Dans une conférence de presse du 20 janvier, l’OCDE a annoncé la parution prochaine d’un recueil d’analyses et de propositions intitulé « objectif croissance 2011« , et dont un résumé concernant le logement a été livré.
Le chapitre intégral sur le logement (PDF – 28 pages) est d’ores et déjà disponible, ainsi que des fiches descriptives pour l’Australie, la France, le Royaume-Uni et les États-Unis.
Forces et faiblesses du rapport
Beaucoup de bruit autour d’un rapport qui n’en reste pas moins un travail de généraliste de qualité inégale selon les passages, même s’il pointe pas mal de choses exactes, mais simplifie à mon sens abusivement certaines problématiques.
Pour ceux qui n’ont pas le temps de tout lire, que dit l’étude en général ?
« L’étude intitulée « Le logement et l’économie : des politiques à rénover » montre que des réformes portant sur la réglementation du secteur financier, la fiscalité, l’urbanisme, les dispositions applicables au marché locatif et l’offre de logement social apporteront des améliorations aussi bien au secteur immobilier qu’à ses retombées sur l’économie dans son ensemble.
Les pays de l’OCDE ont constaté les dommages causés par des politiques mal conçues à travers leurs effets sur les marchés du logement, selon M. Angel Gurria, secrétaire Général de l’OCDE. Au moment où nous cherchons de nouvelles sources de croissance, où nous cherchons à restaurer la croissance dans les secteurs financiers, où nous cherchons à rendre nos économies plus vertes, les politiques liées au logement peuvent avoir un grand impact sur notre avenir ».
Le rapport a pour mérite d’insister sur tous les volets qui caractérisent le marché du logement, y compris les réglementations qui entravent l’offre. Par contre, sa partie évoquant les effets de la « déréglementation » et du « manque de contrôle » des instruments financiers est plus faible, à mon sens : le rapport évoque des corrélations, mais sans prouver la causalité qu’il infère pourtant. En outre, il ignore totalement le rôle des politiques de soutien public au crédit facile -et notamment les politiques de taux faibles des banques centrales- dans le développement de la bulle, ce qui est une insuffisance majeure.
A mon sens, les « innovations financières » accusées d’avoir provoqué des hausses de prix ne l’ont fait que parce que elles se sont télescopées à une volonté « sociale » des législateurs de ne pas voir les fraudes auxquelles elles donnaient lieu (voir ma saga du Foreclosuregate) et à des réglementations du sol malthusiennes en certains endroits. Mais sans ce dernier élément, la bulle ne se produit pas, cf. la situation de la Middle America et du Texas, ou aucune bulle n’a été constatée sur les prix, contrairement à la Californie, Floride, Nevada, etc…
Bref, je reste sur ma conclusion que la crise, côté offre de crédit, vient non pas d’une « dérégulation » mais d’une absence de volonté de faire respecter les lois les plus basiques (Celles qui, en gros, disent que « tu n’escroqueras pas ton prochain« ).
Et la France ?
Le rapport, par contre, détermine de façon très intéressante les variations de l’élasticité de l’offre en fonction de la demande. Voici ses conclusions pour la France :
La France figure parmi un groupe de neuf pays de l’OCDE où les hausses des prix réels des logements ont été de modérées à importantes – de 20 % à 90 % — sur la période 1980 à 2008. La volatilité des prix en France est imputable en partie à l’offre limitée de nouveaux logements, qui réagit très peu à l’augmentation de la demande, notamment par rapport aux pays nordiques ou au Canada et aux États-Unis. La France pourrait améliorer la réactivité de l’offre en rationalisant les procédures complexes de demande de permis de construire et en améliorant les règles en matière d’utilisation des sols.
Réactivité de l’offre de nouveaux logements par rapport aux prix
(Estimation de l’élasticité-prix de long terme de l’offre de nouveaux logements)
Je note que les auteurs sont économistes et pas urbanistes : ce n’est pas le permis de construire qui est complexe en France mais ce qui se passe en amont : ouverture de terrain à la constructibilité (élaboration des PLU, et, depuis quelques années, des SCOT) et, pour les opérations de plusieurs logements, procédures de ZAC, de permis d’aménager, etc… Mais si on donne à « permis de construire » une signification extensive, leur observation est juste, et rejoint ce que je m’époumone à dire depuis maintenant 5 ans.
Le rapport évoque également la restriction à la mobilité né des coûts de transaction trop élevés :
Les coûts de transaction sont élevés en France, en raison surtout de la fiscalité sur les opérations immobilières, qui est l’une des plus lourdes de la zone OCDE. Les taxes sur les transactions sont moins efficaces que beaucoup d’autres taxes et ont des incidences importantes sur les marchés immobiliers et l’économie. Lorsqu’elles sont excessivement élevées, ces taxes peuvent empêcher les ménages à faible revenu d’accéder au marché du logement, freiner la demande immobilière et limiter la mobilité de la main-d’œuvre.
