Pourquoi est-ce gênant que l'immobilier flambe ?

La réponse à cette question, pour un particulier, est toute trouvée !

"Si l'immobilier monte, je ne peux plus me payer la maison de mes rêves".

C'est à peu près la réflexion que chacun peut avoir en regardant les prix monter comme jamais.

Pour ceux qui vendent, ils se frottent les mains, et espèrent que cela va encore monter. Cela participe aussi à "l'effet de richesse", une sensation d'être riche. En réalité il n'en est rien (vous avez toujours le même nombrede m2), mais le fait de savoir que l'on peut vendre plus cher son bien, procure à son propriétaire une sensation d'aisance, qui le poussera à consommer. Evidement, en cas de baisse du prix, c'est l'inverse qui se produit (sans qu'il y ait pour autant de changement dans son logement...), et cette sensation de paupérisation le poussera à plus épargner et moins consommer.

On peut donc penser, à cette première vue, que tant que l'immobilier monte, tout va bien... Sauf que les arbres ne montent pas jusqu'au ciel, et qu'à trop devenir irréels, les prix ont un aspect néfaste sur les banques.

C'est exactement ce qui se produit en ce moment en Espagne. Contrairement à la Grèce, empêtrée dans des probl-èmes de fraude, et de finances publiques hasardeuses, l'Espagne est plutôt un bon pays, avec un endettement de seulement 60% du PIB. Un excellent élève en somme ! Mais voilà, l'immobilier en Espagne a atteint des sommets bien supérieurs qu'en France (où pourtant les prix sont déraisonnables), et les banques Espagnoles se retrouvent à la tête d'un parc immobiler, à travers les crédits octroyés auprès d'acquerreurs qui se retrouvent au chômage, ou tout au moins dont le revenus stagne ou baisse. Difficile dans ces conditions de croire que tout le monde va rembourser correctement les banques... Ce ne serait pas un problème si l'hypothèque avait de la valeur: la banque se remboursant sur la vente du bien. Mais voilà: cela ne va pas être possible. Avec plus de 1 millions de logements vacants, les prix sont actuellements artificiels, et un effondrement est à prévoir. Dans ce cas, bien des acheteurs pourraient ne plus rembourser: le prix d'achat d'un nouveau bien étant moins cher que le crédit restant... Des faillites en cascades vont arriver. Les banques ne pourront pas vendre les logements (où du moins devront vendre à perte). Le système bancaire devra être recapitalisé, car il est insufisemment capitalisé pour subir de tels domages. C'est là qu'intervient l'Etat.

S'il ne l'est pas, c'est la faillite... On voit mal le gouvernement Espagnol laisser les Caisses d'Epargne à l'abandon, car alors les épargnants retireraient massivement leur argent, provoquant l'effondrement du système. L'Espagne devra donc recapitaliser ses banques, comme l'a fait l'Irlande. Si on regarde l'éclairage de l'Irlande, on verra alors les prix immobilier s'effondrer de 40%. Dans le même temps, la dette espagnole deviendra monumentale, représentant une addition supplémentaire de plus de 50% du PIB du pays, portant l'endettement total à plus de 110% du PIB. Ainsi, il n'est pas étonnant dans ces conditions que les agences de notations aient dégradé la qualité de la dette du pays.

Vous l'avez donc compris: un immobilier sur-évalué n'est pas gênant en soi, tant qu'il est "raisonnable". Une baisse de 10% à 15% par an sur les prix suffit à rendre gérable la gestion par le système bancaire, qui revend alors les biens dont les propriétaires font défaut, et récupère la mise. C'est ce qui se produira en France très probablement, et c'est ce qui est à souhaiter. Il faut donc que le déclencheur à la baisse arrive assez tôt, ou que les banques arrêtent de prêter pour acheter à des prix fantaisistes. Dans le cas contraire, c'est un nouveau "Sub-prime" qui nous attend. L'espagne est en train de vivre une douloureuse expérience.