Bien choisir vos SCPI

La semaine dernière, nous avons pu découvrir  ce que sont les SCPI (Société Civile de placement immobilier) et l’intérêt qu’elles représentent avec des rendements séduisants pouvant dépasser 5%. Vous êtes peut-être prêts à vous lancer?  Voyons aujourd’hui les éléments à vérifier avant  éventuellement de passer à l’action et d’acheter des parts.

La qualité du patrimoine de la société

Vous pouvez évaluer par vous-même  la qualité des immeubles achetés et gérés par la société de gestion. Par exemple, des bureaux situés au coeur des quartiers d’affaires des grandes métropoles comme Paris,  Lyon, ou Lille offrent de meilleures perspectives que des locaux construits en périphérie d’une petite ville,  frappée par la désindustrialisation et le chômage. Vous trouverez toutes les informations utiles sur le patrimoine dans le rapport annuel de la société. Il suffit de se rendre sur les sites Internet des sociétés (membres  de l’Aspim)  pour connaître la situation géographique et le type de biens gérés.

La diversification des locaux de  la SCPI

Évitez l’investissement à 100 % sur des bureaux ou 100 % sur des commerces, car en cas de crise sur l’un des secteurs, votre investissement sera lourdement pénalisé (à moins de prendre plusieurs SCPI  et/ou plusieurs sociétés de gestion). Les locaux  de bureaux sont dépendants de l’activité économique tandis que les locaux commerciaux dépendent de la  consommation des ménages. Préférez donc un patrimoine panaché comme les SCPI  dite « diversifiée ». La capitalisation est un autre élément :  elle représente la taille de la scpi et donc ses possibilités de mutualisations et de liquidité. Je vous conseille de privilégier les SCPI de plus de 300 M€.

Répartition du patrimoine de la plus grosse SCPI du marché : Sélecinvest1

La performance des SCPI

A court terme, le rendement est le rapport entre les revenus perçus sur l’année et le prix de la part au 1er janvier. Le rendement de l’année précédente est un bon indice du rendement prévisionnel de l’année en cours. En 2011, le rendement moyen des SCPI était de 5,16 %.

A long terme, la performance peut se mesurer grâce au TRI (taux de rendement interne) sur 10 ans. C’est la rentabilité réelle (avant impôt) qu’ont eu les investisseurs qui ont investi il y a dix ans. Bien entendu, cela ne préjuge en rien des résultats à venir, mais mesure très bien les performances passées et donc la qualité de gestion. Vous pouvez donner un bon point aux sociétés qui on un TRI sur 10 ans supérieur à 7 %.

La qualité des locataires

Certaines SCPI louent leurs biens à des entreprises solides ou des administrations diverses (Total, La poste, Vivendi, etc.), c’est  a priori un gage de confiance. Attention, là encore, la diversification est conseillée. Il est préférable d’éviter une SCPI dont les revenus sont assurés à plus de 10 % par un locataire unique. Cela rend la SCPI trop dépendante à ce locataire, ce qui l’affaiblira en cas de départ.

Attention aux immeubles anciens

En période de crise, les locataires recherchent naturellement des économies en particulier dans les dépenses énergétiques.  De plus, les contraintes issues du Grenelle de l’environnement vont peser lourd sur les immeubles anciens à mettre aux normes, ce qui devrait aussi amputer le rendement. On voit apparaître certaines SCPi comme PF02 (Perial) , orientées développement durable, qui se concentrent sur des bâtiments neufs ou BBC (basses consommations)

La SCPI « verte » PFO2 cible des bâtiments ayant une  faible consommation énergétique

Un taux d’occupation suffisant

Le taux d’occupation est la part du patrimoine qui est louée. Ce taux est calculé en fonction des superficies ou loyers (on parle alors de taux d’occupation financier). C’est un indicateur de premier choix dans l’évaluation du dynamisme d’une Scpi . A partir de 90 %, on peut considérer que le taux d’occupation est performant. Ces informations sont là aussi notées dans les bulletins trimestriels (afin de pouvoir étudier l’historique) ou sur des sites internet généralistes comme primaliance.

Vérifier les réserves

L’existence d’un report à nouveau (RAN) (à vérifier dans le rapport annuel) vous garantit que la société dispose de réserves de secours suffisantes pour vous verser des revenus régulièrement malgré des difficultés ( baisse du loyer, vacances locatives..). Toutefois, le fait de puiser dans les réserves pour maintenir un dividende doit rester raisonnable. Si, le résultat par part est inférieur aux revenus distribués par part, cela signifie que la SCPI a déjà pioché dans la réserve pour maintenir le dividende… Cela peut être le cas pour une année mais difficile à tenir dans le long terme.

Payer le juste prix

Dans l’idéal, la valeur des parts doit être proche de celle que l’on obtient en divisant la valeur du patrimoine de la SCPI par le nombre de parts (à dénicher dans le rapport annuel). S’il est supérieur, vous risquez de la payer plus cher qu’elle ne vaut.

Comparez les frais de souscription de la SCPI

Avant de vous décider, comparez les différents frais prélevés par la société qui gère la SCPI : commissions de souscription (5 à 12 % du montant souscrit), de gestion (8 à 10 % des loyers HT) et de cession. Avant toute souscription, il est impératif de les comparer car ils peuvent différer significativement entre les différentes sociétés.

J’espère que ces informations vous seront utiles avant d’acquérir vos parts.

Avez-vous d’autres critères d’évaluation?