Déclaration d'aliéner et unité foncière

La question d'un sénateur :

 M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur le cas d'un propriétaire qui vend deux immeubles contigus. Il lui demande si, sur le fondement du droit de préemption urbain, la commune peut décider de préempter un seul de ces deux immeubles.

La réponse du ministre :

L'article R. 213-5 du code de l'urbanisme prévoit que « la déclaration par laquelle le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption manifeste l'intention d'aliéner ce bien » est établie dans les formes prescrites par un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme. Une déclaration d'intention d'aliéner est donc déposée par unité foncière vendue. Le Conseil d'État a défini l'unité foncière comme étant « un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27 juin 2005, n° 264667). Deux immeubles contigus appartenant à un même propriétaire et faisant l'objet d'une seule déclaration d'aliéner constituent une même unité foncière et donnent lieu au dépôt d'une seule DIA, ne permettant donc pas au titulaire de droit de préemption de ne préempter qu'une partie de cette unité foncière. Il convient de préciser que la jurisprudence considère que deux immeubles contigus appartenant à un même propriétaire et faisant l'objet de deux déclarations d'intention d'aliéner, qui précisent que les deux biens sont englobés dans la même offre de vente, doivent être regardés comme concernant une même unité foncière ; ils appellent donc une décision de préemption commune et la commune ne peut préempter un seul des deux immeubles (CAA Douai, 16 octobre 2008, n° 07DA01873). Dans le cas où deux immeubles contigus ne constituent pas une même unité foncière, la commune peut préempter un seul de ces immeubles. Il convient enfin de préciser qu'en application de l'article L. 213-2-1 du code de l'urbanisme, si une unité foncière n'est incluse que partiellement dans le périmètre de préemption, le titulaire du droit de préemption ne peut préempter que la seule fraction de l'unité foncière incluse dans ledit périmètre ; toutefois, en réponse à l'offre qui lui est faite, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière.