Economie privée du logement social

Dans un article du Monde daté du 29 mars, le plan social engagé à l'ADOMA, ex-SONACOTRA, sert de base à une analyse de la situation du parc de logement social, dont la gestion s'inscrit de plus en plus dans les cadres de l'économie privée. Cette situation est de plus en plus marquée à l'occasion du vieillissement d'une importante part du parc, qui sort aussi des contraintes associées au facilitées de financement apportées par l'Etat. Dans un contexte de tension à la fois sur les besoins en logement et sur les ressources financières, l'Etat essaie d'agir sur le devenir d'un parc dont il n'a plus vraiment la maîtrise.

Il faut comprendre les conditions de financement du parc social. Que le bailleur soit privé (SA d'HLM) ou public (Office public), il dispose d'un aide à l'emprunt (taux réduits) pour la réalisation des logements, ainsi que prfois une aide à l'acquisition des terrains. En fonction du niveau de l'aide, des conditions sont imposées sur le niveau du loyer et les revenus maximum des personnes pouvant prétendre à un de ces logements. Ces conditions ont une durée limitée dans le temps. A l'issue, les logements peuvent être cédés (pour le moment uniquement aux locataires ou à un autre bailleur social).

En attendant, les logements produisent une rente puisque les prêts ont été remboursés et, surtout, représentent une valeur immobilière latente.

Cette situation génère souvent deux modes de gestions antinomiques :

• Les grandes SA d'HLM (Logement Français, I3F ...), dans une perspective de valorisation future, sont souvent des gestionnaires de patrimoine actifs, qui sont prêts à engager d'importants travaux de rénovation et à ré-investir le produit des loyers, afin de maintenir, voir d'améliorer cette valorisation latente. Elles s'inscrivent dans une logique privée de gestion de leur parc. Mais l'importance de la valorisation du parc justifie une approche qui ne vise pas simplement une "rentabilité" économique directe.
• Les grands organisme publics s'inscrivent plus dans cette recherche de rentabilité. Cela amène notamment à des investissement souvent limité, aboutissant à une thésaurisation des produits des loyers lorsque le parc a un certain age. Cette position, qui peut paraître étonnante, est justifiée par l'absence de valorisation réelle du parc immobilier. Seul apparaît alors dans l'analyse financière des opérations les loyers, le coût des emprunts et les travaux d'entretiens.

Il apparaît ainsi que les acteurs privés sont plus dynamique, et peuvent ainsi rendre un "meilleur" service public. Mais c'est conditionné aux modalités de sortie du parc, en particulier de valorisation par la cession à d'autres acteurs. Réciproquement, c'est l'appropriation de certains principes du secteur privé par les acteurs publics, mais sur un secteur trop limité, qui aboutit à la situation décrite par l'analyse du Monde.