La résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail

Principe posé par cet arrêt :

"Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2008), rendu en matière de référé, que, par acte du 20 avril 1999, la société civile immobilière du 53 rue de la Chaussée d'Antin (la SCI) a consenti à la société DB gestion un bail portant sur des locaux à usage commercial situés aux premier et deuxième étages de l'immeuble sis à la même adresse ; que par acte du 23 novembre 2007, la SCI a fait délivrer à la société DB gestion un commandement visant la clause résolutoire de cesser l'activité commerciale dans les locaux du troisième étage qu'elle avait donnés à bail d'habitation séparément le 18 novembre 1998 au gérant de la société locataire ; que cette dernière, se prévalant de l'accord tacite du bailleur pour cette occupation, a formé opposition au commandement ;
Attendu que pour constater la résiliation du bail commercial du 20 avril 1999, après un délai de six mois accordé à la locataire pour libérer les locaux du troisième étage, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que celle-ci ne conteste pas avoir annexé les locaux du troisième étage appartenant également à la SCI, qu'elle ne justifie d'aucun titre ni d'aucune autorisation du bailleur, que cette occupation est contraire au champ d'application du bail commercial et que la persistance de l'infraction, un mois après la sommation, n'est pas contestée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la SCI du 53 rue de la Chaussée d'Antin aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI du 53 de la Chaussée d'Antin ; la condamne à payer à la société DB gestion la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société DB gestion
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société DB GESTION à libérer les lieux occupés prétendument sans droit ni titre au 3ème étage de l'immeuble du 53 rue de la Chaussée d'Antin, dans le délai de 6 mois à compter de la signification de l'ordonnance entreprise, d'AVOIR, passé ce délai, constaté la résiliation de plein droit du bail consenti le 20 avril 1999 et portant sur les locaux situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble, d'AVOIR ordonné, en conséquence, l'expulsion de la société DB GESTION et de tous occupants de son chef des 1er, 2ème et 3ème étages de l'immeuble et d'AVOIR condamné la société DB GESTION à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, «par acte sous seing privé du 20 avril 1999, la SCI a consenti à la SARL un bail commercial portant sur des locaux situés au 1er et au 2ème étages de l'immeuble du 53 rue de la Chaussée d'Antin à Paris 9ème ; ce bail est distinct tant par les parties que par son objet du bail à usage d'habitation conclu par la SCI avec M. X..., gérant de la SARL, le 18 novembre 1998, qui concerne des locaux situés au 3ème étage du même immeuble ; dans le commandement du 23 novembre 2007 visant la clause résolutoire, la SCI fait grief à la preneuse d'occuper des locaux d'habitation appartenant au même bailleur et faisant partie d'un autre bail, à des fins commerciales ; ces faits sont établis par un constat d'huissier du 26 septembre 2007 indiquant que « les locaux du troisième étage loués à M. X... sont meublés à usage exclusif de bureaux, avec l'aménagement de salles de formation pour l'exploitation de son activité pour la société DB GESTION et la société Mondial Formation ; lesdits faits ne sont pas contestés, la SARL admettant occuper des locaux au 3ème étage, faisant l'objet du bail consenti à M. X..., mais soutenant que cette occupation est autorisée par le bailleur, dès lors que les quittances de loyers délivrées par la SCI à M. X... portent la mention «appartement professionnel» ; cependant, la seule indication «Appt Profession», dans une rubrique «Désignation» sur des quittances de loyers établies au titre d'un bail distinct de celui consenti à la SARL, ne saurait fonder le droit de cette dernière à occuper des locaux ne faisant pas partie de l'assiette de son bail, alors, de surcroît, que sont produites, par la bailleresse, d'autres quittances ne comportant pas cette mention ; cette occupation est contraire au champ d'application du bail ; la persistance de l'infraction aux conditions du bail, un mois après la sommation, n'est pas contestée ; les effets de la clause résolutoire d'un commandement délivré pour une cause autre que le défaut de paiement des loyers ne peuvent être suspendus» ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, «suivant acte du 20 avril 1999, la SCI du 53 rue de la Chaussée d'Antin a loué à la société DB GESTION des locaux commerciaux situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble ; la société DB GESTION ne conteste pas avoir annexé les locaux du 3ème étage appartenant également à la SCI du 53 rue de la Chaussée d'Antin et précédemment loués à des tiers ; elle ne justifie d'aucun titre ni d'aucune autorisation du bailleur ; en occupant les locaux du 3ème étage, la société DB GESTION a violé les dispositions du bail du 20 avril 1999 qui portait sur les premier et deuxième étages ; elle n'a pas obtempéré à la sommation du 23 novembre 2007 visant la clause résolutoire ; il est sans incidence de déterminer si elle trouble la tranquillité des occupants de l'immeuble ; elle est sans droit ni titre et doit libérer les locaux du 3ème étage ; elle sollicite des délais pour quitter les lieux ; compte tenu de ses obligations, il peut lui être accordé un délai de 6 mois ; passé ce délai, la violation du bail du 20 avril 1999 étant constante, la clause résolutoire figurant au bail sera acquise et son expulsion ordonnée» ;
1°) ALORS QUE le preneur est recevable à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire même si le manquement reproché n'est pas d'ordre pécuniaire et porte sur une obligation de faire ou de ne pas faire ; qu'en l'espèce, en refusant de prononcer la suspension demandée par la société DB GESTION au prétexte que les effets de la clause résolutoire d'un commandement délivré pour une cause autre que le défaut de paiement des loyers ne peuvent être suspendus, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article L.145-41 du Code de commerce (article 25 alinéa 2 du décret 53-960 du 30 septembre 1953) tel que modifié par l'article 7 de la loi n° 89-1008 du 31 décembre 1989 relative au développement des entreprises commerciales et artisanales et à l'amélioration de leur environnement économique, juridique et social ;
2°) ALORS QUE le juge des référés ne peut constater la résiliation de plein droit d'un bail commercial que pour autant que la violation des obligations du bail sanctionnées par une résiliation de plein droit, soit indiscutable et ne fasse l'objet d'aucune contestation sérieuse ; qu'en l'espèce, le preneur alléguait l'existence d'un accord tacite du bailleur à l'occupation professionnelle du 3ème étage lequel ne faisait pas l'objet du bail litigieux ; qu'en tranchant cette discussion de pur fait sur la tolérance du bailleur pour constater la résiliation de plein droit du bail, la Cour d'appel a violé les articles 808, 809 du Code de procédure civile et 145-41 du Code du commerce ;
3°) ALORS QUE la résolution de plein droit d'un bail commercial implique un manquement aux obligations résultant de ce bail ; qu'elle ne peut en conséquence être décidée en raison de la seule occupation de locaux distincts de ceux faisant l'objet de ce bail lorsque le preneur n'a commis aucun manquement particulier à l'occasion de l'occupation des locaux loués ; qu'en l'espèce, dans le cadre du bail commercial conclu le 20 avril 1999, la société DB GESTION ne s'est vue reprocher aucun manquement se rapportant à l'occupation des locaux lui étant loués aux 1er et 2ème étages ; qu'en prononçant la résiliation de plein droit de ce bail par cela seul que la société DB GESTION avait également occupé l'appartement loué à son gérant, au 3ème étage, en vertu d'un contrat distinct en date du 18 novembre 1998, la Cour d'appel a violé les articles 1184 du Code civil, L. 145- 1 et suivants du Code de commerce."