Marchés du logement et croissance

La mauvaise gestion des marchés du logement a joué un rôle décisif dans le déclenchement de la récente crise financière mondiale. Cette même mauvaise gestion pourrait freiner la reprise. Pour prévenir cela, une nouvelle étude de l’OCDE présente aux gouvernements une feuille de route pour la mise en œuvre de politiques du logement plus saines.

L’OCDE constaté ainsi qu’au cours des deux dernières décennies la facilité d’accès au crédit a amplifié l’instabilité des prix, qui s’est traduite par des poussées des prix réels du logement de 90% ou plus en Australie, en Belgique, en Espagne, en Finlande, en Irlande, en Norvège, en Nouvelle-Zélande, aux Pays Bas et au Royaume-Uni au cours de la période étudiée.

Le rapport montre par ailleurs comment des politiques favorisant l’accès à la propriété du logement par rapport au recours au marché locatif ont réduit la mobilité résidentielle et professionnelle. C’est en particulier le cas pour les ménages qui ont contracté des crédits hypothécaires et dont la valeur du patrimoine est devenue négative du fait de la crise. La faiblesse de la mobilité risque de compromettre la reprise des créations d’emplois qui est en cours.

Selon l’OCDE, les autres principales réformes à adopter devraient être les suivantes :

- Accroître l’élasticité de l’offre de logements neufs par rapport à la demande du marché. Les pays devraient réexaminer les procédures d’octroi de permis de construire qui limitent les nouvelles mises en chantier et réexaminer les règlements d’urbanisme qui empêchent indûment la viabilisation des terrains. Une offre plus élastique peut limiter l’instabilité des prix, leur hausse excessive et encourager la mobilité de la main-d’œuvre.

- Mettre fin aux politiques fiscales qui favorisent le logement par rapport aux autres investissements. Un régime fiscal favorable abaisse les coûts d’emprunt, tout en favorisant l’excès d’investissement, la spéculation et l’instabilité des prix et limite la mobilité. Les allègements fiscaux sont capitalisés dans les prix des logements, ce qui empêche les ménages à faibles revenus d’accéder à la propriété. Les impôts fonciers devraient mieux correspondre aux valeurs du marché.

- Encourager la mobilité de la main-d’œuvre. L’abaissement des coûts de transaction permettrait aux ménages soumis aux plus fortes contraintes financières de déménager. Un réaménagement des réglementations strictes en matière de contrôle des loyers permettrait d’accroître l’offre de logement. Des logements sociaux mieux ciblés permettraient d’améliorer leur accès pour les ménages les plus défavorisés. Les responsables politiques doivent éviter la concentration des ménages à faibles revenus dans certaines zones. Des allocations logements transférables pourraient être préférables à l’offre directe de logement.

La situation en France

Prix et offre de logements
La France figure parmi un groupe de neuf pays de l’OCDE où les hausses des prix réels des logements ont été de modérées à importantes – de 20% à 90% — sur la période 1980 à 2008. La volatilité des prix en France est imputable en partie à l’offre limitée de nouveaux logements, qui réagit très peu à l’augmentation de la demande, notamment par rapport aux pays nordiques ou au Canada et aux États-Unis. La France pourrait améliorer la réactivité de l’offre en rationalisant les procédures complexes de demande de permis de construire et en améliorant les règles en matière d’utilisation des sols.

Réactivité de l’offre de nouveaux logements par rapport aux prix (estimation de l’élasticité-prix de long terme de l’offre de nouveaux logements)

Fiscalité
Les coûts de transaction sont élevés en France, en raison surtout de la fiscalité sur les opérations immobilières, qui est l’une des plus lourdes de la zone OCDE. Les taxes sur les transactions sont moins efficaces que beaucoup d’autres taxes et ont des incidences importantes sur les marchés immobiliers et l’économie. Lorsqu’elles sont excessivement élevées, ces taxes peuvent empêcher les ménages à faible revenu d’accéder au marché du logement, freiner la demande immobilière et limiter la mobilité de la main-d’œuvre.

Outre la réduction des taxes non récurrentes sur les acquisitions immobilières, la France pourrait réduire les coûts de transaction en levant les barrières à l’entrée des professions qui servent d’intermédiaires dans les opérations immobilières, notamment les notaires.

Mobilité de la main-d’œuvre/Logement social
Moins de 60% des résidents français sont propriétaires de leur résidence principale, ce qui est bien inférieur à la moyenne de 67% des pays de l’OCDE. Ce faible pourcentage pourrait expliquer pourquoi le taux annuel de mobilité de 8,5% observé en France est supérieur à la moyenne de l’OCDE de 6%.

La France a un puissant secteur locatif, avec un nombre élevé de logements appartenant à des particuliers et de logements sociaux. Dans l’ensemble des pays de l’OCDE, les occupants des logements sociaux ont en moyenne une probabilité de 6% inférieure à celle des locataires du secteur privé de déménager, car ils sont réticents à abandonner des loyers inférieurs à ceux du marché et assortis de baux sûrs et de longue durée. Cela est particulièrement vrai en France où « l’écart de loyer » entre des logements identiques dans le secteur social et dans le secteur privé est particulièrement marqué. Les règles strictes en matière d’encadrement des loyers et de relations locataires-propriétaires découragent aussi une plus grande mobilité des locataires.