Encadrement des loyers – secteur privé
Parmi les sujets de campagne de François Hollande, figurait l’encadrement des loyers dans le secteur résidentiel privé.
Le gouvernement et particulièrement Madame Duflot ont présenté leur projet.
Encadrement appliqué aux relocations et renouvellements de baux
L’objectif du gouvernement est d’assagir ou d’assainir le marché locatif dans les zones dites tendues.
Ainsi, lors de la relocation ou du renouvellement du bail, le propriétaire ne pourra augmenter le nouveau loyer au-delà de la progression annuelle de l’IRL (indice de révision des loyers).
41 agglomérations sont concernées.
Il est clair que certaines grandes villes comme Paris, Nice, Cannes, affichent des niveaux de loyers parfois excessifs, particulièrement pour les très petites surfaces, faute d’offre locative suffisante face à une demande abondante.
Un décret pour une mesure d’urgence
Le gouvernement souhaite aller vite et passer par un décret pour que l’encadrement des loyers soit effectif dès fin juillet.
Cet encadrement concernera 41 agglomérations où les loyers sont considérés comme trop élevés ou dont l’évolution est considérée comme anormale.
Deux critères sont retenus pour apprécier ces situations :
- Loyers supérieurs à 11,10€/m²
- Marché locatif où les loyers ont progressé 2 fois plus que la moyenne de l’IRL national, soit 3,2% par an entre 2002 et 2012.
Un dispositif populaire, mais qui souffre de nombreuses limites
Il semble que la grande majorité des français soient favorables à cet encadrement des loyers.
Au-delà de ces considérations bien pensantes, la réalité du marché est autre et le dispositif ne semble pas assez précis.
D’une façon générale, la marché a raison, et le prix est toujours la résultante d’une confrontation entre une offre et une demande.
Faute d’offre abondante sur certains marchés (petites surfaces dans les très grandes villes), les loyers ont tendance à être élevés et à progresser plus vite que la moyenne…quoi de plus normal.
Un logement proposé avec un loyer hors marché ne trouve pas preneur, ou alors, le turn-over des locataires sera important, ce qui induit pour le propriétaire une véritable perte de rentabilité de son investissement locatif.
Les effets conjugués de la hausse de la fiscalité (IR et CSG), et de l’encadrement des loyers, risquent de décourager l’investissement immobilier, et d’aboutir à une diminution de l’offre locative à usage d’habitation principale dans les zones les plus sensibles.
Par ailleurs, le décret vise 41 « agglomérations », dont la définition est incroyablement large, avec des situations tellement disparates entre les villes d’une même agglomération, qu’on peut s’interroger sur le bien fondé de ce décret. A titre d’exemple, en région lyonnaise, Lyon est bien entendu concernée, mais également Villefranche s/S et Arnas (dans le Rhône), ou encore des villages du département de l’Ain comme Fareins ou Frans...des situations incomparables !
Enfin, au renouvellement du bail, la reconduction est tacite, avec dans la grande majorité des cas, un maintien des conditions précédentes, en dehors de la révision annuelle légale, applicable selon l’IRL.
Dans de rares cas, le propriétaire peut souhaiter aller au-delà de l’IRL, en respectant une procédure bien définie afin d’informer le locataire et d’argumenter en fonction de l’état du marché locatif environnant. En cas de désaccord persistant entre locataire et propriétaire, la commission départementale de conciliation peut être saisie.
L’encadrement des loyers ne peut être une solution à long terme.
Seule l’augmentation de l’offre locative apporterait une solution durable, et pour cela il faut de nouveaux logements neufs, et assurer l’entretient du parc immobilier ancien.
Sur les 20 dernières années, des mesures d’incitations ont fait leurs preuves, avec parfois certains excès. Mais sans l’investissement immobilier des particuliers, sans l’épargne immobilière, nous ne résoudrons pas le problème du logement et des loyers élevés.
Gérald BRANCHE