Bien préparer son investissement immobilier locatif

Comme je vous l’indiquais dans mon article « Pourquoi faut-il acheter de l’immobilier en 2011 ? » tout pousse à rester positif sur l’investissement immobilier en 2011.

Avant d’aborder les différents supports d’investissements immobiliers – résidences services, immobilier nu ancien et neuf, pierre papier, immobilier démembré, je vous propose de répondre rapidement aux questions essentielles que se posent la plupart des particuliers souhaitant réaliser un investissement immobilier locatif.

L’investissement immobilier pour qui et pour répondre à quels objectifs ?

L’investissement immobilier, sous entendu immobilier de rapport, se démocratise de plus en plus.

En effet, les primo-investisseurs et autres mono-investisseurs sont de plus en plus nombreux. Ils achètent un appartement ancien en centre ville, mais aussi un studio ou un T2 dans des résidences neuves, ou un lot en résidence de services type étudiant, tourisme mais aussi EHPAD.

Les budgets constatés généralement sur ces premiers investissements vont de 80 000 € à 200 000 €. L’objectif est de ne pas y consacrer un effort d’épargne trop important pour ne pas pénaliser de futurs projets d’investissements, et de ne pas mobiliser 100% de sa capacité d’épargne. Et il est sage de respecter ces règles de prudence – ne dit-on pas qu’il ne faut pas mettre tous ces œufs dans le même panier.

Ce premier investissement est souvent considéré comme un outil d’épargne, dont l’objectif est de constituer un patrimoine rassurant pour le futur : préparation de la retraite, financement des études des enfants, avec les revenus disponibles générés. C’est surtout un moyen malin pour financer à moindre effort un bien immobilier grâce aux loyers encaissés et aux économies d’impôts.

Enfin l’immobilier représente un placement sécurisant, une valeur refuge, qui incite de nombreux particuliers à investir leurs économies dans la pierre.

Cercle vertueux de l’immobilier

On dit souvent qu’un premier investissement immobilier pousse à recommencer. En effet, les investisseurs qui ont adopté une démarche prudente, en utilisant que partiellement leur capacité d’épargne sur un premier achat, auront tendance à renouveler ce type d’investissement.

Cela leur permettra de profiter des dispositifs d’incitations fiscales qui se succèdent et qui participent significativement au financement. Enfin, les intérêts des nouveaux emprunts participeront à optimiser, voir supprimer la fiscalité supportée sur les revenus fonciers d’investissements antérieurs.

Conservation du bien : quelle durée de détention est conseillée ?

La durée de détention conseillée peut varier selon les objectifs de l’investissement et le mode de financement.

Dans la plupart des cas, il faut envisager au moins 9/10 ans, de manière à permettre un amortissement suffisant en cas de financement par prêt immobilier. Cette durée est également conseillée pour les opérations assorties d’une obligation de location de 9 ans.

Mais l’idéal est de conserver au moins 15 ans pour échapper à la fiscalité sur la plus value, et augmenter encore l’amortissement du prêt.

On peut bien entendu envisager une durée plus longue pour profiter des revenus locatifs, mais rester attentif à l’optimisation fiscale de ces revenus, et aussi aux perspectives de charges à venir pour l’entretien de l’immeuble.

La détention d’un bien peut aussi faire l’objet de manipulation type donation, démembrement, ou encore transfert vers une SCI familiale, de façon à optimiser sa détention ou sa transmission.

Rentabilité, valeur patrimoniale, fiscalité et défiscalisation : que faut-il privilégier ?

L’emplacement !

C’est bien entendu l’essentiel en matière d’immobilier car c’est cela qui conditionne tout le reste : rentabilité et valeur patrimoniale.

La région, la ville, le quartier, la rue, mais aussi l’étage et l’exposition de l’appartement… tout compte !

Ensuite il convient de trouver un bon équilibre entre rentabilité et valeur patrimoniale qui sont des critères souvent mis en opposition.

La rentabilité est souvent recherchée ou privilégié car elle apporte un gain immédiat et participe au financement de l’investissement. Mais la valeur patrimoniale  - adresse et qualités techniques de l’immeuble - participera à la valorisation du bien dans le temps, facilitera la location, et favorisera la revente.

Quant à la fiscalité, ou à la défiscalisation, elle doit être systématiquement étudiée et optimisée pour participer au mieux à l’effort de financement.

En revanche, cela ne doit jamais être le premier critère.

Gérald BRANCHE

Retrouvez notre sélection d'offres en Scellier et Scellier Bouvard!