Votre banquier ne cesse de vous le répéter, il vous faut investir. Certes. Mais dans quoi investir ? La bourse vous paraît trop volatile, votre LEP est déjà bien garni, votre LDD plafonné et le taux du livret A ne vous semble pas intéressant. Reste l'immobilier. Un placement sûr, pour peu que vous ayez les moyens d'acheter le logement de vos rêves, ce qui n'est pas encore le cas. Pourtant, il existe un moyen d'investir dans la pierre. Un moyen sûr et ouvert garantissant un revenu régulier, la Société Civile de Placement Immobilier ou la SCPI. Découverte.
La SCPI, c'est quoi ?
La Société Civile de Placement Immobilier, également appelée pierre-papier est une structure qui permet d'investir collectivement dans l'immobilier. Elle a pour but d'acquérir des parts et des actions de sociétés qui détiennent des actifs immobiliers aussi variés que des immeubles, des bureaux ou des locaux commerciaux.
Comment ça marche ?
La SCPI acquiert et gère en votre nom un ensemble d'actifs immobiliers locatifs répartis sur plusieurs immeubles. Les investisseurs n'ont ainsi aucune contrainte de gestion inhérente à une location. La SCPI se charge de chercher les immeubles et les locataires, de l'entretien des logements et de la vente des biens le cas échéant.
Une SCPI est ouverte à toutes les bourses et ses parts s'acquièrent soit sur émission lors de la création ou l'augmentation d'un capital, soit sur le marché secondaire si les parts existent déjà et qu'elles sont remises en vente par leur propriétaire.
Elles peuvent être à capital fixe dont le plafond fixé par les statuts ne peut être dépassé une fois atteint, ou à capital variable.
Les avantages de la SCPI
La Société Civile de Placement Immobilier offre la possibilité à quiconque de se constituer un patrimoine immobilier diversifié sans avoir à s'occuper des problèmes de gestion courante. Posséder des parts dans une SCPI permet également d'avoir un large portefeuille d'actifs, chose compliquée pour ne pas dire impossible pour un particulier. Les parts vont de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers, et il est tout à fait possible de contracter un prêt pour investir dans une SCPI.
La diversité des actifs en portefeuille limite le risque locatif et assure une certaine sécurité à l'investisseur, puisque celui-ci n'est pas propriétaire d'un appartement ou d'un immeuble qui pourrait s'avérer peu rentable, mais d'une multitude de parts dans de nombreux immeubles, appartements, bureaux ou locaux commerciaux. Le risque est donc mutualisé.
Autre avantage, et non des moindres, les rendements de ces placements à long terme sont assez élevés, de l'ordre de 4 à 6%, voire plus pour certains investissements, notamment dans l'immobilier de bureau.
Enfin, les parts des propriétaires peuvent être aisément revendues et proposent donc une réserve beaucoup plus accessible qu'un investissement immobilier classique .
La fiscalité des SCPI
Le régime fiscal des personnes détenant des parts dans une SCPI ne change pas. Les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers, et donc soumis à l'impôt sur le revenu. Si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros annuels, c'est le régime micro-foncier qui s'applique sur lequel un abattement de 30% est calculé. Autrement, c'est le régime réel qui entre en vigueur.
Quant aux parts détenues, elles sont soumises au régime des plus-values puisqu'elles sont assimilées à une vente immobilière. Cependant, la plus-value n'est pas imposable si le prix de cession est inférieur à 15 000 euros. Au-delà, il faut compter 19% de taxes plus 12,3% de prélèvements sociaux.
Le coût des SCPI
En plus du montant des parts acquises, il faut compter les frais de souscriptions et d'enregistrement de ces dernières. Elles peuvent s'élever à 12% du montant souscrit, mais tournent plus généralement autour de 8 ou 9%. Enfin, les frais de gestion varient de 8 à 10% du montant des loyers encaissés par la SCPI.
Les différentes formes de SCPI
Selon le type de Société Civile de Placement Immobilier, les avantages ne seront pas les mêmes. On distingue ansi les SCPI de rendement, de valorisation ou de plus-value et les SCPI fiscales. Les premières ont pour objectif d'offrir des revenus élevés et réguliers en investissant principalement dans des locaux commerciaux ou des bureaux. Les SCPI de valorisation misent surtout sur la plus-value effective au moment de la cession des parts grâce à la valorisation d'un bien. Cependant, les revenus locatifs sont assez faibles. Enfin, les SCPI fiscales permettent de bénéficier de nombreux avantages fiscaux liés à différents dispositifs immobiliers comme le Scellier ou Malraux permettant de réduire ses impôts.
La SCPI se veut donc une forme d'investissement garantissant des revenus locatifs sur le très long terme. Cependant, ces sociétés demeurent exposées à la crise immobilière et la décision doit donc être réfléchie, sachant que les sommes investies ne sont pas immédiatement disponibles comme pour un investissement en bourse.