La bulle immobilière, avec une hausse du prix du logement de 150% en 15 ans, est principalement due au zonage restrictif des sols. Pour l'inverser, il faut rendre aux propriétaires la liberté d'aménager leur sol selon leurs préférences.
Par Vincent Bénard.
Tout le monde s’entend pour ne pas libérer de terrains sur lesquels construire. Mais qui en paie le prix ? Ce sont les Français, qui ont vu le prix du terrain qu’ils voulaient acquérir s’envoler . (Nicolas Sarkozy)
En France, nous venons de connaître quinze années d’une bulle immobilière, c’est-à-dire d’une hausse du prix du logement de 150%, totalement déconnectée du revenu des ménages qui ne progressait que de 20% dans la même période.
La plupart des commentateurs attribuent ce phénomène à la seule hausse de la demande, liée à la division par deux des taux d’intérêt entre 1997 et 2007. Ce à quoi tout professeur d’économie répondrait que ce ne peut être qu’une explication incomplète. Dans un marché comme l’immobilier, où aucun monopole ne contrôle la production, et où les compétences pour s’établir en tant que constructeur ne sont pas rares, l’offre de logements devrait répondre très favorablement à un tel signal sur les prix. Or, cela n’est pas le cas, les chiffres de construction de logements neufs ont réagi avec beaucoup de retard à la formation de la bulle.
Pour qu’une bulle se forme, il faut qu’il y ait à la fois une hausse de la demande solvable et des facteurs limitant la concurrence entre les offreurs. Quels peuvent être ces facteurs ? Allez, un indice : entre 1997 et 2010, alors que les prix du logement augmentaient de 150%, l’indice du coût de la construction n’augmentait que de 40%, mais le prix moyen des terrains à bâtir était multiplié par 7, avec des pointes à plus de 10 en zone littorale. Le facteur bloquant serait-il du côté des terrains ? Assurément, oui.
Un terrain, par défaut, est non constructible, réglementairement parlant. Le propriétaire de ce terrain ne peut y édifier des logements que si ce terrain est déclaré « constructible », à la suite d’un processus politique long et pas toujours transparent, aboutissant à la création d’un document de « zonage » du sol appelé PLU pour « Plan Local d’Urbanisme ».
Un chercheur de Dijon, Gabriel Lecat, a analysé les différences de prix en Côte-d’Or, un des derniers départements de France à la fois doté d’une grande ville-centre, Dijon, et de communes rurales fortement reliées à cette préfecture mais pouvant encore échapper à l’obligation de zonage des sols, de par leur taille, jusqu’au milieu des années 2000. Pour 2002, il constate que pour des communes similaires, l’adoption d’un PLU tend à augmenter de plus de 35 000 euros le prix moyen d’un terrain constructible.
Cette seule étude française sur le sujet a été largement corroborée par de nombreuses recherches étrangères de nature identique, qui nous apprennent, ô surprise, qu’aux USA et au Canada, malgré la même folie du crédit facile sur tout le territoire, la bulle immobilière n’a pas été uniforme, mais en fait limitée aux aires urbaines ayant adopté des zonages restrictifs du sol.
Au contraire, les villes américaines les plus dynamiques démographiquement et économiquement, comme Houston, Dallas, et Atlanta, ou encore Kansas City, ont connu une hausse des prix à peine supérieure à celle des revenus des ménages de 1997 à 2007, alors qu’ils furent triplés en Californie ou en Floride et plus que doublés à Seattle, Portland, ou New York, la bulle se focalisant là aussi principalement sur le foncier.
La différence entre les communes « bullaires » et les autres ? La réglementation du sol ! Dans les États ou cités qui ont conservé l’urbanisme libre qui prévalait au début du XXe siècle, où un terrain est constructible par défaut, une bulle ne peut se former. Même le très interventionniste économiste nobélisé Paul Krugman l’a reconnu. En revanche, toutes les villes dotées de « zonages » ou « plans de croissance maîtrisée », où un terrain est gelé par défaut, où sa constructibilité dépend du bon vouloir des administrations locales, ont vu les prix des logements exploser, au détriment du niveau de vie de leurs populations modestes et ont concentré 80% des pertes immobilières du secteur financier.
Cette thèse est vigoureusement combattue par le lobby de plus en plus puissant qui vit et profite parfois très grassement de la planification des sols : élus locaux, bureaucrates planificateurs, et bureaux d’études spécialisés. Cela représente plus de 40 000 personnes en France, qui n’ont de cesse de présenter la liberté laissée aux propriétaires de construire sur leur terrain comme une abomination qui amènerait anarchie urbaine, embouteillages, disparition des terres agricoles suite à ce qu’ils appellent « l’étalement urbain », et, naturellement, dégagements excédentaires de CO2. Seul souci, aucun de ces arguments ne résiste à un examen un tant soit peu critique. Ainsi, par exemple, le rythme de réduction de la surface agricole utile en France est 4 fois plus rapide que celui de l’expansion urbaine, preuve que le second phénomène ne peut être la cause du premier.
Allons plus loin : dans la France d’avant 1902, ont été construites des villes magnifiques, alors qu’il n’existait aucun plan de « zonage », ni aucun obstacle réglementaire à ce qu’un propriétaire de terrain puisse construire dessus, pourvu qu’il respecte ses voisins et l’identité visuelle du lieu. À cette époque, le droit du sol français issu du Code civil, lui même dérivé du droit romain, consacrait le droit de propriété comme un droit de décision exclusif du propriétaire de l’affectation de son terrain, qui en assumait tous les coûts induits. Ce n’était pas un droit « anarchique », comme on veut nous le faire croire, mais un droit dont les règles accompagnaient les actes créateurs, sans chercher à les empêcher.
Certes, le développement des villes est devenu complexe. Mais les outils que l’administration a imaginés face à cette complexité ont engendré des effets pervers bien plus graves que les inconvénients censés être évités. Nous avons toujours, 45 ans après les premiers zonages, les embouteillages, les lieux de travail et d’habitat de plus en plus éloignés, mais nous avons de surcroît « gagné » plus de 400 banlieues difficiles, un prix des logements ultra-volatil qui enferme dans le mal-logement des centaines de milliers de foyers, et des milliers de bâtiments qui sont une insulte esthétique à l’héritage urbain de nos aïeux. Liste non exhaustive, hélas.
Il faut rendre aux propriétaires la liberté d’aménager leur sol selon leurs préférences, sous la seule contrainte de respecter les usages qu’en fait leur voisinage. C’est la liberté des propriétaires et des aménageurs qui permettra de trouver les solutions pour développer des espaces urbains plus agréables que nos « cités radieuses » planifiées, et à prix abordable.
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