Localisation du logement et charges induites

Il y a maintenant trois ans, la crise financière émergeait avec les effets induits des subprime, et emportait par le même coup une importante crise immobilière aux Etats-Unis. Au même moment, des tensions sur le marché du pétrole générait une hausse importante du prix des carburants en France. Cette conjonction de facteurs poussait les banques (en France) à prendre en compte, dans l'analyse des capacités de remboursement des ménages, les charges induites par les besoins de transport domicile-travail.

Certes, depuis, le Président de la République a souligné sa volonté de favoriser l'accession à la propriété du plus grand nombre, le Gouvernement a demandé aux banques d'ouvrir les vannes du crédit et la situation s'est globalement améliorée ... Pour autant, les récentes annonces (gel de la rémunération des fonctionnaires), la perception de la situation par les ménages français (moral pas au plus tôt) et les perspectives d'évolution du pouvoir d'achat sont autant d'indicateurs de tension sur les capacités d'investissement des ménages.
Dans un tel contexte, l'analyse des capacités réelles d'investissement des ménages par les préteurs devrait rester de rigueur. En effet, il ne faut pas se voiler la face : peu de ménages font cette analyse, même si la décision d'investir dans l'immobilier peut être lourde de conséquences.

Voici donc quelques points qu'il serait opportun de prendre en compte dans une analyse des capacités d'investissement (dont de remboursement d'un prêt) :

• Les charges induites par les transports obligatoires (trajets domiciles-travail en particulier) : les solutions (transport en commun, voiture obligatoire) et les temps induits sont autant de contraintes sur le mode de vie et les dépenses obligatoires du ménage. Dans le cas d'usage d'un véhicule individuel, les charges induites par le prix du carburant mais aussi l'entretien et le renouvellement du véhicule devraient obligatoirement pris en compte.
• Les charges d'habitation : les charges induites par l'occupation d'une maison individuelle sont plus élevées (à surface équivalente) aux charges d'un immeuble collectif. Doivent être prises en compte le coût des fluides (eau, gaz ...) liées au divers usages, dont le chauffage. Sur ce dernier point, l'obligation de réalisation d'un DPE, puis les objectifs inscrits dans les lois Grenelle, devraient favoriser la prise en compte de ce sujet par les ménage, mais ce n'est pas si évident.
• Les charges d'entretien : chacun sait les difficultés que représentent les votes concernant les gros travaux d'entretien lors des AG de copropriétaires. Mais c'est l'occasion de mettre en évidence ces besoins, ce qui n'est pas le cas pour une maison individuelle. Pourtant cette typologie de bâti nécessite aussi des travaux régulier pour le maintien de son intégrité et de sa qualité (voir son amélioration). Le ministère de l'écologie et du développement durable, qui a aussi la responsabilité de la construction, devrait publier régulièrement des indicateurs relatifs aux coût de ces travaux (sous forme d'un coefficient proportionnel à la valeur).
• Les charges induites par la typologie urbaine : en zone moins dense, divers services (crèches, activités culturelles et sportives ...) ne sont pas aussi présents (coût économique élevé). Ils induisent de nouvelles obligations (déplacements, temps accrus ...) qui impactent une fois de plus les conditions de vie et potentiellement les charges obligatoire pour le ménage.

Parallèlement à ces éléments qui relèvent directement des ménages qui réalisent l'investissement, d'autres portés par les collectivités pourraient fortement évoluer dans les années à venir et induire une modification des charges pour les ménages. Car le financement des services rendus par la collectivités sont de plus en plus supportés par les habitants. Dans un tel contexte, les évolutions (changement climatique, vieillissement de la population, extension des zones urbanisées ...) génèrent des besoins supplémentaires d'intervention tels que :

• Entretien et amélioration des systèmes de protection face aux risques naturels : l'impact de Xynthia mais aussi des crues torrentielles et la responsabilité des collectivités vis-à-vis de la protection des populations et des biens devraient générer des charges non négligeables et en augmentation avec l'impact du changement climatique. Il y aura certainement, parallèlement, des évolutions de la couverture assurantielle qui aura aussi des impacts sur les charges financières pour les collectivités et les ménages.
• Equipement des extension de la zone urbaine : surtout dans le cas des extension peu denses, le développement des réseaux (eau potable, eaux usées, électricité ...) et leur entretien peuvent représenter encore une fois des charges que les collectivités (communes, intercommunalités, conseils généraux, conseils régionaux) devra reporter sur les propriétaires et les occupants au travers des taxes foncières et des taxes d'habitation. Ces taxes devraient être amenée à évoluer fortement dans les prochaines années, pour aboutir à des niveaux très variables d'un territoire à l'autre. Cette évolution sera la traduction des politiques de décentralisation et du report par l'Etat de nombreuses charges relatives aux services à la population. Car ce transfert de charge induira une certaine disparition de la péréquation qu'apportait leur portage par l'Etat.