La surélévation d'immeuble, une solution concrète à nos crises

Comment lutter à la fois contre la crise du logement? L'augmentation du prix de l'énergie? Le réchauffement climatique? En développant les techniques de réhaussement des immeubles dans les villes. Illustration avec un cas concret.

1-Un exemple concret de surélévation:

Le Saint-Bruno est un petit immeuble du treizième arrondissement de Marseille. Construit au début des années 70, ce bâtiment de 4 étages rassemble 16 appartements pour une surface habitable utile de près de 500 mètres carrés. Comme la grande majorité des immeubles construits à cette époque, il s'agit d'une véritable passoire thermique. La moitié des habitants étant propriétaires, ils se retrouvent dans une impasse : étranglés par les coûts croissants de l'énergie, ils ne peuvent quitter leur logement à cause des prix élevés de l'immobilier dans la cité phocéenne.

La solution à leur problème va être un projet de réhaussement de leur immeuble. Il s'agit de l'agrandissement de la résidence Saint-Bruno qui va gagner deux étages pour 6 grands appartements supplémentaires. 

Constitué en Société Civile immobilière, les copropriétaires, avec l'aide d'un architecte, vont monter leur projet et vendre, sur plan, ces six appartements. Les sommes récoltées (environ 10 millions d'euros aux tarifs actuels de l'immobilier marseillais) vont permettre non seulement le réhaussement et la construction des six appartements mais aussi la rénovation complète de l'immeuble, qui va en faire un immeuble passif, produisant davantage d'énergies qu'il en consomme. Illustration avec les différentes étapes de sa reconstruction.

Le nouveau Saint-Bruno constitue un ensemble de six étages.  L'ancien immeuble va gagner en épaisseur : on installe autour une armature en lamellé-collé qui va aider à supporter la construction supplémentaire: les vides entre ces poutres vont être comblés par une isolation par l'extérieur (en brique de chanvre par exemple, un matériau qui combine efficacité thermique, prix doux et faible émission de CO2). L'ensemble final va constituer un immeuble homogène : les façades ne permettront plus de distinguer les étages anciens de la surélévation.

On pourra profiter de ces travaux, si le budget le permet, pour changer certaines ouvertures anciennes de manière à tenir compte des techniques du bioclimatisme, souvent oublié par les architectes des années 70: larges baies ouvertes au sud, zone tampon au nord, ...

Pour devenir un bâtiment passif, on doit revoir tout le système énergétique du bâtiment : installation de chaudière collective au bois ou connexion à un réseau de chaleur, panneaux photovoltaïques en façade, mini-éolienne sur les toits, généralisation des LED pour l'éclairage.

Pour le toit, souvent coûteux dans une construction, il sera préférable d'opter pour un toit plat couvert en grande partie par de la terre. Celle-ci constitue un excellent isolant thermique. Ce toit pourra avoir différents usages :

-terrasse utilisé pour recevoir, chaque copropriétaire en ayant l'usage alternativement avec un barbecue collectif.

-zone de jardin potager, entretenue par certains copropriétaires; avec composteur pour le recyclage des déchets organiques des habitants.

Le toit plat, devenu un lieu de vie, pour les habitants de l'immeuble, constitue une motivation supplémentaire : ils vont y gagner aussi en qualité de vie. 

Avec 10 millions d'euros, les copropriétaires ont les moyens d'équiper leur immeuble de toutes les technologies modernes permettant à la fois d'accroître leur confort et de limiter les consommations d'énergies. 

2-Avantages de la surélévation:

De nombreux urbanistes insistent sur la nécessité d'augmenter la densité dans les villes. D'ici 2030, il faudra construire des millions de logements en France pour répondre à la pénurie actuelle causée à la fois  par la croissance démographique et les recompositions familiales. Seule la densification permettra d'éviter un étalement urbain néfaste à de nombreux points de vue (concurrence avec l'agriculture, engorgement de l'accès aux villes, pollution, coût des infrastructures...).

