Crédit immobilier : les évolutions (06/01/2010)

Les taux des crédits immobilier sont exceptionnellement bas depuis deux ans. Cependant, la hausse des prix de l'immobilier (de 8 à 30% par an selon les villes) oblige les acheteurs à rallonger la durée de leur crédit, donc à rembourser plus longtemps.
Il y a encore 10 ans, 80% des crédits immobiliers ne dépassaient pas 15 ans. Aujourd'hui 80% des crédits immobiliers durent entre 15 et 20 ans. Et de plus en plus de ménages ont recours à des crédits de 25 ou 30 ans. Il faut bien se rendre compte qu'un prêt sur 25 ans permet d'emprunter, à mensualité égale, un tiers de plus qu'un prêt sur 15 ans.
Les taux, eux, ont baissé, passant de 6% en 2000 à moins de 4% aujourd'hui. Ainsi, un emprunteur disposé à rembourser 1000 euros par mois en 1999 pouvait emprunter 120.000 euros, au taux de 5,75% sur une durée de 15 ans. Aujourd'hui, avec la même mensualité il pourrait obtenir 134.000, avec un prêt sur 15 ans également. Cependant, les prix de l'immobilier ont tellement augmenté que ce qui valait 120.000 euros en 1999 en vaut 160.000 aujourd'hui. Du coup, notre emprunteur cité en exemple devra allonger la durée de son crédit, la passant à 20 ans.
Les banques proposent aujourd'hui des crédits à taux révisable. Cela signifie que la mensualité varie en fonction d'un taux de référence (Euribor), aussi bien à la hausse qu'à la baisse. L'intérêt de ce type de prêt est qu'il offre un taux de départ inférieur à celui des prêts à taux fixe. Le risque d'envolée du taux reste modéré si l'on opte pour un prêt à taux révisable capé, c'est à dire borné au taux de départ plus ou moins 2 points (un prêt à taux révisable à 3,10% ne pourra donc pas dépasser 5,10%).
A titre indicatif, en ce début d'année 2005, un taux fixe pour un crédit sur 15 ans est proposée aux alentours de 4% (de 3,90 à 4,10% selon les banques) hors assurances (les assurances varies selon les garanties choisies, mais on estime généralement le coût de l'assurance à 0,5 point supplémentaire). Parallèlement, les prêts à taux variables sur 15 ans oscillent aux alentours de 3,20%, hors assurance.