Vente d'un lot de copropriété modifié

La vente doit être conforme au réglement de copropriété, même si le vendeur a modifié les lots avant d'en revendre un :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 7 avril 2008), que les époux X... ont acquis deux pavillons mitoyens formant les lots n° 7 et 8 de la copropriété résidence Toulaire qu'ils ont réunis pour en faire une seule et même habitation ; qu'ils ont décidé de procéder à la vente de l'immeuble redivisé en deux pavillons mitoyens sans reprendre les surfaces des lots d'origine ; que par " compromis " du 1er décembre 1997 réitéré par acte authentique du 13 mars 1998, ils ont vendu à Mme Y... le pavillon formant le lot n° 8 ; qu'alléguant que ses vendeurs n'avaient pas respecté leurs engagements de remettre les lots dans leur état initial, Mme Y... a assigné en rétablissement du mur séparatif dans son état d'origine et en paiement de diverses indemnités les époux X... qui ont appelé en garantie les notaires et leur assureur ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur deuxième moyen du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1603 du code civil et l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;
Attendu que pour rejeter la demande de Mme Y... tendant à la condamnation des époux X... à lui livrer le lot n° 8 dans son intégralité, à effectuer les travaux préconisés par l'expert, à lui payer une indemnité d'occupation depuis mars 1998, jusqu'à l'édification du mur séparatif et pour la condamner à réaliser des travaux d'isolation phonique, l'arrêt retient que l'acte authentique contient la désignation suivante : dans un " ensemble immobilier " soumis au régime de la copropriété horizontale..., résidence Toulaire, 1nt / lot numéro huit (8), un pavillon...,... (contigu avec un autre situé au...) d'une superficie de 75, 07 m ² ", que les parties produisent l'" état des lieux " établi le 26 janvier 2008 par M. Z..., signé par l'acquéreur et le vendeur, et qui reproduit les pavillons litigieux avec la ligne devant les séparer sans correspondance avec l'état initial, que le plan établi M. Z... est clair lisible et compréhensible, qu'il établit la différence de surface entre les biens litigieux, celui acquis par Mme Y... étant à l'évidence d'une contenance inférieure à celui conservé par les époux X..., que les mentions de l'acte de vente du 13 mars 1998 correspondant exactement au document établi par M. Z..., que dans de telles conditions, il est certain que le consentement de Mme Y... n'a pu être vicié et que les parties étaient d'accord sur la chose vendue et sur le prix de celle-ci ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les époux X... étaient tenus de délivrer le lot numéro 8 tel qu'il était défini par le règlement de copropriété, peu important les actes signés par les parties pour constater la vente, et la dissolution de la copropriété postérieure à la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le troisième moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi provoqué, réunis :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour rejeter toute demande en garantie envers M. A... et Mme B..., notaires, l'arrêt retient que nonobstant la faute avérée de ceux-ci, il y a lieu de réformer le jugement de ce chef, leur mise en cause étant devenue sans objet après la dissolution de la copropriété ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la dissolution de la copropriété n'était pas de nature à exclure l'existence d'un lien de causalité entre la faute des notaires et le préjudice dont Mme Y... et les époux X... leur demandaient réparation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné Mme Y... à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 7 avril 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy, autrement composée ;