Or, cette densification ne pourra plus reposer à l'avenir sur les changements d'affectation des sols. Aujourd'hui, l'essentiel des nouvelles constructions en zone urbaine se fait sur des friches industrielles.  La rareté croissante de celles-ci contribue à l'accroissement des prix de l'immobilier.

La généralisation des surélévations pourra faire cesser la pression foncière et donc favorisera une accalmie des prix. C'est l'espoir retrouvé de construire des logements permettant de répondre à la pénurie actuelle. C'est aussi, on vient de le voir avec l'exemple du Saint-Bruno, la possibilité de financer la rénovation thermique des bâtiments anciens, rénovation indispensable si on veut réduire de manière significative nos émissions de gaz à effet de serre.

Certes, dans une société française, longtemps dominée par le rêve du pavillon dans les campagnes, le projet de surélever les immeubles pourrait paraître étouffant à certains. Mais l'installation de toits plats et végétalisés, devenus des lieux de vie, ouvert à tous les habitants, aura au contraire l'avantage de permettre la jouissance concrète de la nature, au coeur des projets de réhaussement des bâtiments.

Surélever les immeubles actuels peut paraître une utopie inventée par de doux rêveurs écologistes. C'est en fait tout le contraire : c'est une idée concrète, réaliste et audacieuse, une solution pertinente à nos crises contemporaines.

3-Que faut-il faire pour que cela marche?

Crise financière et économique oblige, le personnel politique cherche à faire redémarrer l'économie. Il a donc intérêt à développer les projets de réhaussement. Quelles politiques publiques vont les favoriser?

Il faut d'abord changer les règles d'urbanisme qui limitent les coefficients d'occupation des sols (C.O.S.) et imposent des places de stationnements supplémentaires si on construit un nouveau logement.  Augmenter les COS de manière générale pour un quartier demande simplement de la conviction politique.

C'est différent pour les places de stationnement. L'importance de la voiture individuelle a entraîné cette règle absurde qui signifie, à terme, l'engorgement généralisé de nos rues. Elle est d'ailleurs très impopulaire car elle limite fortement les projets des propriétaires. La supprimer faciliterait les réhaussements et permettrait de relancer les réseaux de transport en commun et le partage des véhicules individuels. 

Le principal frein à la surélévation des immeubles va être l'accord des copropriétaires. Il est nécessaire aujourd'hui d'avoir l'unanimité de leurs voix (sauf dans un périmètre de droit de préemption urbain où la majorité des voix est requise).

Comment convaincre les propriétaires louant leurs appartements? Ceux-ci ne payant pas le chauffage n'auront en effet aucun intérêt immédiat à accepter le projet. Il faut donc changer les règles de copropriété en facilitant la prise de décision, en donnant davantage de poids aux propriétaires habitants sur place.

Il est essentiel aussi que seule la SCI constituée de tous les copropriétaires puissent réaliser la surélévation. Elle le fera alors au bénéfice de tout l'immeuble et non au profit d'un promoteur. La rénovation complète du bâtiment et le toit plat seront d'autres motivations pour les copropriétaires.

Le toit plat, lieu de vie, utilisé par tous les habitants permet d'éviter la privatisation des espaces les plus hauts, recherchés pour leur ensoleillement. Chaque habitant peut profiter d'un nouvel espace de vie.

Conclusion: Surélever les immeubles constitue une politique publique pertinente concrète et volontariste. Avec la démarche que nous proposons, tout le monde y gagne : les anciens habitants peuvent financer la rénovation de leur appartement, le secteur du bâtiment gagne des marchés et relance l'emploi, les urbanistes y trouvent une solution originale aux problèmes de la ville contemporaine.

Pour en savoir plus:  

Comment se débarrasser de la bulle immobilière? Lutter contre la pénurie de logement en France?   L'élévation des immeubles semble une stratégie urbanistique efficace . Il faut pour cela revoir la fiscalité de manière à inciter les copropriétaires à agir.

On pourra alors transformer les immeubles haussmaniens des centres villes. Il faudra considérer l'immeuble de demain comme un véritable écosystème. Il faudra examiner leur système d'assainissement, transformer leur toit en ferme urbaine ou revoir les normes énergétiques existantes.