Créer une SCI est une bonne solution pour gérer son patrimoine en famille. Mais n'est pas idéale pour toutes les situations!
Bien ficelé, ce montage permet aux membres d’une famille d’acheter un bien ensemble, sans subir les blocages et différends souvent causés par l’indivision.
Mais contrairement aux idées reçues, constituer une SCI n’est ni un jeu d’enfant ni un remède miracle contre toutes les taxes successorales.
Dans le régime de l'indivision, la propriété est partagée entre plusieurs personnes. Dans la SCI au contraire, les associés disposent uniquement de parts sociales, et c’est la société qui est propriétaire du bien. Dès lors, si un associé souhaite la quitter, les autres peuvent lui racheter tout ou partie de ses parts, sans que la possession du logement ne soit remise en question.
Pourquoi constituer une SCI ?
Il est crucial de se demander si la SCI est la solution la mieux adaptée à votre situation familiale. Voici celles dans lesquelles elle présente un réel intérêt :
- Gérer un patrimoine immobilier dans un but non commercial : la société est juridiquement civile, elle ne peut donc ni louer en meublé, ni acheter pour revendre.
- Dissocier son patrimoine personnel de celui de son entreprise pour les commerçants, industriels, artisans, professions libérales.
- Lorsqu’un couple, marié ou non, a des enfants de lits différents, les statuts peuvent prévoir la continuation de la SCI avec le seul époux ou concubin survivant. Les héritiers du défunt ne pourront dès lors pas l’obliger à quitter les lieux.
Qui peut constituer une SCI ?
Deux personnes suffisent à constituer une SCI. Un enfant peut parfaitement y être associé et son administrateur légal (parent, tuteur…) le représentera dans tous les actes rythmant la vie de la société. Mais afin de protéger le mineur d’un éventuel détournement de bien, les associés devront obtenir l’accord du Tribunal de grande instance s’ils souhaitent vendre le bien pour le compte de l’enfant. Inconvénient non négligeable compte tenu de la longueur des procédures.
La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, nommés par les statuts ou par vote de l’assemblée, pour une durée indéterminée, sauf disposition contraire. Lorsqu’une famille créé une SCI entre parents et enfants, les parents en sont généralement cogérants jusqu’à leur décès.
Les statuts de la SCI
Comme toute société, le fonctionnement d’une SCI est déterminé par ses statuts. Ils sont obligatoirement établis par écrit et signés par tous les associés. Si leur rédaction est assez libre et peut être réalisée sous seing privé, il est néanmoins prudent de la confier à un professionnel du droit, avocat ou notaire.
Il vous aidera à définir les règles de fonctionnement les mieux adaptées à votre situation familiale et à vos intentions.
Si vous choisissez de les rédiger seuls, sachez qu’ils doivent mentionner :
- La dénomination de la société : vous pouvez jouer la carte de l’originalité ou opter pour un nom conventionnel… mais vérifiez qu’il ne soit pas déjà utilisé !
- L’objet de la société et sa durée
- Son siège social
- Le capital de la société et l’apport de chaque associé : aucun montant minimal n’est exigé mais il correspond généralement au prix immobilier
- Les modalités de fonctionnement de la SCI : nomination et révocation du gérant, possibilité de quitter la société, modalités de cession des parts sociales…
Limites de la SCI
En pratique, la SCI impose une gestion contraignante : tenue d’une comptabilité, d’assemblées générales, de déclaration des résultats au service des impôts. Cette lourdeur juridique occasionne des frais importants, notamment s’il est fait appel à un expert comptable.
Les associés ne sont propriétaires que de parts sociales. Cela signifie que les décisions relatives au bien doivent être prises ensemble et selon les majorités établies par les statuts. Gare à la mésentente, les situations peuvent rapidement devenir inextricables !
De plus, il n’existe pas de « marché » des parts sociales, sur le modèle du marché de l’immobilier. Lorsqu’un un associé souhaite céder ses parts, ses possibilités de négociations sont donc plus restreintes que s’il désire vendre directement son logement.
Attention également au régime de responsabilité. A l’égard des tiers, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI, à hauteur de leur participation au capital.
Concrètement, une fois que la société ne parvient plus à le rembourser, l’organisme prêteur se sert sur le patrimoine personnel des associés.