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Vices cachés connus du vendeur

Publié le 02 octobre 2011 par Christophe Buffet

Le vendeur en doit garantie :

"Attendu qu'ayant relevé que, dans l'appartement vendu en nue-propriété à la société civile immobilière Laura investissement et en usufruit à Mme X..., la non-conformité de l'installation électrique et le non-fonctionnement de certaines prises ne permettaient pas d'assurer un éclairage suffisant et en toute sécurité et que l'obstruction complète de l'évacuation de la douche par des dépôts de ciment rendait impossible son usage et la possibilité de se laver, retenu que les vendeurs, les époux Y..., qui avaient, avant l'introduction de la procédure, refusé de produire les factures des travaux entrepris, ne pouvaient ignorer que ceux-ci n'avaient pas été réalisés dans les règles de l'art, faute d'avoir été exécutés par des professionnels qualifiés, la juridiction de proximité, qui en a déduit, par une appréciation souveraine, que ces vices cachés qui rendaient l'immeuble impropre à son usage, étaient antérieurs à la vente et connus des vendeurs, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi :
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour les époux Y..., 
PREMIER MOYEN DE CASSATION
LE POURVOI REPROCHE AU JUGEMENT ATTAQUE D'AVOIR condamné les exposants, in solidum, à payer à Madame Patricia X... et à la SCI LAURA INVESTISSEMENT la somme de 3.258,40 euros, outre celle de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions de l'article 1641 du Code civil que le vendeur est tenu à la garantie, à raison des défauts cachés, de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ; que la non-conformité de l'installation électrique, le non-fonctionnement de certaines prises, ne permettaient pas d'assurer un éclairage suffisant et en toute sécurité ; que l'obstruction complète de l'évacuation de la douche par des dépôts de ciment rendait impossible son usage et dont la possibilité de se laver ; que l'absence de tout branchement à l'installation TV, excepté une chambre, ne permettait pas de regarder la TV dans les autres pièces de l'appartement, notamment le séjour ; que, par conséquent, ces vices rendaient impropre l'usage de l'appartement auquel il était affecté, c'est-à-dire une vie normale et confortable dans un immeuble de qualité et dans un appartement « refait à neuf » ; que ces vices étaient cachés, puisqu'ils ne pouvaient être décelés lors d'une simple visite ; que la clause exonératoire de garantie des vices cachés n'est pas opposable à Madame Patricia X... et à la SCI LAURA INVESTISSEMENT, Monsieur et Madame Y... n'ayant pu ignorer ces vices ; que Monsieur et Madame Didier Y... ne pouvaient ignorer que les travaux n'avaient pas été réalisés dans les règles de l'art, alors même qu'au lieu de confier leur réalisation à un architecte, ils ont fait appel à un décorateur ; que les factures révèlent que les travaux n'ont pas été faits par les professionnels qualifiés, en effet les travaux de plomberie ont été réalisés par la société d'électricité EVELEC et non par un plombier qualifié ; que la preuve que Monsieur et Madame Didier Y... n'ignoraient pas ces vices, c'est qu'ils ont toujours refusé, avant ce procès, de produire à Madame Patricia X... les factures de travaux entrepris ; que Madame Patricia X... et la SCI LAURA INVESTISSEMENT produisent des factures justificatives des travaux engagés pour remédier aux vices cachés de plomberie et d'électricité pour un montant de 3.258,40 euros ; qu'en conséquence, Monsieur et Madame Didier Y... seront condamnés solidairement à payer à Madame Patricia X... et à la SCI LAURA INVESTISSEMENT la somme de 3.258,40 euros ; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame X... et de la SCI LAURA INVESTISSEMENT mes frais irrépétibles qu'elles ont engagé ; que, par conséquent, il leur sera alloué la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
ALORS D'UNE PART QUE la garantie légale des défauts cachés de la chose vendue, prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil, suppose l'existence d'un vice rendant la chose impropre à sa destination normale ; qu'en retenant que les prétendus vices dénoncés par les acquéreurs rendaient impropre l'usage de l'appartement auquel il était affecté « c'est-à-dire une vie normale et confortable dans un immeuble de qualité et dans un appartement « refait à neuf » », le Tribunal qui s'est prononcé au regard d'un usage de l'appartement excédant sa destination normale, a violé l'article 1641 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART et en tout état de cause QUE la garantie légale des défauts cachés de la chose