Dans l'immobilier les prix vont baisser !

Les déclarations intempestives des "baissiers" sont d'une naïveté révoltante. Le premier d'entre eux, grand manitou des statistiques s'appelle FRIGGIT.Huit ans qu'il annonce la catastrophe avec de magnifiques tableaux...un peu comme ces grands manitous qui prédisent la pluie avec insistance autour d'un feu de camp. Un jour il pleuvra...oui mais quand et surtout où ? Pour l'instant en immobilier on ne prend pas le virage de la baisse même si ici ou là les prix se stabilisent ponctuellement sur la pression d'une désolvabilisation ou d'absence de croissance démographique.

Voici résumé les principales causes de la hausse dans le neuf :

A cause des fonciers rares et chers
La mise en place des nouveaux P.L.U. et de la Loi S.R.U. se traduit par une augmentation des coûts et des délais ; en effet, les règles de construction sont le plus souvent plus restrictives et complexes ; quant aux délais, l’interaction avec les S.C.O.T. et les P.L.H. les allongent.
Aux surcoûts générés par les contraintes réglementaires, viennent s’ajouter des frais annexes, tels ceux liés à la dépollution des sols ou à des fouilles archéologiques qui viennent « stériliser » des opérations pendant des mois. Il ne s’agit là que de deux exemples parmi de multiples contraintes qui viennent soit augmenter directement les coûts, soit les impacter indirectement en allongeant les délais de montage des programmes.
Les autorisations de construire sont de plus en plus longues et difficiles à obtenir et cela va empirer en 2012 du fait de la superposition des règles d’urbanisme. En effet, la Loi « Grenelle 2 » impose aux communes couvertes par un Etablissement Public de Coopération Intercommunale d’élaborer des PLU intercommunaux qui vont introduire de nouvelles exigences ayant trait à l’environnement, à la mixité sociale et aux déplacements ; ces PLU intercommunaux seront opposables aux demandes de permis de construire. Il s’agit d’un vaste et complexe chantier qui va se traduire dans de nombreux cas par des sursis à statuer sur des demandes de permis de construire et qui va générer de nouveaux motifs de recours sur les autorisations de construire.

A cause des règlementations techniques de plus en plus coûteuses

Les réglementations techniques se multiplient et viennent renchérir les coûts de construction. Nous citerons quatre exemples, pour illustrer ce propos :
Le BBC, qui se généralise, se traduit par une hausse du coût de construction au m² habitable de 100 à 150 € hors taxes ; soit +7 à 8% ;
Les cahiers des charges de plus en plus contraignants (en matière environnementale,) afférents aux éco quartiers, qui sont devenus le mode d’aménagement privilégié par de nombreuses municipalités, aboutissent à des surcoûts supérieurs à ceux du BBC; soit 120 à 170 € au m² habitable ;
La modification des conditions d’accès des handicapés aux salles d’eau, obligatoire pour tout bâtiment à partir de cette année, est également une cause d’augmentation du prix des logements car elle nécessite un accroissement des surfaces des pièces humides, et par conséquent des m² à construire et à payer en plus, à qualité d’usage égale.
Le raccordement de tous les bâtiments au réseau de fibre optique, devenu obligatoire à compter de cette année (l’arrêté de ce décret n’étant toutefois pas encore publié), est également générateur de surcoûts ;

A cause de l’inflation des matières premières

L’inflation des prix des matières premières et des coûts de l’énergie est actuellement forte et ne peut que se répercuter sur les coûts de construction des logements. Voici quelques exemples de ces hausses, dont Le Moniteur a fait état dans un article paru fin avril dernier :
Cuivre    +7,31 % sur 3 mois ;
Aluminium  +6,25 % sur 3 mois ;
Bitume  +5,33 % sur 3 mois ;
Poutrelles d’acier  +46,3 % sur un an ;
Ronds à béton  +51,7 % sur un an.
A cause de la multiplication des règlementations de tous ordres
En l’occurrence, des réglementations ayant trait à divers domaines allant de l’écologie à l’hygiène et à la sécurité, qui ne sont pas en elles-mêmes déterminantes viennent néanmoins renchérir la construction de logements.
Il en est ainsi :
Des nouvelles règles, d’ailleurs différentes d’une région à l’autre, imposées par l’Inspection du Travail en matière d’installation des échafaudages, de cantonnement des bâtiments de chantier, d’utilisation de montes charges pour les travaux ;
Des conditions de plus en plus drastiques de réalisation des opérations de désamiantage, qui impliquent une qualification renforcée des entreprises et des délais complémentaires importants.
Des autorisations à obtenir de la part des concessionnaires d’énergie et du manque de réactivité de certains d’entre eux (ERDF, notamment), qui génèrent des retards de chantier.

