Pour être voté, le quitus doit être mis à l'ordre du jour

Et il n'y a pas d'indivisibilité entre le quitus et l'approbation des comptes :

« Vu l'article 13 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que l'assemblée générale des copropriétaires ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour ;

Attendu que, pour débouter Mlle X..., copropriétaire, qui s'était opposée à la décision unique portant à la fois sur l'approbation des comptes et le quitus au syndic, l'arrêt attaqué (Paris, 8 mars 1989), qui constate que l'ordre du jour figurant dans la convocation à l'assemblée générale du 12 mars 1984 prévoyait seulement l'approbation des comptes, retient que les copropriétaires ont entendu ne donner quitus que sur l'approbation des comptes et qu'en raison de l'indivisibilité de l'approbation des comptes et du quitus donné pour ceux-ci, aucune violation des dispositions réglementaires ne peut être soulevée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'ordre du jour de l'assemblée générale ne portait que sur l'approbation des comptes, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à annulation de la décision de l'assemblée générale sur le quitus donné au syndic, l'arrêt rendu le 8 mars 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans. »

Engagement de la responsabilité d'un syndicat des copropriétaires à l'égard un copropriétaire

Dans le cas suivant :

« Sur le pourvoi formé par le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Rouvière, représenté par la société Cogefim Fouque, dont le siège est La Rouvière, Tour A, ...,

en cassation d'un jugement rendu le 19 janvier 2000 par le tribunal d'instance de Marseille, au profit de M. Pierre X..., demeurant La Rouvière, ...,

défendeur à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 10 juillet 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Cachelot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Cachelot, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Rouviere, de Me Bertrand, avocat de M. X..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que bien que M. X... ait réglé le 21 octobre 1997 le montant de la condamnation mise à sa charge par le jugement du 1er septembre 1997 et que le syndicat des copropriétaires ait été condamné par deux jugements des 7 octobre 1998 et 28 septembre 1999 à payer à M. X... des dommages-intérêts pour procédure abusive, il ressortait des relevés de compte postérieurs à ces deux décisions que les sommes avaient constamment figuré au débit du compte de celui-ci, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant souverainement que la persistance dans le temps de ces pratiques comptables inexpliquées qui n'assuraient aucune clarté aux comptes présentés avaient causé à M. X... des soucis, des tracas et des problèmes de santé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Rouvière aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Rouvière, le condamnne à payer à M. X... la somme de 12 000 francs ou 1829,39 euros. »

Un autre cas de responsabilité du syndicat des copropriétaires à l'égard d'un copropriétaire

Voici un arrêt de la Cour de Cassation sur ce sujet :

« Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence Erica, dont le siège est ... (Gironde), agissant par son syndic en exercice, M. Jean-Marie X..., (cabinet GOGETI), domicilié ... (Gironde), en cassation d'un arrêt rendu le 25 août 1992 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre B), au profit de M. Patrick Y..., demeurant ... (Gironde), défendeur à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 4 janvier 1995, où étaient présents : M. Douvreleur, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Chemin, conseiller rapporteur, M. Capoulade, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Roehrich, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Ricard, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Erica, de Me Guinard, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 août 1992), que, propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble en copropriété, l'un d'entre eux comprenant un appartement au quatrième étage de cet immeuble, et se plaignant d'infiltrations provenant de la terrasse supérieure sur laquelle se trouvaient deux édicules constituant deux lots de copropriété, M. Y... a assigné le syndicat des copropriétaires en exécution des travaux de réfection préconisés par un expert désigné par ordonnance de référé ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, "1 / qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que la réalisation contraire aux règles de l'art des édicules litigieux constitue, à l'évidence, une cause d'infiltration d'eau ;

qu'il a été ainsi établi et reconnu par les juges d'appel que les désordres allégués par M. Y... sont, au moins pour partie, dus à des malfaçons affectant l'édicule fermé par un copropriétaire et destiné à un usage exclusivement privatif ;

que, dès lors, en condamnant le seul syndicat des copropriétaires de la résidence Erica à effectuer l'ensemble des travaux préconisés par l'expert, ainsi qu'à verser à M. Y... une indemnité destinée à recouvrir l'intégralité de son préjudice de jouissance, sans tenir compte de la contribution des malfaçons dont l'édicule se trouvait lui-même atteint, à la réalisation du préjudice invoqué, par le copropriétaire, ni de l'aggravation des dommages touchant à la toiture que ces malfaçons n'avaient pu manquer de provoquer, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2 / que le syndicat des copropriétaires ne pouvait être contraint à exécuter des travaux dont la réalisation non conforme aux règles définies par le document technique unifié lui faisait courir le risque de ne pas bénéficier de la garantie décennale ;

qu'en condamnant, cependant, le syndicat à exécuter des travaux dont elle constatait qu'ils ne seraient pas exactement conformes aux règles de l'art, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'il n'était pas établi que M. Y... soit responsable des défauts consécutifs à la construction de l'édicule sur la terrasse, que des pénétrations d'eau se produisaient à partir d'autres éléments dégradés ou mal exécutés des parties hautes du bâtiment et que le syndicat des copropriétaires ne formulait aucune critique sérieuse de l'évaluation expertale des travaux de réfection, la cour d'appel a retenu, à bon droit, l'entière responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés à un copropriétaire par des vices de construction des parties communes et souverainement retenu le principe de la réparation la moins onéreuse pour mettre fin aux désordres ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Erica à Arcachon à payer à M. Y... la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Le condamne, également, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit février mil neuf cent quatre-vingt-quinze. »