Depuis que les ventes immobilieres connaissent à nouveau des délais raisonnables (3 à 6 mois), les prets relais retrouvent la confiance des emprunteurs.
La situation est banale : un acquéreur déjà propriétaire souhaite acheter avant de revendre.
L’avantage est considérable, cela permet de ne pas se retrouver à la rue.
Mais l’inconvénient est également loin d’être négligeable, puisque l’acheteur est contraint de conclure un prêt relais pour assurer la transition entre l’achat et la vente.
Si la valeur du bien acheté est inférieure à celle du bien vendu, l’acheteur ne sera débiteur que du prêt relais, on parle alors de « prêt sec ».
Mais dans le cas contraire, il lui faudra également souscrire un prêt long terme et l’emprunteur aura donc deux crédits à liquider.
Caractéristiques du pret relais
Le prêt relais est signé pour une durée de 12 à 24 mois et les taux actuels tournent autour de 3 %, 2,5% pour les meilleurs d’entre eux.
Lorsque la crise a éclaté en 2008, les banques ne prêtaient en moyenne que 60% du prix immobilier du bien à vendre. Mais aujourd’hui que le marché redémarre, elles allouent entre 70% et 80%.
Pour déterminer le prix, elles exigent que des estimations immobilieres soient réalisées par des professionnels (agence, notaire).
Afin de s’assurer du sérieux du prix énoncé, il est important de ne pas hésiter à faire jouer la concurrence en réalisant plusieurs estimations.
Notons à ce titre, que certaines agences proposent un service d’estimation immobiliere gratuite.
Modalités de remboursement du pret relais
Les intérêts du prêt peuvent être remboursés chaque mois ou « in fine », en même temps que le capital, à savoir une fois que le bien est vendu.
Et c’est là qu’émerge le risque principal du prêt relais.
En théorie 1 ou 2 ans suffisent à vendre une maison ou un appartement, mais il se peut néanmoins que le délai échoie alors que le bien n’est pas vendu.
Dans ce cas, deux options :
- l’emprunteur continue de chercher acquéreur et la banque reconduit son prêt pour 6 mois ou 1 an (rarement plus). Elle peut exiger qu’une partie soit immédiatement remboursée ou donne lieu à un nouveau crédit. Gare au surendettement.
- l’emprunteur abandonne sa recherche, place son bien initial en location et la banque transforme le pret relais en crédit amortissable (par opposition au crédit in fine), c'est-à-dire en prêt classique.