vendue, prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil, suppose l'existence d'un vice rendant la chose impropre à sa destination normale ; qu'en retenant que les prétendus vices dénoncés par les acquéreurs rendaient impropre l'usage de l'appartement auquel il était affecté « c'est-à-dire une vie normale et confortable dans un immeuble de qualité et dans un appartement « refait à neuf » », sans nullement rechercher ni préciser d'où il ressortait que les parties étaient convenues de la cession d'un appartement « refait à neuf », le Tribunal n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1641 du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QU' en retenant que l'absence de tout branchement à l'installation TV excepté une chambre « ne permettait pas de regarder la TV dans les autres pièces de l'appartement », que la non-conformité de l'installation électrique, le non fonctionnement de certaines prises « ne permettaient pas d'assurer un éclairage suffisant et en toute sécurité » et l'obstruction complète de l'évacuation de la douche par des dépôts de ciment, « rendait impossible son usage et donc la possibilité de se laver », le tribunal s'est prononcé par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une atteinte à l'usage du bien et n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1641 du Code civil ;
ALORS DE QUATRIEME PART QUE la garantie des vices cachés suppose rapportée la preuve, par celui qui l'invoque, de l'antériorité du vice au transfert des risques ; que les exposants avaient expressément fait valoir que l'acquéreur de l'appartement avait rapidement consenti un bail sur celui-ci et que, au soutien de ses allégations, il se bornait à produire des factures de travaux de plomberie et d'électricité émises respectivement plus de trois mois et plus de cinq mois après la vente intervenue le 3 septembre 2008, ce dont il ressortait que n'était absolument pas rapportée la preuve que les vices allégués existaient au moment de la vente (conclusions d'appel pages 4 et 5) ; Qu'en se bornant à affirmer que les vices dénoncés par les acquéreurs rendaient impropre l'usage de l'appartement auquel il était affecté, « c'est-à-dire une vie normale et confortable dans un immeuble de qualité dans un appartement « refait à neuf » » et que ces vices étaient cachés puisqu'ils ne pouvaient être décelés lors d'une simple visite, sans nullement rechercher ni préciser, ainsi qu'il y était pourtant tenu, d'où il ressortait la preuve que ces vices existaient effectivement au jour de la vente, le tribunal n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1641 du Code civil ;
ALORS DE CINQUIEME PART QUE la garantie des vices cachés suppose rapportée la preuve, par celui qui l'invoque, de l'antériorité du vice au transfert des risques ; que les exposants avaient expressément fait valoir que l'acquéreur de l'appartement avait rapidement consenti un bail sur celui-ci et que, au soutien de ses allégations, il se bornait à produire des factures de travaux de plomberie et d'électricité émises respectivement plus de trois mois et plus de cinq mois après la vente intervenue le 3 septembre 2008, ce dont il ressortait que n'était absolument pas rapportée la preuve que les vices allégués existaient au moment de la vente (conclusions d'appel pages 4 et 5) ; Qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, le tribunal a violé l'article 455 du Code civil ;
ALORS ENFIN QU'il appartient au demandeur de rapporter la preuve de la nature et de la réalité du vice caché qu'il invoque ; que les exposants avaient expressément contesté le fait que la douche aurait été obstruée par des dépôts de ciment, soulignant à cet égard que la facture du plombier produite par l'acquéreur et émise plus de trois mois après la vente, ne faisait pas état d'une obstruction de la douche par des dépôts de ciment mais d'une simple obstruction de la douche ; qu'en affirmant péremptoirement que «l'obstruction complète de l'évacuation de la douche par des dépôts de ciment, rendait impossible son usage et donc la possibilité de se laver », sans nullement rechercher ni préciser d'où il ressortait que l'évacuation de la douche aurait été effectivement totalement obstruée par des dépôts de ciment, ce que les exposants contestaient, le Tribunal a violé les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
