La récente étude Precepta, groupe Xerfi, a annoncé une baisse de 17% d’ici à 2010 des prix du marché immobilier, alors qu’en 2006, le même bureau d’études avançait -25% en trois ans. Alors que les experts revoient leurs chiffres légèrement à la hausse, l’incertitude sur le marché immobilier est plus qu’établie. Les agents immobiliers sont inquiets et les acheteurs, par ailleurs internautes à 80% d’entre eux, sont plus attentifs au marché et ses changements. Pour nous éclairer davantage sur le futur marché immobilier, Marc Borgna, directeur général de Site-Leader-Immobilier.fr, portail Internet d’annonces immobilières, dédié aux professionnels de l’immobilier, a accepté de répondre à mes questions.
Marc Borgna, bonjour. Qui est Site-Leader-Immobilier.fr ?
Site-Leader-Immobilier.fr est un portail d’annonces immobilières, dédié professionnels de l’immobilier de toute la France.
A la veille d’un retournement du marché immobilier, vous pensez qu’il est bon de se lancer dans l’immobilier sur Internet ?
La réflexion sur Site-Leader-Immobilier.fr a débuté en 2005 avec la prise en compte d’une grande probabilité de la stagnation du marché immobilier et des répercutions que cela pouvait avoir sur les professionnels de l’immobilier.
Pensez-vous que le secteur de la petite annonce immobilière a basculé avec l’arrivée d’Internet ?
Le secteur de la petite annonce immobilière n’a pas encore totalement basculé. Les chiffres prédisent ce basculement dans 2 ans. Aujourd’hui, seulement 20% des budgets publicitaires des agences est consacré à Internet. Et pourtant, cela représente 60% de leur chiffre d’affaire. Comme vous disiez dans votre introduction, 80% des personnes font leur recherche par Internet. Ce succès est certainement lié à la réactualisation quotidienne des annonces et aux photos et divers services propres à Internet.
Expliquez-nous ce qui fait la différence de Site-Leader-Immobilier.fr par rapport aux autres sites d’annonces immobilières, extrêmement nombreux ? Quel est votre business modèle ?
Notre principal différence est notre positionnement web 2.0, ce qui permet à l’internaute une simplicité d’utilisation et une gratuité totale même pour les annonces les plus récentes. Notre business modèle se positionne sur 2 grands segments. Le premier, c’est un tarif forfaitaire dit low-cost pour les professionnels, même si ce positionnement low-cost veut dire essentiellement bas prix. Et le second segment est la publicité. Respectivement 60% et 40%.
Aux Etats-Unis, les sites Web 2.0 se sont beaucoup développés. Que pensez-vous du site d’estimation immobilière, www.zillow.com, site de génération Web 2.0 ? Que pensez-vous du Web 2.0 ? Est-ce qu’il est possible de créer un site semblable en France ?
Le principe du site Zillow aura beaucoup de difficultés à se mettre en place en France et en Europe. Notre culture latine et plus secrète ne permettra pas un développement aisé. Le web 2.0 par contre est l’avenir d’Internet : la gratuité de consultation, le développement de l’intuitivité de fonctionnement, la multiplication des photos, la géolocalisation qui, dans le cas de notre portail, est une machine géniale qui lit strictement le texte des annonces et offre une position plus ou moins ciblée. Ces services sont des avancés.
La nouvelle mode marketing, c’est les entreprises low-cost. Le gouvernement a même récemment commandé une étude sur cette nouvelle tendance. Les bons résultats des sociétés low-cost ne sont plus à prouver ; sont-ils réalisables dans le domaine d’activité de l’immobilier via Internet ?
Le low-cost a pris position dans tous les secteurs d’activité et les chiffres donnent un taux de satisfaction de plus de 90% de la part des utilisateurs. Lorsqu’on achète un billet d’avion chez Easyjet, on ne s’attend pas, en effet, à avoir du Bordeaux à volonté tout le long du chemin. Par contre, Easyjet assure parfaitement ses liaisons, a une flotte d’avions des plus neuves et ne rencontre jamais aucune difficulté sur la prestation de ses services. Il me semble que le business modèle des autres supports médias repose souvent sur des concepts de plus de 15 ans et commence à dater.
Vous proposez donc aux professionnels de l’immobilier une offre low-cost pour qu’ils diffusent sur Site-Leader-Immobilier.fr. En quoi consiste-t-elle exactement ?
Site-Leader-Immobilier.fr permet à un agent de diffuser, de façon totalement illimitée en nombre, les annonces qu’il a en portefeuille. Avec autant de photos qu’il le souhaite et toute une multitude de services. Le tout pour 69€ HT par mois.
On assiste à une baisse des prix de l’immobilier. Peut-on dire, selon vous, que les prix ont enfin cessé de flamber ? Pensez-vous que cela va s’inscrire dans le temps ? Et êtes-vous en accord avec vos confrères pour dire que d’ici à 2010 les prix auront baissé d’environ 17% ?
