Les prêts à taux zéro plus, PTZ +, subprimes à la française ?

Depuis le 1er janvier 2011, en France, il est possible de financer jusqu'à 50% de la valeur d'acquisition de sa résidence principale en contractant un PTZ +, un prêt à taux zéro plus. Ce dispositif est "accordé jusqu'au 31 décembre 2014" ici. Il n'est pas vraiment nouveau puisqu'il prend le relais des PTZ tout court qui pouvaient être contractés jusqu'au 31 décembre 2010, avec une différence de taille : les PTZ ne permettaient de financer au plus que 20% du coût de la résidence principale envisagée.

Si les PTZ étaient soumis à des conditions de ressources, en fait à des plafonds de ressources, les PTZ + sont accordés, eux, sans conditions de ressources. Formule curieuse puisqu'on tiendra cependant compte des ressources de l'emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement convoité "pour déterminer les conditions de remboursement du prêt".

Je me suis donc servi d'une calculatrice se trouvant sur le site cbanque.com ici pour faire une simulation.

J'ai émis les hypothèses suivantes :

- deux personnes, qui travaillent toutes les deux, habiteront le logement

- le revenu de référence fiscal des deux est au total de 4'000 € par mois

- le logement est neuf

- le logement se trouve en zone A

- montant de l'opération : 200'000 €

- taux fixe du crédit principal : 3,75% (hors assurances)

- durée du crédit principal : 25 ans

Conditions de remboursement du prêt "lissé" :

- PTZ + accordé : 80'000 €

- Crédit principal : 200'000 €

- à payer pendant 23 ans : 159,42 € par mois pour le PTZ+ et 630,46 € par mois pour le crédit principal, ce qui donne un total de 789.88 € par mois

- pendant 2 ans : 428,57 € par mois pour le PTZ+ et 361,31 € par mois pour le crédit principal, ce qui donne un total de 789,88 € par mois

- pendant 5 ans : 428,57 € par mois pour le PTZ+

Imaginons le scénario suivant :

- Acquisition en 2011 :  les paiements représentent 19,75% du salaire de référence des deux personnes.

- Du fait de la multiplication des PTZ+ les prix de l'immobilier grimpent, la demande est supérieure à l'offre : la valeur du logement monte jusqu'à 250'000 € en 2014

- Entretemps la construction immobilière reprend pour satisfaire les PTZ+, qui ont autant de succès que les primes à la casse des années précédentes et la Banque Centrale Européenne relève son taux directeur.

- En 2015 la bulle immobilière éclate : le prix du logement en un an tombe à la moitié de sa valeur de 2014, soit à 125'000 €

- La même année une des deux personnes perd son emploi : au lieu de 2'200 € par mois, elle ne perçoit plus que 1'600 €. Pas de chance, c'est justement l'emprunteur.

- Devant les difficultés, un malheur n'arrivant jamais seul, l'autre personne quitte le logement. L'emprunteur doit payer désormais 49,37% de son revenu mensuel Pôle Emploi à la banque.

- L'emprunteur décide de vendre son bien qui ne vaut plus que 125'000 € et dont il n'a remboursé que 9'565 € en PTZ+ et 1'026,64 € en crédit principal, soit au total 10'591,64 € , et qui lui a déjà coûté 47'392,80 €

- Bilan de l'opération : 200'000 € - 10'591,64 € - 125'000 = 64'408,36 €, la somme qu'il doit encore à la banque après 5 ans. Il est ruiné.

Conclusion :

S'il n'y avait pas eu de PTZ+ il n'aurait jamais emprunté 200'000 €, parce que même aux taux bas du marché il n'avait pas en réalité les ressources suffisantes. Et je n'ai pas même envisagé que son crédit principal pouvait être un crédit à taux variable, pour simplifier la démonstration... 

Ce scénario tout à fait plausible s'est déjà produit de manière similaire, et en cascade, aux Etats-Unis sous le doux vocable de... subprimes.  

Francis Richard