Condamne, ensemble, la société Chateau D... A..., la société B... C... et la société MMA IARD aux dépens des pourvois ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne, ensemble, la société Château D... A..., la société B... C... et la société MMA IARD à payer à la SCP Baraduc et Duhamel la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir débouté Madame Y... de sa demande tendant à ce que les époux X... soient condamnés à délivrer le lot numéro 8 dans son intégralité, à effectuer les travaux préconisés par l'expert en page 10 de son rapport (la remise en état des cloisonnements d'origine selon plan type, la démolition des cloisonnements superflus et des bouchements de portes, la reconstruction du mur de refend mitoyen à l'emplacement défini sur plan type) et à payer 95 € par mois d'indemnité d'occupation depuis mars 1998 jusqu'à l'édification du mur séparatif, et d'avoir condamné Madame Y... à faire réaliser les travaux d'isolation phonique préconisés par l'expert judiciaire dans les trois mois à compter de la signification de l'arrêt attaqué, et ce, passé ce délai, à peine d'une astreinte provisoire de cent euros par jour de retard ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en l'espèce, il ressort des productions que le compromis en date du 1er décembre 1997 (faisant suite au compromis manuscrit du 25 novembre 1997 qui prévoyait l'établissement d'un compromis notarié) désigne ainsi le bien vendu : « Un pavillon situé à Saizerais (54380),... (contigü avec un autre situé au..., comprenant de plain pied, d'une surface habitable d'environ 70 m ² : salle de séjour, une chambre, lingerie chaufferie, salle de bains, buanderie, cuisine, couloir, placards et dégagements ; un garage attenant et remise attenante au garage ; Jardinet devant, jardin derrière ; Dépendant d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété horizontale, cadastré :- sur la commune de Liverdun : section BC numéros 2, 5, 7, 9, 14, 15, 16, 19, 20, 113, 118 pour 29 ha. 10a 70ca ;- sur la commune de Saizerais : section E numéros 161, 164 pour 4 ha 94 a 09ca. ; Formant le lot numéro HUIT dudit ensemble immobilier ; Etant précisé que le vendeur s'engage à réaliser à ses frais au plus tard le jour de la réalisation de la vente par acte authentique : la division de la propriété avec celle voisine, au moyen d'un document d'arpentage qui sera établi par géomètre ; le mur de séparation intérieure des deux propriétés bâties ; la réouverture des deux portes de devant et derrière ; Tels que lesdits biens existent et se comportent dans leur état actuel, avec toutes les dépendances, sans aucune exception ni réserve, l'acquéreur déclarant les bien connaître pour les avoir vus et visités ; que l'acte authentique du 13 mars 1998 contient quant à lui la désignation suivante : Commune de Saizerais et Liverdun (Meurthe et Moselle) ; Dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété horizontale, sis à Liverdun (Meurthe et Moselle), Résidence Toulaire ; 1nt /
LOT NUMERO HUIT (8) ; Un PAVILLON sis à Saizerais (Meurthe et Moselle),... (contigü avec un autre situé au...), d'une surface de 75, 07 M2, comprenant de plain pied :- une salle de séjour, une chambre, lingeriechaufferie, salle de bains, buanderie, cuisine, couloir, placards et dégagements ;- un garage attenant et remise attenante au garage ; jardinet devant, jardinet derrière ; ledit pavillon édifié sur une parcelle d'une superficie de 434M2, ainsi qu'il résulte d'un état des lieux établi par le Cabinet E..., géomètre expert à Toul, ci-annexé après avoir été visé par les parties, et définissent contradictoirement entre elles, les limites de leurs propriétés respectives ; 2nt / Et les 257 / 100. 000èmes des parties communes afférentes à l'ensemble immobilier dont il s'agit » ; que les parties produisent l'état des lieux établi le 26 janvier 1998 par Monsieur Z..., signé par l'acquéreur et le vendeur, et qui reproduit les pavillons litigieux avec la ligne devant les séparer sans correspondance avec l'état initial, tout en faisant mention d'une surface de 136m ² en construction, 298m ² en espace vert, 434m ² au total pour le pavillon sis 110A (acquis par Madame Y...) et d'une surface de 549m ² pour le pavillon sis 110B (180m ² en construction, 369m ² en espace vert) ; que le plan établi par Monsieur Z... est clair, lisible et compréhensible ; qu'il établit la différence de surface entre les biens litigieux, celui acquis par Madame Y... étant à l'évidence d'une contenance inférieure à celui conservé par les époux X... ; que les mentions de l'acte de vente du 13 mars 1998 correspondent exactement au document établi par Monsieur Z... ; que dans de telles conditions, il est certain que le consentement de Madame Y... n'a pu être vicié et que les parties étaient d'accord sur la chose vendue et le prix de celle-ci ; que Madame Y... ne saurait de bonne foi réclamer la délivrance du « lot n° 8 » tel qu'il existait avant la dissolution de la copropriété et demander la remise en état des cloisonnements d'origine selon plan-type et « la reconstruction du mur de refend mitoyen à l'emplacement défini par le plan » ; que la dissolution définitivement acquise de la copropriété rend désormais sans objet toute discussion sur l'adéquation (impossible) entre ce régime et le contenu de l'acte de vente du 13 mars 1998 ; que Madame Y... ne peut invoquer aucun préjudice en qualité de copropriétaire, qu'elle ne peut non plus revendiquer une quelconque indemnité d'occupation ; que le fait que l'acte de dissolution lui accorde la parcelle AH 19 correspondant à l'intégralité de l'ancien lot n° 8 ne saurait modifier la portée de la convention litigieuse aux termes de laquelle Madame Y... n'a pu acquérir que partie de ce lot (…) » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il est constant que Monsieur et Madame X... avaient initialement acquis deux pavillons mitoyens (et par conséquent deux lots) au sein de la copropriété horizontale « Résidence Toulaire » et les ont réunis pour en faire une seule et même habitation ; que lors de la mise en vente ayant abouti à l'acquisition litigieuse de la part de Madame Y..., Monsieur et Madame X... ont redivisé l'ensemble en deux pavillons séparés mais sans reprendre les surfaces des lots d'origine ;
qu'ainsi, Madame Y... a acquis 75m ² et non 109m ², la différence soit 34m ², ayant été ajoutée à la surface d'origine du pavillon contigu ; que, ce faisant, Monsieur et Madame X... ont divisé le lot en question, opération prohibée par le règlement de copropriété (cf page 42, paragraphe 4) ; que par ailleurs, l'acte authentique de vente du 13 mars 1998 établi par Maître André A..., notaire, avec la participation de Maître B..., Notaire, mentionne de manière erronée les millièmes des parties communes correspondant au lot ayant existé à l'origine (257 / 100 000ème) alors que, compte-tenu de la diminution de la surface, Madame Y... en dispose évidemment d'un nombre inférieur ; que la demande de Madame Y... tendant à voir rétablir le mur mitoyen à sa place initiale avec retour aux surfaces prévues à l'origine reviendrait à lui octroyer 34m ² supplémentaires ; qu'elle a acquis 75m ² et ne saurait aujourd'hui bénéficier gratuitement d'une augmentation de surface de prêt de 50 % ; qu'elle ne fait aucune proposition d'achat en ce sens ; que certes la situation actuelle pose une difficulté au regard de la copropriété ; qu'il convient toutefois d'observer que celle-ci est susceptible de se résoudre dans un avenir proche compte-tenu de la résolution n° 5 prise lors de l'assemblée générale du 24 février 2001 tendant à voir transformer les lots en parcelles, ce qui devrait conduire à une prise en considération de la situation de fait à l'origine du présent litige (…) » ;
ALORS QUE l'acquéreur d'un lot au sein d'une copropriété peut demander la délivrance de l'intégralité de ce lot tel qu'il est défini par le règlement de copropriété, nonobstant les dispositions de l'acte de vente réduisant les droits attachés au lot et la dissolution ultérieure de la copropriété, peu important la bonne ou la mauvaise foi de l'acquéreur ; qu'au cas d'espèce, il résulte des mentions du compromis de vente du 1er décembre 1997 et de l'acte authentique du 13 mars 1998 rappelées par l'arrêt que la vente avait pour objet le lot numéro huit de la copropriété « Résidence Le Toulaire » ; que pour décider que Madame Y... n'était pas fondée à demander la délivrance du « lot n° 8 » tel qu'il existait avant la dissolution de la copropriété ni à demander la remise en état des cloisonnements d'origine selon plan type, la cour d'appel a considéré qu'il résultait des mentions du compromis du 1er décembre 1997 et de l'acte authentique du 13 mars 1998 que les parties s'étaient accordées sur la vente du pavillon tel que délimité par les époux X..., pour en déduire que le consentement de Madame Y... n'avait pas été vicié et qu'elle ne pouvait réclamer de bonne foi la délivrance de ce lot ; qu'en statuant ainsi, tandis que les époux X... étaient tenus de délivrer le lot numéro huit de la copropriété tel qu'il était défini par le règlement de copropriété, peu important à cet égard les mentions des différents actes signés par les parties pour constater la vente, la dissolution de la copropriété postérieurement à la vente ou la prétendue absence de bonne foi de Madame Y..., la cour d'appel a violé les articles 1134, 1603, 1605 et 1610 du Code civil, ensemble l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir condamné Madame Y... à payer aux époux X... la somme de 3. