Encadrement des loyers : précisions
Dans l’attente d’une loi cadre sur le logement, le gouvernement a précisé son décret sur l’encadrement des loyers à la relocation ou au renouvellement du bail.
La semaine dernière, nous nous faisions l’écho de ce projet de décret, sans livrer les détails pratiques des nouvelles contraintes.
Nous vous proposons donc un aperçu des réjouissances, avec 3 premiers articles qui fixent les règles à respecter en cas de relocation.
Article 1 : le loyer des logements vacants anciens et répondant aux caractéristiques de décence qui n’ont pas fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année de loyer depuis moins de 6 mois et qui sont reloués au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du décret ne peut être supérieur au montant du loyer acquitté par l’ancien locataire. Toutefois, le bailleur a la possibilité de prendre en compte dans le loyer de relocation la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
Jusque-là tout va bien …
L’article 2 prévoit une dérogation à l’article 1 :
Le bailleur peut appliquer une hausse du loyer uniquement dans deux cas :
· des travaux d’amélioration ont été réalisés sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, la hausse des loyers ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
· Lorsque le loyer acquitté par l’ancien locataire est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage, le bailleur peut, lors de la relocation, procéder à sa réévaluation.
Cette hausse doit s’inscrire dans l’une ou l’autre des limites suivantes :
· soit sur le loyer mensuel, une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage et le dernier loyer pratiqué;
· soit sur le loyer annuel, une augmentation correspondant à 15% du coût des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié du montant de la dernière année de loyer réalisés par le bailleur depuis la dernière location.
Vous suivez toujours ….
Alors voyons ce qui est prévu en matière de renouvellement de bail.
Article 3 - La hausse de loyer applicable lors du renouvellement du bail ne peut être supérieure à l’application de la variation de l’IRL, telle que prévue à la clause de révision mentionnée dans le contrat de location
Bien entendu l’article 4 prévoit une dérogation
Lorsque le loyer acquitté par le locataire en place est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage, le bailleur peut, à l’occasion du renouvellement du bail, procéder à sa réévaluation.
Cette hausse doit s’inscrire dans l’une ou l’autre des limites suivantes
· soit sur le loyer mensuel, une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage et le dernier loyer pratiqué ;
· soit sur le loyer annuel, une augmentation correspondant à 15% du coût des travaux d’amélioration, d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, réalisés par le bailleur depuis la dernière location.
En réalité, rien de bien nouveau, car en cas de renouvellement, il est depuis fort longtemps assez difficile d’augmenter un loyer au-delà de l’IRL.
En cas de loyer manifestement sous-évalué, le propriétaire doit apporter une étude du marché local, en prenant pour références des appartements rigoureusement comparables. Si sa demande est fondée, la hausse de loyer méritée devra faire l’objet d’un échelonnement sur 6 ans, en complément de l’application de l’IRL.
Une procédure lourde et rarement engagée, qui nécessite l’intervention de la commission départementale de conciliation.
Pour le montant des travaux, on peut imaginer que des problèmes de hausses significatives ou abusives se présentent essentiellement si d’importants travaux ont été engagés. Là encore la procédure actuelle est lourde, mais au-delà de cela, les cas de grosses rénovations sont rares en présence de locataires.
Beaucoup de bruit pour pas grand-chose ….
Il s’agit surtout d’un décret emblématique et populaire, un signal politique…
Espérons que la loi cadre sur le logement saura malgré tout encourager l’investissement immobilier locatif privé, indispensable pour l’entretien et la rénovation du parc locatif ancien, et pour le développement et la création de nouveaux logements.
Une offre plus importante de logements de qualité sera la meilleure réponse pour la maitrise des loyers.
Gérald BRANCHE