Lieu de vacances, investissement sûr, constitution d'un patrimoine... La résidence secondaire offre tout cela. Et plus encore lorsqu'elle est défiscalisée. Loi Scellier ou Girardin, résidence de tourisme ou non, ces opérations immobilières semblent très complexes. Pourtant, elles se veulent accessibles à tous ! L'État a même tendance à les encourager. Dailyconso vous aide à acheter défiscalisé ou à faire vous-même votre montage immobilier qui peut s'avérer très avantageux à conditon d'être prête à quelques sacrifices...
Loi Scellier en métropole
Pour bénéficier de la nouvelle loi Scellier qui entrera en vigueur en janvier 2011, deux possibilités s'offrent à vous. Acheter neuf ou faire construire un appartement ou une maison. Si vous achetez neuf, le prix du bien ne peut excéder 300 000 euros. Pour le défiscaliser, il vous faudra le louer. Mais le jeu en vaut la chandelle.
Pour une exonération d'impôt, vous devrez louer non meublé pendant une durée de 9, 12 ou 15 ans. La pleine possession n'est donc pas pour tout de suite... Mais la compensation financière est à la hauteur de l'inconvénient. Au total, 15 % du prix d'achat du bien vous sera progressivement reversé pendant cette période de 9 à 15ans. Et ce sous forme d'une réduction de vos impôts annuels sur le revenu à partir de la première année d'acquisition. Cet abattement peut même atteindre les 25 % sous certaines conditions ! Il faut pour cela que votre logement réponde aux normes Bâtiment basse consommation (BBC). Au terme de l'opération (de 9 à 15 ans), plusieurs possibilités s'offrent alors. Revendre ou louer votre résidence secondaire par vous-même. Mais sans avantage fiscal cette fois !
La loi Scellier est sûre et très facile à mettre en place. Bref, elle est idéale pour les particuliers qui sont prêt à patienter avant de profiter de leur lieu de villégiature !
Bien choisir le logement
Un conseil, n'oubliez pas que vous allez être propriétaire d'un logement. En un mot, ne pensez pas qu'à la défiscalisation ! Achetez de préférence dans un secteur où il est facile de louer. La raison est simple. Si vous ne louez pas dans les 12 mois suivant la construction ou l'achat, il vous faudra rembourser les crédits d'impôt dont vous avez pu bénéficier. Le choix du bien est donc essentiel. C'est même la seule garantie de rentabilité financière. Alors, comment choisir ?
Les pouvoirs publics guident votre investissement. Ils vous obligent à louer ou à faire construire dans une ville dont la demande de biens à louer est moins grande que l'offre. Ce sont le plus souvent des villes étudiantes comme Bordeaux, Lyon ou Toulouse. Le site Scellier.com met à votre disposition la liste des villes concernées par la loi Scellier. Attention, celle-ci change chaque année !
Une fois votre ville choisie, il ne vous reste plus qu'à choisir le logement. Les agences immobilières peuvent vous y aider. Cependant, assurez-vous qu'il ne se situe pas en bordure d'autoroute ou dans un site industriel. Pour ce faire, les logiciels de géolocalisation comme Google Map sont très utiles. Ils vous permettent de jeter un rapide coup d'oeil sur les alentours sans vous déplacer. Si vous êtes satisfaite, rendez-vous sur place pour examiner le quartier à la loupe. Petits commerces, ligne de bus, etc.
Dans une résidence de tourisme
De plus en plus d'investisseurs se tournent vers cette option. La plus simple et la plus rapide de toutes ! Acheter une résidence de vacances à un groupe comme Pierre et Vacances présente de nombreux avantages. Puisque vous lui sous-louez le bien, vous n'avez donc pas à vous occuper de sa location. Recherche et accueil des vacanciers, entretien, linge, l'exploitant s'occupe de tout. Et ce pendant une période minimum de 9 ans. Cerise sur le gâteau, vous percevez un loyer fixe, que le bien soit ou non loué. Bien sûr, celui-ci est moins important que si vous gériez vous-même le bien.
En outre, vous avez le droit à 8 semaines maximum d'occupation par an. Mais il faut communiquer vos dates de présence un an à l'avance. Définissez tout cela avec l'exploitant au moment de l'achat.
Et sous les Tropiques ?
Saint-Martin, la Guyane, la Nouvelle-Calédonie... Ces îles paradisiaques font rêver. Mais attention. Le risque financier est grand. L'éloignement géographique complique en effet les choses. A plusieurs millier de km, difficile de savoir si le logement est en bon état, bien situé, etc. De plus le marché du logement n'est pas le même, et les loyers pratiqués sont souvent peu élevés. La rentabilité s'en ressent alors...
Pour autant, la loi Scellier pour les DOM-TOM est la même que pour la métropole. À un détail près. Celle-ci permet de défiscaliser davantage. 40 % du prix du bien en moyenne ! Même chose pour la loi Girardin. Mais, contrairement à la loi Scellier, elles ne sont pas pour tout le monde. La loi Scellier Outre-mer est faite pour les investisseurs qui gagnent au moins 70 000 euros par an quand La loi Girardin concernent ceux qui gagnent au moins 100 000 euros... Autant dire peu de monde. Il faut être capable de rembourser le prêt en cas d'échec. Et ils sont malheureusement nombreux.
Pensez là aussi à bien choisir votre logement. Vous louerez à un résident des DOM-TOM et non à un vacancier. Pas de villa isolée donc. Mais un appartement peu cher (les salaires sont faibles), situé près des commerces, des transports et des activités économiques. C'est pour cette raison que beaucoup d'investisseurs n'achètent pas pour y résider ensuite. Mais pour réaliser une belle opération de défiscalisation ! Si c'est votre cas, préférez la loi Girardin. Cette dernière permet de revendre le bien au bout de 5 ans et non de 9. Les avantages financiers vous sont donc plus vite reversés.
M.R