SCPI : un placement immobilier qui rapporte 5%

SCPI : un placement immobilier attractif

Vous souhaitez investir votre argent, oui mais dans quoi investir? La bourse vous fait peur, les placements classiques comme le Livret A vous semblent bien trop faibles au regard de l’inflation? Vous avez raison.

Il vous reste une chose : l’immobilier. Vous pensez que vous n’avez pas les moyens ni l’envie de vous endetter sur 25 ans pour de l’immobilier?  Pourtant, il existe un moyen, assez peu connu, d’investir dans la pierre.  Un moyen accessible,  assez sûr et permettant un revenu régulier :  la Société Civile de Placement Immobilier ou la SCPI. Présentation.

La SCPI, c’est quoi ?

La Société Civile de Placement Immobilier, (appelée aussi pierre-papier) est une structure qui permet d‘investir collectivement dans l’immobilier.

La SCPI acquiert et gère en votre nom un ensemble d’actifs immobiliers locatifs répartis sur plusieurs immeubles. Les investisseurs n’ont ainsi aucune contrainte de gestion inhérente à une location. La SCPI se charge de  tout  : chercher les immeubles,  les locataires,  l’entretien des logements et éventuellement de la vente des biens.

La SCPI perçoit des loyers, qu’elle reverse aux épargnants appelés associés, après déduction des charges (entretien,  travaux et frais de gestion).

Elles peuvent être à capital fixe (dont le plafond fixé par les statuts ne peut être dépassé une fois atteint), ou à capital variable.

Les différentes formes de SCPI

Selon le type de Société Civile de Placement Immobilier, les avantages ne seront pas les mêmes.

On distingue ainsi : 

• Les SCPI de rendement ont pour objectif d’offrir des revenus élevés et réguliers en investissant surtout dans des locaux commerciaux ou des bureaux. Dans ma stratégie de constitution de revenus passifs à long terme, je m’intéresse surtout à celles-ci.
• Les SCPI de valorisation misent surtout sur la plus-value effective au moment de la cession des parts grâce à la valorisation d’un bien. Dans ce cas, les revenus locatifs sont assez faibles.
• les SCPI fiscales permettent de bénéficier de nombreux avantages fiscaux.

Les principaux avantages des SCPI

Avec une SCPI, vous bénéficiez des avantages d’un investissement immobilier classique sans en subir les contraintes de gestion directe (entretenir les biens, assurer les états des lieux, les relations avec les locataires, etc.)

En faisant un « pot commun » des biens immobiliers (et des loyers), la SCPI présente des nombreux avantages par rapport à la détention d’un bien  en direct :

• Le fractionnement de l’investissement

Vous n’êtes pas propriétaire d’un studio à Paris mais propriétaire de parts dans de multiples appartements, commerces et bureaux et ce dans la France entière. Compte tenu des montants en jeu, un particulier ne peut pas acquérir un immeuble de bureaux comme ceux situés à la défense par exemple. En revanche, la souscription de parts de SCPI lui donne accès à ce type de biens professionnels, en y consacrant seulement quelques centaines ou milliers d’euros.

SCPI de type commerce

SCPI de type bureaux

• La mutualisation des risques

Qu’un actif immobilier devienne vacant ou qu’un locataire ne paie plus ses loyers, cet « incident » est un non-évènement car il est dilué dans la masse de milliers de biens. Cette mutualisation permet aussi de réduire le risque en fonction de la situation géographique, du type de bien, etc

• Des revenus chaque trimestre

Chaque trimestre, les associés d’une SCPI perçoivent des loyers au prorata de leur participation dans le capital de la SCPI. Ces loyers sont appelés dividendes (comme pour les actions). j’apprécie énormément la régularité de ces versements, qui sont de véritables rentes passives.

• La possibilité de financer à crédit des parts de SCPI.

Même si c’est un peu plus compliqué que pour un logement classique, on peut financer l’acquisition de parts de SCPI via l’effet levier d’un crédit immobilier. De plus, même si on n’en est pas encore là (enfin j’espère), il très facile de transmettre un patrimoine de SCPI en cas de décès. La répartition en parts, facilite le partage entre les héritiers.

• De  (très) bons rendements

Le principal avantage est que les rendements de ces placements à long terme sont assez élevés, de l’ordre de 4 à 6%, voire plus pour certains investissements  (immobilier de bureau plus risqué).

Source : IEIF

La fiscalité des SCPI

L’associé d’une SCPI est imposé sur les revenus locatifs de la SCPI. Ses revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (impôts sur le revenu).

Il y a aussi des possibilités de réduction d’impôts que je ne détaillerai pas ici.

Les inconvénients des SCPI

• Un risque en capital.

À la différence de l’assurance vie par exemple, votre capital n’est pas garanti. Le prix des parts peut baisser à tout moment, et ça s’est déjà vu par le passé.

Parfois, pour maintenir ce rendement intéressant (5-6%), certaines sociétés de gestion sont tentées de diminuer les valeurs de leurs parts, en cas de difficultés financières.

• Une liquidité moyenne.

N’étant pas cotée, la SCPI peut présenter un risque de liquidité, par exemple, lorsqu’il y a plus de vendeurs que d’acheteurs… Sera-t-il facile de revendre vos parts le jour où vous souhaiterez récupérer votre capital ? En général il faut compter  un mois ou deux si les acheteurs intéressés par les SCPI sont nombreux. Dans les périodes où elles séduisent moins, il faudra être beaucoup moins pressé.

Important: Les SCPI ne sont qu’une voie de diversification. Ne placez pas tout votre capital, ni les sommes dont vous pouvez avoir besoin à brève échéance. Personnellement, je les considère comme un investissement de très long terme, pour constituer de vrais revenus passifs pour la retraite. A priori, Je ne compte pas les revendre avant la fin de ma vie….

Comment acheter des SCPI?

L’acquisition de parts de SCPI s’appelle la souscription. En plus du montant des parts acquises, il faut compter les frais de souscriptions et d’enregistrement de ces dernières. Elles peuvent s’élever à 13% du montant souscrit, mais tournent plus généralement autour de 9 ou 10%. Enfin, les frais de gestion varient de 8 à 10% du montant des loyers encaissés par la SCPI.

• Via les banques

• Via des CGPI (conseillers en gestion de patrimoine)

• En direct (mon mode préféré). Vous pouvez les contacter directement les sociétés gérantes : leurs coordonnées sont disponibles sur le site internet de leur association professionnelle, l’Aspim. Les sociétés de gestion organisent un marché de la revente, en confrontant régulièrement les ordres de vente et d’achat déposés par les personnes intéressées. Dans tous les cas, vous supporterez des frais (8% à 10% environ du prix des parts).

Connaissiez-vous ces produits? Quelle(s) SCPI detenez-vous? et pourquoi?

Dans un prochain article, je vous dévoilerai quels sont les critères pour choisir une SCPI et mon patrimoine actuel en terme de SCPI.

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