LE POURVOI REPROCHE AU JUGEMENT ATTAQUE D'AVOIR condamné les exposants, in solidum, à payer à Madame Patricia X... et à la SCI LAURA INVESTISSEMENT la somme de 3.258,40 euros, outre celle de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions de l'article 1641 du Code civil que le vendeur est tenu à la garantie, à raison des défauts cachés, de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ; que la non-conformité de l'installation électrique, le non-fonctionnement de certaines prises, ne permettaient pas d'assurer un éclairage suffisant et en toute sécurité ; que l'obstruction complète de l'évacuation de la douche par des dépôts de ciment rendait impossible son usage et dont la possibilité de se laver ; que l'absence de tout branchement à l'installation TV, excepté une chambre, ne permettait pas de regarder la TV dans les autres pièces de l'appartement, notamment le séjour ; que, par conséquent, ces vices rendaient impropre l'usage de l'appartement auquel il était affecté, c'est-à-dire une vie normale et confortable dans un immeuble de qualité et dans un appartement « refait à neuf » ; que ces vices étaient cachés, puisqu'ils ne pouvaient être décelés lors d'une simple visite ; que la clause exonératoire de garantie des vices cachés n'est pas opposable à Madame Patricia X... et à la SCI LAURA INVESTISSEMENT, Monsieur et Madame Y... n'ayant pu ignorer ces vices ; que Monsieur et Madame Didier Y... ne pouvaient ignorer que les travaux n'avaient pas été réalisés dans les règles de l'art, alors même qu'au lieu de confier leur réalisation à un architecte, ils ont fait appel à un décorateur ; que les factures révèlent que les travaux n'ont pas été faits par les professionnels qualifiés, en effet les travaux de plomberie ont été réalisés par la société d'électricité EVELEC et non par un plombier qualifié ; que la preuve que Monsieur et Madame Didier Y... n'ignoraient pas ces vices, c'est qu'ils ont toujours refusé, avant ce procès, de produire à Madame Patricia X... les factures de travaux entrepris ; que Madame Patricia X... et la SCI LAURA INVESTISSEMENT produisent des factures justificatives des travaux engagés pour remédier aux vices cachés de plomberie et d'électricité pour un montant de 3.258,40 euros ; qu'en conséquence, Monsieur et Madame Didier Y... seront condamnés solidairement à payer à Madame Patricia X... et à la SCI LAURA INVESTISSEMENT la somme de 3.258,40 euros ; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame X... et de la SCI LAURA INVESTISSEMENT mes frais irrépétibles qu'elles ont engagé ; que, par conséquent, il leur sera alloué la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
ALORS D'UNE PART QUE les exposants avaient fait valoir qu'en tout état de cause, l'acte de vente contenait une clause exonératoire de garantie des vices cachés qui était opposable aux acquéreurs ; qu'ils ajoutaient qu'ils ne connaissaient pas les vices affectant prétendument la chose vendue dès lors qu'ils habitaient à Annecy, qu'ils avaient fait réaliser, sous le contrôle d'un architecte, des travaux dans un appartement situé à plusieurs centaines de kilomètres de leur lieu de résidence et qu'ils n'avaient jamais habité cet appartement ; qu'en retenant que les vendeurs ne pouvaient ignorer que les travaux n'avaient pas été réalisés dans les règles de l'art « alors même qu'au lieu de confier leur réalisation à un architecte, ils ont fait appel à un décorateur » et que les factures révèlent que les travaux n'ont pas été faits par les professionnels qualifiés, « en effet les travaux de plomberie ont été réalisés par la société d'électricité EVELEC et non par un plombier qualifié », le Tribunal s'est prononcé par des motifs totalement inopérants comme insusceptibles de caractériser la connaissance par les vendeurs des vices affectant prétendument la chose vendue et n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1641, 1643 et 1134 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QU'en énonçant que « la preuve que Monsieur et Madame Didier Y... n'ignoraient pas ces vices, c'est qu'ils ont toujours refusé, avant ce procès, de produire à Madame Patricia X... les factures des travaux entrepris », le Tribunal s'est prononcé par des motifs totalement impropres à caractériser la connaissance par les vendeurs des vices affectant prétendument la chose vendue et partant, leur mauvaise foi, seule de nature à écarter la clause exonératoire de garantie des vices cachés, et n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1641, 1643 et 1134 du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QU'en affirmant que la preuve que les vendeurs n'ignoraient pas ces vices, « c'est qu'ils ont toujours refusé, avant ce procès, de produire à Madame Patricia X... les factures de travaux entrepris », sans nullement préciser en quoi la production de ces factures, eu égard notamment à leur contenu, était de nature à révéler la connaissance qu'auraient eu les vendeurs des vices dénoncés par les acheteurs, le Tribunal a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641, 1643 et 1134 du Code civil."