Outre la réduction des taxes non récurrentes sur les acquisitions immobilières, la France pourrait réduire les coûts de transaction en levant les barrières à l’entrée des professions qui servent d’intermédiaires dans les opérations immobilières, notamment les notaires.
USA
Enfin, le rapport de présentation des USA fait totalement l’impasse sur la très grande diversité réglementaire (urbanisme) des marchés aux USA. Ainsi, le rapport estime que l’élasticité de l’offre est importante aux USA, ce qui est vrai dans 38 états non bullaires mais faux autour des grandes agglomérations dans 12 états bullaires, qui concentrent cependant 40% de la population. Or, le rapport semble considérer les USA dans leur ensemble comme un pays « free zone ». C’est à tout le moins très surprenant.
A ce sujet, je pense que le 7ème rapport « demographia » (PDF- 2011 – 6 années précédentes) de Wendell Cox et Hugh Pavletich, qui vient tout juste de paraître ce dimanche, et dont je vous livrerai la synthèse dans les jours à venir, comparant l’évolution des prix immobiliers en fonction des types de marchés, est plus riche d’enseignements.
Marché locatif
Le rapport rappelle que les contrôles de loyers ne produisent pas les effets escomptés par le législateur :
Les données concernant les différents pays étudiés dans ce chapitre ne montent pas clairement que les niveaux des loyers soient plus faibles dans les pays où les contrôles sont plus stricts. Au contraire, il est possible que les réglementations des loyers redistribuent les revenus entre différentes catégories de locataires (Basu et Emerson, 2000). Par exemple, lorsque les loyers sont contrôlés, les propriétaires ont tendance à gonfler artificiellement les loyers applicables aux nouveaux locataires pour compenser la perte de loyer qu’ils subissent au cours de la période d’occupation en raison des mécanismes de contrôle. Par conséquent, les réglementations des loyers peuvent opérer une discrimination entre les locataires qui déménagent souvent et ceux qui restent sur place et bénéficient de loyers contrôlés sur une longue période.
De plus, comme on l’a vu ci-dessus, si des réglementations strictes des loyers ont pour effet de plafonner leur niveau, elles risquent de décourager les constructions nouvelles et les travaux d’entretien en abaissant le rendement net de ces investissements (Sims, 2007 ; Arnott, 2003). Un exemple de corrélation montre que, dans les différents pays, des contrôles plus stricts des loyers ont tendance à correspondre à une offre de logements locatifs moindre en quantité et en qualité, comme le montre la part des locataires qui disposent d’un espace insuffisant et dont la toiture présente des fuites (graphique 4.8). Des loyers inférieurs au niveau du marché peuvent aussi encourager les ménages à consacrer des efforts et des ressources à la recherche de logements bon marché, ce qui peut aboutir à un gaspillage de ressources et à une mauvaise répartition des logements existants (Glaeser et Luttmer, 1997).
Voilà qui confirme en tout point cent années d’expérience de différents types de contrôles de loyer en France, qui ont montré que ces outils sont contreproductifs, et peuvent devenir une arme de destruction massive du marché locatif.
L’étude évoque également, avec une qualité à mon sens inégale selon les passages, les questions liées à la fiscalité ou au secteur du logement social.
Conclusion
Bien que le rapport aborde nombre de sujets qui me sont chers, et va globalement plutôt dans le sens de mes conclusions sur pas mal de points, je ne puis m’empêcher d’être un peu déçu. J’ai eu l’impression de lire non pas une étude structurée, ou un rapport exploitable en vue de proposer des choix politiques cohérents à des décideurs, mais une juxtaposition de « causes possibles » des problèmes posés par les différentes politiques du logement dans le monde, sans hiérarchisation, sans traitement en profondeur des relations de causalité. Dommage.
Il n’en reste pas moins que pour une fois, un organisme à forte légitimité institutionnelle met le doigt sur le rôle des contraintes urbaines trop importantes en France pour expliquer une part importante de la volatilité des prix immobiliers. Cela donne un argument supplémentaire à ceux qui oeuvrent pour provoquer des changements politiques dans ce domaine.
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(Le rapport complet en PDF)
(Fiches descriptives pour l’Australie, la France, le Royaume-Uni et les États-Unis.)
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Lire également :
Sur Objectif Eco :
- Faut il condamner la propriété immobilière ?
- Défiscalisation, pièges à cons
Sur Objectif Liberté :
- Crise du logement, causes et remèdes (résumé 4 pages de mon livre « Logement, Crise publique, Remèdes privés »)
- Dossier : « crise financière »
—————- - dossier logement de ce blog
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Repris d’Objectif Eco avec l’aimable autorisation de Vincent Benard.
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