C’est une vue sans doute pessimiste. La même étude démontrait, comme vous l’avez dit, un an plus tôt, que les prix se retourneraient à la même date de 25%. Cependant, nous constatons un accroissement des stocks, ces derniers mois, de plus de 30%. Les acquéreurs se montrent nerveux et souhaitent prendre le temps de choisir, de comparer.
Comment réagissez-vous face à cette baisse des prix et cette hausse des stocks des biens immobiliers ?
Nous ne pouvons pas réagir par rapport à cette baisse des prix. Nous la constatons. Pour la hausse des stocks, elle est liée au marché mais là, nous pouvons intervenir. C’est ce que nous faisons en permettant à l’agent immobilier de diffuser autant qu’il le souhaite sans faire exploser son budget marketing.
Le conseil des Agences de Propriété Immobilière (API) vient d’indiquer que la moitié des agences immobilières en Espagne avait fait faillite en 2007, détruisant ainsi près de 100 000 emplois. En tant qu’ancien agent immobilier, comment imaginez-vous l’avenir des agences immobilières en France ? Comment voyez-vous le marché français dans le futur ?
C’est une bonne question ! (rires) Le durcissement du marché Français et Européen va amener beaucoup de dépôts de bilan, surtout sur les agences les plus jeunes. Car vous n’êtes pas agent immobilier en 10 mois.
Que pensez-vous de la lettre de la FNAIM en réponse à l’enquête de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) qui a révélé fin 2007 que près de 80% des agences immobilières étaient en infraction (830 agences sur 1070) ?
L’explosion des infractions est essentiellement liée à l’évolution du marché de ces 2-3 dernières années, qui ont vu le nombre de petites agences immobilières s’ouvrirent avec des directeurs souvent jeunes et inexpérimentés. La tension du marché se produit également sur les acquéreurs qui, très nerveux, et ça peut être compréhensible, cherchent par tous les moyens à se sortir des actes préalables qu’ils ont pu engager dans la vente ou l’achat de leur bien.
Le législateur dispose maintenant d’un droit de préemption sur les baux afin de limiter les agences « champignons » qui, avec les agences bancaires et autres, se sont mises à pulluler dans nos rues commerçantes et nos centres-villes…
Dans le cas de l’immobilier, s’il n’y avait pas de marché, il n’y aurait pas d’agence. En France, seulement 58% du marché s’effectue par le biais des professionnels de l’immobilier. Les agences immobilières font partie, à mes yeux, de ce tissu commerçant que l’on retrouve dans les centres-villes et proposent leurs services de location, d’estimation, de conseil… Une agence peut recevoir plusieurs centaines de personnes par semaine.
Comment expliquez-vous les différences de commissions entre les agents immobiliers du Sud de l’Europe et les anglo-saxons ? Pensez-vous qu’en France le montant des commissions reçues par les agents immobiliers est justifié par rapport aux services qu’ils proposent ?
La culture anglo-saxonne est plus portée sur le service. Un agent immobilier anglo-saxon facture en moyenne entre 1 et 2% de commission. Mais bénéficie de 95% du marché. Dans notre culture plus latine, et c’est celle des pays du sud, c’est 58 à 60% de taux de pénétration du marché des transactions, pour une moyenne de 4 à 5% de commission. C’est comme ça.
L’Europe a quelques difficultés à se construire, excepté la monnaie et quelques autres choses encore ; pensez-vous qu’il y aura une organisation du marché immobilier européen et un développement des transactions inter états ?
Ces dernières années, on a vu beaucoup d’associations, de regroupements, s’ouvrirent pour effectuer les demandes inter états. Le marché de la transaction inter états a d’ailleurs doublé. L’Europe va favoriser les acquisitions inter états dans les années futures. Il sera important pour les prestataires d’intégrer les différences culturelles et de traduction afin de pouvoir offrir un service optimal.
Comment va évoluer Site-Leader-Immobilier.fr ?
Site-Leader-Immobilier.fr est un portail d’annonces Français et se développera en tenant compte des nécessités des agents immobiliers et des internautes. L’ouverture à l’Europe, et même plus, est prévue pour la fin mars 2008. Nous intégrerons des annonces de professionnels de l’Espagne, de l’Italie, de l’Allemagne, du Royaume-Uni, de la Suisse, de la Belgique, et même des États-Unis et de la Chine. Site-Leader-Immobilier.fr est aujourd’hui le plus gros portail immobilier web 2.0 de France, avec 100 000 annonces et plus de 250 000 visites par mois. Notre objectif est de devenir, dans l’année 2008, un des principaux acteurs en France et sur l’Europe.
Propos recueillis par Hélène Valverde. Contact : Hélène Valverde hvalverde@hotmail.fr