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il apparaît, au vu d'une attestation de Monsieur F..., que Madame Y... a volontairement provoqué des nuisances sonores, notamment nocturnes, envers les époux F... qui s'étaient portés acquéreurs de l'immeuble mitoyen (110B) ; que face à cette situation insupportable qui perturbait gravement leur vie familiale, les acquéreurs ont renoncé à l'opération projetée ; qu'il peut être ajouté que Madame Y... a persisté dans ce comportement lorsque l'immeuble voisin a été occupé par le fils de époux X..., Monsieur Stéphane X... ; que, dans de telles conditions, les époux X..., privés de la vente, ont subi un préjudice certain qui sera exactement réparé par l'allocation d'une indemnité de 3. 000 euros » ;
1°) ALORS QUE Madame Y... faisait valoir (conclusions d'appel, page 9, § 11) que les troubles de jouissance dont s'était plaint Monsieur F... étaient dus à l'incurie des époux X... qui avaient divisé le pavillon sans aucune isolation phonique ; qu'en condamnant Madame Y... à indemniser les époux X... des conséquences des nuisances sonores alléguées par les époux F..., sans répondre à ce moyen selon lequel ces nuisances étaient imputables aux époux X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la cour d'appel, confirmant sur ce point le jugement, a condamné les époux X... à verser à Madame Y... une somme de 4000 € « au titre du trouble de jouissance résultant du défaut d'isolation phonique » en raison d'une « coupure phonique inexistante » (jugement, page 9, § 3) ; qu'en considérant que les nuisances sonores alléguées par Monsieur F... étaient imputables à Madame Y..., cependant qu'il résultait de ses propres constatations que les époux X..., auxquels il incombait de construire le mur de séparation entre les deux pavillons, avaient construit un mur qui n'était pas aux normes et ne produisait aucun effet isolant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE Madame Y... faisait valoir (conclusions d'appel, page 9, § 9) que l'échec de la vente du pavillon sis au n° 110 B ne résultait pas des nuisances sonores subies par les acquéreurs mais du fait que la copropriété s'était opposée à la vente ; qu'en condamnant Madame Y... à indemniser les époux X... des conséquences des nuisances sonores alléguées par les époux F..., sans rechercher si l'échec de la vente résultait du refus opposé à l'opération par la copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté toute demande en garantie envers Maître A... et Maître B... ;
AUX MOTIFS QUE nonobstant la faute avérée des notaires, il y a lieu de réformer le jugement querellé de ce chef, leur mise en cause étant devenue sans objet après la dissolution de la copropriété ;
ALORS QUE le notaire est tenu de réparer le préjudice résultant des manquements aux obligations lui incombant en tant que rédacteur d'acte ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel a admis que la faute des notaires était avérée, mais a rejeté la demande de garantie formulée par Madame Y... à l'encontre des notaires dans la mesure où la dissolution de la copropriété aurait rendu sans objet leur mise en cause ; qu'en statuant ainsi, tandis qu'une telle circonstance était impropre à exclure l'existence du lien de causalité entre la faute des notaires et le préjudice dont Madame Y... leur demandait réparation, consistant en les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
Moyen produit au pourvoi provoqué par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour les époux X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté toute demande en garantie envers Maître A... et Maître B... ;
AUX MOTIFS QUE « nonobstant la faute avérée des notaires, il y a lieu de réformer le jugement querellé de ce chef, leur mise en cause étant devenue sans objet après la dissolution de la copropriété » (arrêt p. 10 in fine) ;
ALORS QUE le notaire est tenu de garantir ses clients des manquements aux obligations lui incombant en tant que rédacteur d'acte ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a admis que la faute des notaires était « avérée » pour n'avoir pas attiré l'attention des parties sur les conséquences de l'existence d'une copropriété et sur l'impossibilité de diviser les lots en vue de leur vente ; qu'il en résulte que dans l'hypothèse où il aurait été à tort pris acte de la dissolution de la copropriété pour considérer sans objet la mise en cause des notaires, la cassation devrait également être prononcée de ce chef pour violation de l'article 1382 du code civil"