Le marché du locatif a le vent en poupe. Face à une offre immobilière toujours inaccessible à l’achat, en raison de prix qui se sont stabilisés à un niveau élevé, acheteurs et vendeurs se tournent de plus en plus vers la location en attendant des jours meilleurs, ce qui crée une réelle dynamique sur ce segment. William Simoncelli, directeur général de Carré Immobilier, le confirme : «Les acheteurs potentiels se dirigent de plus en plus vers la location, pensant que la limite de baisse des prix de vente du mètre carré n’est pas encore atteinte». Confortant cet avis, Noredine Belbachir, associé gérant de l’agence immobilière Marrakech Connexion, soutient qu’il y a bien effectivement une partie de la population qui attend encore une baisse des prix avant de s’engager dans une acquisition immobilière, et privilégie plutôt la location actuellement. Dans la ville ocre, le marché immobilier est, de fait, fortement tributaire de la demande étrangère, qui n’est pas près de connaître une reprise d’ici peu compte tenu de la conjoncture internationale.
Dans ce contexte, on pourrait croire que les prix à la location se sont orientés à la hausse. Il n’en est rien ; ces derniers sont restés quasi stables par rapport à l’année dernière. Le loyer des appartements de grande superficie a même enregistré des baisses, compte tenu d’une demande moins soutenue sur ce type d’appartements par rapport à celle des petites superficies. Cette situation s’explique par le fait que même s’il y a plus de demandes, il y a en même temps plus d’offres sur le marché du locatif, les méventes ayant poussé nombre de propriétaires à louer en attendant la reprise du marché.
A Casablanca, un appartement de deux pièces aux quartiers Bourgogne ou 2 Mars se loue toujours entre 5 000 et 7 000 DH par mois, en fonction de l’emplacement, du degré de finition... Pour la location meublée, les prix vont de 6 000 à 9 000 DH.
A Marrakech, dans le périmètre du quartier Guéliz, le loyer d’un appartement à trois pièces se négocie entre 5 000 et 8 000 DH par mois. Le quartier de l’Hivernage enregistre toujours le même succès et reste parmi les plus chers en termes de loyer. «Les prix pratiqués à l’Hivernage (le quartier historique et non le nouveau) sur des F3 ou F4 varient entre 10 000 et 15 000 DH par mois. Ces loyers peuvent atteindre 25 000 DH sur certaines résidences», souligne M. Belbachir.
A Rabat, en prenant comme référence les appartements à 2 pièces sur les quartiers Agdal et Hay Riad, le loyer démarre à 10 000 DH, pour atteindre un maximum de 15 000 DH. Dans des quartiers comme Mabella, on peut trouver un appartement à un loyer mensuel de 6 000 DH.
Ainsi, avec des loyers qui sont restés stables, les taux de rendement dans le marché du locatif n’ont pas connu de variations sensibles. Pour les appartements, on parle toujours d’un taux compris entre 6% et 8%. «Nous avons une grande partie de nos clients investisseurs qui ont acheté à Marrakech entre 2007 et 2009 et qui ont pu mettre en location leurs appartements à des rendements intéressants de l’ordre de 8%», affirme M. Belbachir. William Simoncelli précise qu’à Casablanca, le rendement peut même aller jusqu’à 10%. Cela dépend toutefois d’un certain nombre d’éléments dont la durée de vacance du bien et son prix d’acquisition. Aussi, un appartement vide ou meublé, neuf ou de seconde main sont des variables qui influent directement sur la fixation du taux de rendement de l’investisseur immobilier.
Pour ce qui est des villas, le taux de rendement n’excède pas 5%, notamment à Casablanca et certains endroits périphériques de la métropole. A Marrakech, ce taux est en train de baisser en raison notamment de la livraison prévue de nombreux programmes de villas sur golf pour les deux années à venir.
Qu’en est-il de la durée nécessaire pour la mise en location d’un bien ? Sur ce volet, la demande étant soutenue, les agents immobiliers affirment ne trouver aucune réelle difficulté à trouver preneur pour les biens qui leur sont confiés. Ils avancent qu’actuellement les appartements peuvent se louer en deux semaines seulement. Cependant, M. Simoncelli relativise : «Il est facile qu’un locataire trouve un appartement, mais le contraire n’est pas forcément automatique». Effectivement, en contactant une agence immobilière, le locataire peut attendre seulement deux semaines pour trouver un appartement adéquat à la location. Mais un appartement proposé à la location peut rester vacant durant une période allant jusqu’à quatre mois, si notamment le loyer demandé est plus élevé que les prix du marché et si l’état de l’appartement laisse à désirer. Dounia Boukhari, directrice de l’agence Laforêt Immobilier, soutient qu’il faudrait, en général, deux mois en moyenne pour qu’un appartement trouve son locataire.
Les appartements vides de deux chambres sont très demandés
D’un autre côté, selon Carré Immobilier, la durée de location d’un bien immobilier dépend non seulement du type du locataire, mais également du bien lui-même. A Casablanca, le segment meublé d’une à deux chambres est loué pour une durée allant d’une à deux années. A contrario, les appartements vides ont plus la cote et sont réservés pour au moins trois années. Sur ce dernier segment, les plus demandés sont ceux contenant deux à trois chambres. Par ailleurs, Laforet Immobilier a observé que sur le marché casablancais, une villa est généralement louée pour une durée de quatre ans. Le constat est clair, plus le bien immobilier est grand, plus la durée de location s’allonge.
En tout cas, le marché du locatif est de plus en plus dynamique, et c’est bénéfique aussi bien pour les propriétaires que pour les locataires. Mais, vu la multiplication de l’offre, la durée de location dans certains segments se réduit. Les locataires, les plus avertis d’entre eux, sachant que davantage de produits immobiliers seront mis sur le marché à des loyers qui peuvent être plus compétitifs, ne signent des contrats de bail que d’une durée de six mois à un an au terme de laquelle ils envisageraient de changer d’habitation.
Quel type de biens attire plus la demande ? Chez les agents immobiliers, on affirme qu’ils ont du mal à écouler deux types de logements. Il s’agit des villas à deux chambres et des appartements vides ne comprenant qu’une seule chambre. Pour les autres types de logements, ils assurent qu’il n’y a aucune difficulté majeure à les mettre en location.
Les demandeurs d’appartement varient selon qu’ils soient cadres marocains, expatriés, célibataires ou ayant une petite famille. Ainsi, «les appartements meublés sont demandés par des consultants ou des personnes célibataires ne vivant pas avec leur famille», précise M. Simoncelli. A Marrakech, les petites superficies de type F2 -deux pièces- sont très prisées par les étudiants et se négocient généralement aux alentours de 4 000 DH par mois. En ce qui concerne les villas, «il y a un réel succès sur celles situées sur des projets golfiques tels que Al Maaden et Samanah. Les villas types F4 -quatre pièces- situées en première ligne ne désemplissent pas», détaille M. Belbachir.
D’une manière générale, les professionnels du marché du locatif restent convaincus que le meilleur bien immobilier à mettre en location, qui permettra de dégager le taux de rendement le plus élevé et qui se loue rapidement, est un appartement de seconde main ayant les qualités du neuf (bien entretenu), dans une bonne résidence et d’une superficie moyenne (2 chambres ou 100 mètres carrés en moyenne). Pour ce qui est de la durée de location optimale pour un meilleur rendement, on parle d’un minimum de 2 ans.
Ibtissam Benchanna. La Vie éco
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