Résiliation du bail à construction pour défaut de paiement des loyers

Un exemple :

"Attendu qu'ayant relevé que les époux X... avaient failli à leurs obligations contractuelles en s'abstenant de verser le loyer dû et souverainement retenu que ce manquement justifiait à lui seul la résiliation du bail, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un simple argument, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la commune de Saint-Paul la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour les époux X... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé aux torts des époux X... la résiliation du bail conclu avec la Commune de SAINT-PAUL et, en conséquence, d'AVOIR ordonné aux intéressés de libérer les lieux sous peine d'expulsion ;

AUX MOTIFS QUE le bail à construction stipule le versement d'un loyer annuel de 10.306,60 F ; que le cahier des charges énonce que les attributaires s'engagent à utiliser la parcelle pour l'exercice d'une activité industrielle ou artisanale ou commerciale à titre principal et continu ou plusieurs de ses activités ; que ledit bail contient, en outre, d'une part, une clause d'option d'achat après un délai de trois ans, sur la base de 90 F du m², sur justification du preneur de l'exercice de son activité et, d'autre part, un engagement personnel des preneurs à l'implantation d'un bar et à l'exercice d'une activité de restauration ; qu'en l'espèce, la Mairie de SAINT-PAUL, bailleresse, entend faire prononcer la résiliation du bail à la fois sur le motif selon lequel les preneurs avaient procéder à des sous-locations, contrevenant ainsi à l'obligation qui leur était faite d'utiliser personnellement le terrain, et sur le non-paiement des loyers ; que s'agissant du grief tenant à l'absence d'utilisation personnelle du terrain, la commune bailleresse produit un courrier des preneurs par lequel ces derniers demandaient à la mairie de les autoriser à une souslocation ; qu'or, il n'est pas démontré que ces derniers aient passé outre le refus de la mairie à cette demande ; qu'elle produit également un procèsverbal de constat faisant état de la présence de divers lots de palettes, d'un container, d'un lot de madrier et d'une bétonnière ; que cette simple constatation ne saurait à elle seule rapporter la preuve d'une souslocation, mais traduit le fait que les époux X... ne se sont pas contentés d'une jouissance exclusive du terrain ; que par ailleurs, dans un courrier du 16 mars 2000, les preneurs reconnaissent avoir exercé un temps une activité de vente de véhicules d'occasion sur le terrain litigieux, contrevenant ainsi à leur obligation personnelle d'exercer une activité de restauration sur le terrain litigieux ; que s'agissant du non-paiement des loyers, il apparaît que plusieurs mises en demeure ont été adressées aux époux X..., dont une le 6 mai 2005 correspondant au loyer non payé de 2004 et une autre du 10 septembre 2007, leur demandant encore de régulariser leur situation financière pour les loyers de 2005, 2006 et 2007 ; que les époux X... prétendent que la mairie refusait d'encaisser les loyers et qu'ils ont dû verser les sommes sur un compte bloqué ; qu'or, une telle affirmation ne saurait être recevable ; que tout d'abord, le Trésor public, comptable de la Commune de SAINT-PAUL, ne saurait refuser le règlement d'une créance de la collectivité locale ; qu'ensuite, aucune preuve de l'existence de ce compte bloqué n'est ici rapportée ; qu'aussi, il convient de considérer que les époux X... ont failli à leurs obligations contractuelles, notamment en s'abstenant de verser le loyer dû, ce dernier manquement justifiant à lui seul la résiliation du bail litigieux ; qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé aux torts des époux X..., la résolution du bail, ordonné à ces derniers de libérer les lieux loués et dit qu'à défaut ils pourront être expulsés (arrêt, p. 4 et 5) ;

1°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que fixés par les parties dans leurs écritures ; qu'en retenant que les époux X... ne s'étaient pas contentés d'une jouissance exclusive du terrain et qu'ils avaient contrevenu à leur obligation personnelle d'exercer une activité de restauration sur le terrain litigieux, tout en constatant que la Commune de SAINT-PAUL entendait faire prononcer la résiliation du bail en raison de la sous-location prohibée du terrain et du non-paiement des loyers, la Cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE (SUBSIDIAIREMENT) les juges ne sauraient méconnaître la loi du contrat ; que le bail conclu entre les époux X... et la Commune de SAINT-PAUL stipulait que les « attributaires s'engagent à utiliser personnellement leurs parcelles pour l'exercice d'une activité industrielle ou artisanale ou commerciale à titre principal et continu, ou plusieurs de ces activités » ; qu'en retenant dès lors que les époux X... ne s'étaient pas « contentés d'une jouissance exclusive du terrain » en entreposant des palettes, un container, des madriers et une bétonnière sur le terrain, quand le bail ne prohibait pas un tel stockage, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

3°) ALORS QUE (SUBSIDIAIREMENT) les juges ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant pareillement que les époux X... avaient contrevenu à leur obligation personnelle d'exercer une activité de restauration, le contrat de bail comprenant un « engagement personnel des preneurs à l'implantation d'un bar et à l'exercice d'une activité de restauration », quand ledit contrat se bornait à indiquer que le preneur « déclare que le terrain est destiné par lui à l'implantation d'un bar », la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

4°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que dans leurs écritures d'appel, les époux X... soutenaient que la Commune de SAINT-PAUL avait manqué à ses obligations en refusant de leur vendre le bien loué après qu'ils avaient levé l'option de la promesse de vente figurant dans le bail, pour en déduire que cette inexécution des obligations contractuelles avait été la cause de l'absence de paiement des loyers ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen opérant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."