Le syndic de fait existe-t-il ?

Crédit photo : Benis Arapovic/Stock Exchange

La réponse est négative pour le ministre interrogé sur ce point par un sénateur :

La question :

M. Louis Souvet attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la validité des décisions prises par un syndic de copropriété « auto-proclamé ». Il demande si l'ensemble des copropriétaires en plus de contester légalement les comptes établis sans justificatif par un tel syndic de fait peuvent envisager un dédommagement financier, étant entendu que « les charges » appelées alimentent non un compte dédié à la copropriété mais le compte personnel de l'intéressé.

La réponse :

Il résulte de l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis que le syndic de copropriété doit être nommé par l'assemblée générale. Ce même article pose à son alinéa 3 le principe que, à défaut d'une telle nomination par l'assemblée générale ou par l'effet d'un accord antérieur à la constitution du syndicat, « le syndic est nommé par le président du tribunal, saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires », sans qu'il ait à constater l'urgence. De même, en cas d'absence de syndic, l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 précitée prévoit que « le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic ». Au vu de ces dispositions, le syndic doit donc être obligatoirement désigné par l'assemblée générale et toute notion de syndic « de fait » doit être prohibée. Telle est la position de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 octobre 1987 ; Cass. 3e civ., 23 janvier 1991). De même, un syndic dont le mandat est expiré ne peut pas poursuivre sa gestion, même dans l'attente de la désignation d'un administrateur provisoire. Tous les actes et décisions concernant la gestion de la copropriété (convocation de l'assemblée, recouvrement des charges, travaux) pris par un syndic non régulièrement désigné par l'assemblée générale des copropriétaires sont nuls de plein droit et engagent la responsabilité de ce syndic vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ou de chaque copropriétaire sur la base délictuelle des fautes commises, en cas de préjudice personnel subi par ce dernier. Un syndic, « de fait » ou irrégulièrement désigné, peut en outre être condamné pénalement, en cas d'abus de confiance, d'escroquerie ou de détournement de fonds versés par les copropriétaires.