A cause de la hausse des taux d’intérêts

Actuellement, les taux fixes moyens hors assurance sont de l’ordre de 4% sur 15 ans et de 4,2% sur 20 ans ; soit un point de plus qu’au printemps 2010.
Si en soi ces taux n’ont rien d’exorbitant, chacun sait néanmoins qu’une variation d’un point du taux de crédit a un impact important sur la solvabilité des ménages, notamment des primo accédants dont les mensualités de remboursement ont une élasticité très faible ; sauf à augmenter la durée des prêts, mais des limites semblent être atteintes dans l’utilisation de ce procédé.
Pour le moment, le contexte financier est donc clairement moins porteur que l’an passé. Quant à son évolution prévisible, elle ne peut que générer des inquiétudes. En effet, si l’objectif principal de la BCE reste la lutte contre l’inflation, il pourrait s’en suivre de nouvelles hausses de son taux directeur au deuxième semestre, hausses qui se répercuteront partiellement sur les taux longs et viendront encore réduire la solvabilité des prospects.

A cause de la baisse des réductions d’impôt octroyées en Scellier
Pour les logements qui ne sont pas réalisés en BBC, l’avantage fiscal octroyé aux investisseurs a considérablement diminué : la réduction d’impôt est passée en 2011 à seulement 13% du montant de l’acquisition. Or, cette décision « couperet » est intervenue sans tenir compte du cycle de production des logements : elle a été annoncée seulement quelques mois avant d’être exécutoire, alors qu’il faut 2 à 3 ans pour monter et adapter des opérations à une nouvelle donne.
Quoi qu’il en soit, les logements correspondants étant moins attractifs pour les investisseurs, ils risquent de venir grossir les « rangs » des terminés invendus, dont la proportion était faible jusqu’alors.
Pour les logements BBC, même si le «Scellier » est encore un dispositif très favorable à l’investissement locatif, le passage d’un taux de 25% de réduction d’impôt à 22% en 2011 n’est pas neutre ; ce « coup de rabot » venant diminuer la performance financière du placement.

A cause d'un cycle de production  particulièrement long
Entre la signature d’une promesse de vente avec un propriétaire foncier et la livraison des logements construits, le délai est de 3 à 4 ans.
Le cycle de production des logements en accession à la propriété est donc particulièrement long, alors que les politiques du logement sont à court terme et changent d’une année à l’autre.
Dans ces conditions, les ajustements ne peuvent être que difficiles.

A cause de la contrainte sociale (art.55 loi SRU)
Les exigences des communes en matière d’intégration de logements sociaux dans les programmes vont croissantes : antérieurement de 20%, ce quota est passé à 30%, voire 40 % dans certaines municipalités. Or ces logements sociaux, s’ils coûtent aussi cher à réaliser que les logements libres, sont vendus beaucoup moins cher ; ce qui vient encore augmenter le prix de ces derniers.
La généralisation de l’obligation de réaliser des logements sociaux dans la plupart des opérations a pour effet d’augmenter les prix des logements libres (qui subventionnent le plus souvent les produits sociaux) et de diminuer l’attractivité des résidences concernées.
En outre, de plus en plus de communes imposent, pour les logements libres en accession à la propriété, des pourcentages de logements « familiaux » sans commune mesure avec la capacité d’absorption du marché.

Si vous n’avez pas compris que nous ne sommes pas à la veille d’une baisse des prix du neuf, je vous invite à relire le post depuis le début.