suppose l'habitation des locaux à titre principal et non comme résidence secondaire ;
qu'en écartant la demande de réparation formulée par M. Y... aux motifs que M. X..., l'auteur du congé pour reprise, pouvait valablement occuper de façon alternative sa maison de LOUVRES et son logement de BLONVILLE, objet du congé litigieux, dès lors qu'en tant que retraité il était « libre de son temps » (arrêt, p. 3, § 6), sans constater que M. X... habitait le local de BLONVILLE à titre principal, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
ALORS QUE, deuxièmement, le caractère frauduleux d'un congé motivé par la décision du bailleur de reprendre le logement pour l'habiter lui-même s'induit nécessairement de ce que le bailleur a ultérieurement habité ce logement à titre de résidence secondaire et non comme résidence principale ; qu'en considérant que le fait que M. X... occupe alternativement sa maison de LOUVRES et son logement de BLONVILLE, objet du congé litigieux, « ne suffi sait pas à établir l'intention frauduleuse du bailleur dès lors qu'il s'agi ssait d'un retraité qui était libre de son temps » (arrêt, p. 3, § 6), sans constater que M. X... avait occupé le local de BLONVILLE à titre de résidence principale, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989."