L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et la responsabilité du syndicat de copropriétaires

Un exemple :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 18 avril 1988), que les consorts X..., qui avaient acquis de la société civile immobilière (SCI) Chantemerle un appartement dans l'immeuble en copropriété Résidence Sainte-Anne, se plaignant de nuisances dues à la proximité de la chaufferie, ont assigné la société venderesse, la SCI Résidence Sainte-Anne, promotrice, et le syndicat des copropriétaires, pour obtenir la réalisation de certains travaux et des dommages-intérêts ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de l'avoir condamné à entreprendre, à ses frais, les travaux préconisés par un expert et à payer des dommages-intérêts aux consorts X..., alors, selon le moyen, que, " 1°) la responsabilité édictée par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à l'encontre du syndicat envers les copropriétaires ou les tiers, suppose que la victime rapporte la preuve que le dommage allégué provient d'un " vice de construction " ou d'un " défaut d'entretien " de l'immeuble ; que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Sainte-Anne a soutenu, dans ses conclusions du 6 janvier 1987, qu'il ressort de l'expertise qu'aucun défaut d'entretien ne peut être relevé et qu'il n'y a point, en l'espèce, vice de construction au sens de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la cause principale de la gêne qu'éprouve la famille X... est une isolation insuffisante de l'ensemble du matériel par rapport à la structure du bâtiment M, que les nuisances constatées sont dues à l'insuffisance d'isolement phonique de la chaufferie lors de son installation, que le matériel d'équipement de la chaufferie est indépendant de la construction et est seulement relié à celle-ci par des moyens qui permettent les changements sans qu'il y ait lieu à modification de la construction, en sorte que les travaux préconisés par l'expert pourraient être effectués par déplacement d'éléments d'équipement sans qu'il soit besoin de toucher aux structures de la construction ; qu'en présence de ces conclusions, après avoir écarté un défaut d'entretien, attribué les troubles dont souffrent les consorts X... à un vice de conception du mécanisme de la chaufferie (absence de désolidarisation entre les équipements et la structure, défauts d'isolation phonique et thermique, ventilation inefficace), reconnu que les équipements de la chaufferie ne font pas corps avec les structures de l'immeuble, la cour d'appel n'a donc pas caractérisé l'existence d'un vice de construction de l'immeuble lui-même à l'origine des troubles causés aux consorts X... qui entraînerait la responsabilité du syndicat et, partant, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 14 susvisé de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) que, faute d'avoir procédé à la recherche qu'appelaient les conclusions du syndicat quant à l'existence d'un " vice de construction " de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile " ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a énoncé exactement qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de l'immeuble lui-même et de ses accessoires, a répondu aux conclusions et a légalement justifié sa décision en retenant que les troubles ressentis par les consorts X... étaient dus à un vice de conception du mécanisme de la chaufferie, solidaire de la structure de l'immeuble, à l'inefficacité du système de ventilation, à des vibrations dues à une mauvaise exécution de la chape et à l'insuffisance de l'isolation thermique ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot ;

Attendu que l'arrêt décide que les consorts X... seront exonérés de leur quote-part dans les condamnations prononcées contre le syndicat, tant en ce qui concerne l'exécution de travaux de réparation que le versement de dommages-intérêts à ces copropriétaires ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a décidé que les consorts X... seraient exonérés de leur quote-part dans le montant des condamnations prononcées contre le syndicat, l'arrêt rendu le 18 avril 1988, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble. »