Par Fabien Fournier.
Avec la sortie de crise, la baisse des dépenses de l'Etat et la mise en vigueur de dispositions issues du Grenelle de l’environnement, plusieurs dispositifs tels que la loi Scellier et le prêt à taux zéro sont réaménagés. Tour d’horizon.
Fin du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, élargissement du prêt à taux zéro, éco-conditionnalité de la loi Scellier, affichage obligatoire de la performance énergétique des biens : le marché immobilier va connaître en 2011 nombre de changements importants. Revue de détail.
Verdissement de la loi Scellier
Adoptée en pleine crise, la loi Scellier est le dispositif pro-investissement le plus avantageux qui n’ait jamais existé. Il permettait à tout acheteur d’un logement neuf s'engageant à louer pendant neuf ans (les montants des loyers sont plafonnés) de bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à 25% de leur acquisition. Par exemple une personne réduira-t-elle de 8000 euros son chèque annuel au Fisc, pour un bien de 300 000 euros.
Mais la récession étant passée, la mesure chérie des promoteurs va être recalibrée. D'abord pour satisfaire aux exigences du Grenelle de l'Environnement.
Ensuite, comme toute niche fiscale, elle va subir un coup de rabot. Au final, en 2011, la réduction d'impôt passe à 22% pour les biens neufs BBC (bâtiments basse consommation) et à 13% pour les autres. Si un contrat de réservation a été acté avant le 31 décembre 2010, et que l'acte de vente est signé avant le 31 mars 2011, le propriétaire échappera au coup de rabot. En 2012, l'avantage fiscal baisse à respectivement 18% et 9%. Cette diminution n'aura qu'un impact “extrêmement limité” sur les ventes de logements en 2011, selon Frédéric Marchal, président de la fédération des promoteurs immobiliers dans le Rhône.
Elargissement du prêt à taux zéro
C’est la contrepartie de la suppression du crédit d’impôt sur les emprunts immobiliers. Le prêt à taux zéro est remanié, et n’est plus conditionné à un niveau de revenu. Conséquence : le dispositif n’est plus ciblé sur les foyers modestes et profite aux classes moyennes pourvu que leurs bénéficiaires soient des primo-accédants. Ils peuvent bénéficier d’un emprunt à taux zéro plus important qu’avant, pouvant correspondre jusqu’à 20% de la valeur de l’appartement dans l’ancien. Son montant varie selon la ville, le prix du bien, les revenus de l’acquéreur, son apport personnel, le nombre d’occupants et la qualité énergétique de l'appartement. Un exemple : un acheteur déclarant 38400 euros d’émoluments annuels avec son ou sa compagne (soit des salaires de 1400 et 1800 euros net), disposant d’une épargne disponible de 15.000 euros et voulant acheter un appartement à Lyon au prix de 180.000 euros en classe C bénéfice d’un prêt de 31.600 euros à rembourser sur douze ans. Soit 219 euros de mensualité. “Ce qui est bien, c’est que ce prêt est plus ciblé géographiquement.
En effet, les prix ne sont pas les mêmes dans une petite ville et au cœur de Lyon”, observe Eric Daveau, responsable de l’agence Daveau Conseil (Lyon 6e). Pour faire une simulation :
http://simulateur.developpement-durable.gouv.fr/
Affichage énergétique des biens
Au 1er janvier, toutes les annonces immobilières (transactions et locations) devront comporter la performance énergétique du bien, c'est-à-dire sa classe énergie matérialisée par une lettre variant de A à G. “Cela va favoriser le neuf et l’ancien rénové”, souligne Elie Peyronnet, gérant à l’agence Guy Hoquet Croix-Rousse. “Ca peut inciter les propriétaires à faire plus de travaux dans l’optique de la revente”, complète Eric Daveau. Cette mesure va-t-elle léser les constructions des années 60 et 70, mal isolées ? Selon Eric Daveau, ce critère est déjà bien intégré par le marché. “Les prix pour ces biens sont déjà plus bas”, assure-t-il.
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Retrouvez notre dossier Investissement “immobilier : ce qui va changer en 2011″, ainsi qu'un entretien avec le secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu, dans le numéro de janvier de Lyon Capitale en vente chez votre marchand de journaux.